"כמו בכל השקעה, ידע הוא כוח" שמאית המקרקעין נחמה בוגין מפרקת את המיתוסים של שוק הנדל"ן

נחמה בוגין היא שמאית מקרקעין מהמובילות בישראל, משפטנית וגם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. בפרק הנוכחי של תוכנית הרדיו 'רואים רחוק', העוסקת בהשקעות נדל"ן, פיננסים, שוק הנדלן ביוון והדרך לבנות עתיד כלכלי, בוגין מספרת על האתגרים של שוק הנדל"ן בישראל, על ההיבטים החשובים שצריך לקחת בחשבון לפני השקעה בנדל"ן בחו"ל, ואומרת כי "שמאי מקרקעין הוא הגורם היחיד שיכול לתכלל את כל היבטי הנכס ולתת תמונה מלאה על שוויו"

בתכנית הנוכחית של תכנית הרדיו "בונים רחוק", בהנחיית אשת התקשורת מרב מילר ומייסד ומנכ"ל פאלמו אביב כהן, התארחה נחמה בוגין, שמאית מקרקעין, משפטנית ויו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל. מה היה לבוגין לספר על האתגרים המרכזיים אשר בפניהם עומד שוק הנדל"ן בישראל? מהי החשיבות של שמאי המקרקעין בעסקת רכישה של נכס? ומהם ההיבטים שאסור לוותר עליהם בהשקעת נדל"ן בחו"ל? 

מחירי הדיור בישראל: עליות ניכרות, אבל לא בכל מקום

שוק הנדל"ן בישראל נמצא במגמת עלייה מתמשכת, עם צמיחה שנתית ממוצעת של כ-8% בשנים האחרונות. עם זאת, בוגין מציינת כי "ישנם אזורים בהם נרשמה ירידת מחירים, בעיקר בדירות גדולות בתל אביב, וגם בערים כמו אילת, נתניה ואשקלון". לדבריה, "השוק הישראלי מתנהל בתנודות. למרות המגמה הכללית של עלייה, באזורים מסוימים המחירים דווקא מתייצבים או יורדים."

נתון מעניין אותו מציינת בוגין הוא שהרצליה עוקפת את תל אביב והופכת לעיר היקרה ביותר, עם מחיר ממוצע לדירה של כ-4 מיליון שקלים. "לעומת זאת, בערים כמו באר שבע, אשקלון וחיפה עדיין ניתן למצוא דירות בפחות ממיליון שקלים."

לדבריה, העלאת הריבית בשנה האחרונה השפיעה משמעותית על השוק. "כשהריבית עולה, ההחזר החודשי גדל והיכולת לקחת משכנתאות קטנה. התוצאה היא ירידה במספר העסקאות." במקביל, יזמים רבים מעכבים פרויקטים בשל אי-ודאות כלכלית, מה שעלול להוביל למחסור חמור יותר בדירות ולהמשך עליות מחירים.

"השקעה בנדל"ן בחו"ל היא אלטרנטיבה שיש לבחון בזהירות"

על רקע המחירים הגבוהים בישראל, משקיעים רבים מחפשים אלטרנטיבות מעבר לים. רכישת נדלן ביוון היא יעד בולט להשקעות נדל"ן בקרב ישראלים בשל מחירים נוחים יותר ותשואות אטרקטיביות.

בוגין מציינת כי "אין ספק שהשקעות בחו"ל מהוות אלטרנטיבה משתלמת עבור רבים. עם זאת, חשוב מאוד לעבוד עם גורם מקצועי ומנוסה שמכיר את השוק המקומי, אחרת ניתן ליפול בקלות למלכודות משפטיות וכלכליות."

השקעה בנדל"ן במדינה זרה אינה חפה מסיכונים. לצד הרווחים הפוטנציאליים, ישנם אתגרים בירוקרטיים וניהוליים. "שינויי רגולציה, כמו אלו שאירעו ביוון לאחרונה, יכולים להשפיע על הכדאיות הכלכלית של נכסים להשכרה קצרת טווח. ההשקעה חייבת להיות מושכלת," מציינת בוגין.

בוגין מדגישה כי השקעה מוצלחת מחייבת מחקר מעמיק והתאמה אישית לצרכי המשקיע. "אין השקעה אחת שמתאימה לכולם. צריך להבין מה מטרת הרכישה – האם זהו נכס מניב להשכרה, השקעה לטווח ארוך, או נכס לשימוש אישי?"

"משקיעים רבים מתפתים למחירים נמוכים מבלי לבדוק את חוקי המיסוי", מציינת בוגין. "חובה להבין בדיוק כמה מס רכישה, מס שבח ומס על הכנסות משכירות יש לשלם, כי לכל מדינה יש כללים שונים."

ניהול הנכס הוא סוגיה מרכזית נוספת. "נכס שנראה משתלם יכול להפוך לכאב ראש אם אין גורם מקצועי שמנהל אותו. צריך לבדוק האם קיימות חברות ניהול אמינות, מה העלויות שלהן, ואיזה שירותים הן מציעות."

בוגין גם מצביעה על חשיבות בדיקת הביקוש האזורי. "השקעה באזור שאין בו ביקוש יכולה להפוך לנכס שלא ניתן להשכיר. חייבים לבדוק האם יש תיירות חזקה באזור, האם יש אוכלוסייה מקומית שמחפשת דיור להשכרה, ומהן תחזיות הצמיחה."

למרבה הצער, אומרת בוגין, "אנשים קונים דירות מעבר לים בגלל הבטחה לתשואות גבוהות, אבל אם לא מבצעים בדיקות מקיפות, הם עלולים למצוא את עצמם עם נכס שהם לא יודעים איך למכור או לנהל. כמו בכל השקעה, ידע הוא כוח."

"שמאי מקרקעין הוא העיניים של המשקיעים"

בוגין מדגישה את חשיבות תפקיד השמאי בקבלת החלטות השקעה ואומרת כי "השמאי הוא הגורם היחיד שיכול לבחון נכס מכל היבטיו – משפטי, הנדסי, כלכלי ופיזי."

שמאות המקרקעין בישראל דורשת לימודים אקדמיים, התמחות ומבחני הסמכה. "מדובר ביחידת קומנדו של כ-2000 שמאים מוסמכים בכל הארץ, אך הם ממלאים תפקיד קריטי הן למשקיעים הפרטיים והן למוסדות הפיננסיים והרשויות."

בוגין מדגישה כי קביעת ערך הנכס אינה רק השוואת מחירים. "יש נכסים שנראים אטרקטיביים, אך בבדיקה מעמיקה מגלים בעיות רישום, חריגות בנייה, עיקולים או סיכונים גיאוגרפיים. שמאי מקצועי מנגיש למשקיע תמונה ברורה ואובייקטיבית."

גם משקיעים פרטיים השואפים להשכיר את הנכס, זקוקים להערכת שמאי. "משקיעים לעיתים לא מביאים בחשבון את הוצאות התחזוקה, המיסוי, והיכולת להשכיר את הנכס ברמות המחיר הרצויות. שמאי בודק גם אם מדובר באזור מתפתח ואם ישנן תשתיות חדשות מתוכננות."

בשורה התחתונה, אומרת בוגין, "שמאי מקרקעין מספק לרוכש שכבת הגנה מפני טעויות יקרות ומאפשר למשקיע לקבל החלטה מושכלת המבוססת על עובדות."

נשים בעולם השמאות – מגמה מתחזקת

על אף שמקצוע השמאות נחשב מסורתי וגברי, בוגין מציינת כי ישנה עלייה במספר הנשים הפונות לתחום: "היום אנחנו רואות יותר ויותר נשים נכנסות לעולם השמאות, וזהו שינוי מבורך."

לדבריה, נשים מביאות עמן נקודות מבט שונות, כישורי ניהול משופרים ויכולות מולטי-טסקינג יוצאות דופן. לא פעם הן מצליחות לגשר על פערים בין יזמים, דיירים ורשויות, ולהביא לפתרונות יצירתיים.

למרות השינוי החיובי, הדרך לשוויון עדיין ארוכה. "כשאני התחלתי, כמעט ולא היו נשים בענף. היום רק כרבע מהשמאים המוסמכים הן נשים."

השינוי נובע גם מהבנת החשיבות של גיוון תעסוקתי. "המעסיקים מתחילים להבין שנשים מביאות תכונות חשובות כמו ירידה לפרטים, תקשורת בין-אישית ויכולת לנהל משא ומתן מורכב. בתחומי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, למשל, הדורשים מיומנויות תקשורתיות והבנה רגשית, נשים מצטיינות במיוחד".

בוגין מצהירה כי "אני רוצה לראות יותר נשים בתפקידים בכירים בשמאות, יזמות והשקעות נדל"ן. זה מקצוע מרתק, וכל אישה ששוקלת את התחום צריכה לדעת שיש לה כאן מקום."

אתגרים ופתרונות: כיצד ניתן לשפר את המצב בשוק הדיור הישראלי?

לשכת שמאי המקרקעין, בראשותה של בוגין, פועלת לקידום חקיקה לפישוט תהליכים בשוק הנדל"ן. "אחד האתגרים הגדולים הוא קיצור הליכי התכנון והבנייה, שמעכבים את התחדשות השוק," היא אומרת.

לדבריה, הביורוקרטיה בישראל מובילה לעיכובים משמעותיים בפרויקטים. "במדינות רבות, הליך קבלת היתר בנייה אורך מספר חודשים, בעוד שבישראל מדובר לעיתים ב-3-5 שנים. המשמעות היא שהיצע הדיור לא מדביק את קצב הגידול באוכלוסייה, מה שמוביל להתייקרות המחירים."

הלשכה מקדמת רגולציה שתאפשר הליכים מקוצרים במקרים מסוימים. "אנחנו פועלים לכך שבפרויקטים מסוימים, בעיקר בהתחדשות עירונית, הליכי הרישוי יהיו גמישים יותר."

במקביל, בוגין מציינת את הצורך בתוכניות ממשלתיות שיתמרצו בנייה להשכרה. "אם המדינה תעניק הקלות מס ותמריצים ליזמים שיבנו דירות להשכרה ארוכת טווח, נוכל ליצור שוק יציב יותר."

אחת ההצעות המובילות היא יישום חוק השומה המוסכמת, המאפשר לבעלי נכסים שנדרשים לשלם היטל השבחה עד 90,000 ש"ח לנהל משא ומתן ישיר מול השמאי העירוני, במקום להיגרר להליכים משפטיים יקרים. "החוק הזה מאפשר תהליך פשוט יותר, הוגן יותר ובעיקר כזה שימנע עומסים מיותרים בבתי המשפט."

מסקנה: זהירות, מקצועיות ושיקול דעת

האם השקעה בנדל"ן בישראל עדיין כדאית? האם עדיף לחפש אופציות בחו"ל? אין תשובה חד-משמעית, אך כפי שבוגין מסכמת. "העיקר הוא לבחור בגורמים מקצועיים, להכיר את השוק היטב ולוודא שאתם מקבלים החלטות שמבוססות על נתונים ולא על תחושות בלבד. זו הדרך הבטוחה ביותר להצלחה בשוק הנדל"ן."