נוף הנדל"ן המשתנה בישראל וקסם ההשקעות מעבר לים – הילה ציאון מתארחת ב'בונים רחוק'

תכנית הרדיו 'בונים רחוק' בהנחיית מרב מילר ואביב כהן, כללה בפרק העדכני ביותר ראיון מרתק עם הילה ציאון, כתבת נדל"ן ותיקה עם רקורד ארוך שנים ונקודת מבט ייחודית על הנוף הנדל"ני. מה סיפרה ציאון על המגמות בשוק, על האתגרים הייחודיים לישראל ועל והמשיכה הגוברת של רכישת נכס בחו"ל?

בפרק הנוכחי של הפודקאסט 'בונים רחוק', אירחו המנחים אביב כהן ומרב מילר את הילה ציאון, עיתונאית ותיקה המתמחה בנדל"ן וכלכלה, המשמשת כעורכת ומגישה ב-ynet ובידיעות אחרונות.

לאחר דיון על השקעה ביוון בין צמד המגישים, ציאון הציעה בראיון פרספקטיבה מקצועית על שוק הנדל"ן הישראלי, הדינמיקה של עיתונות הנדל"ן, והמגמה ההולכת וגוברת של ישראלים המשקיעים בנכסים מעבר לים. הפרשנות שלה, המושרשת בשנים של סיקור התחום, כולל מאז המחאה החברתית של 2012 שהחלה במחירי הקוטג' ועברה לדיור, שופכת אור על המורכבויות, הנושאים הפופולריים בקרב קוראים, והמגמות המשמעותיות הנוכחיות.

מסע לעולם עיתונות הנדל"ן

מסעה של ציאון לעיתונות הנדל"ן לא היה מתוכנן מראש. למרות ששאפה להיות עיתונאית מגיל 15 ואהבה את המילה הכתובה, תחום הנדל"ן, כפי שהיא מתארת, "בחר אותי". בשנת 2012, "ynet החליטו לפתוח ערוץ נדל"ן חדש, ולמרות שלא התמחתה בתחום קודם לכן, נקראתי להקים ולהוביל אותו", היא מספרת. מאז, היא מסקרת את התחום, אותו היא מגדירה כ"תחום מרתק שנוגע בכולנו, כי הוא קשור לבית שלנו". ברנז'ת הנדל"ן בתקשורת הישראלית, לדעתה, היא "מדהימה ומאוישת בכתבים מקצועיים מאוד. זהו תחום תובעני שאין בו רגע דל והעבודה היא מסביב לשעון".

ההבחנה המכרעת: תוכן מערכתי מול תוכן שיווקי

היבט משמעותי בעבודתה, מציינת ציאון, הוא ההבחנה החיונית בין תוכן מערכתי לתוכן שיווקי. בעוד שהיא מכירה בכך שנוף התקשורת המשתנה הצריך יותר הכנסות מסחריות, במיוחד מאז שתוכן אונליין הוצע בתחילה בחינם (מודל ש-ynet הייתה חלוצה בו) היא מדגישה שיש הפרדה קפדנית בעבודתה העיתונאית. "אני כתבת ועורכת מערכת פרופר," היא אומרת. במערכת שלה, "מקפידים מאוד על כתיבה מערכתית, תחקירים והבעת רעיונות". הפרדה זו היא קריטית, שכן תוכן שיווקי יכול להיתפס כפרסומי מדי, בעוד שתוכן מערכתי "שואל את השאלות הקשות ומעלה גם את הדברים הפחות יפים. לא הכל ורוד".

מה באמת מעניין את הקוראים? מחירים, מגמות והתחדשות עירונית

לגבי תחומי העניין של הקוראים, ציאון מציינת שכמה נושאים תמיד זוכים לתשומת לב רבה. "כתבות על נכסי יוקרה, כמו פנטהאוז שנמכר ב-24 מיליון שקלים, לוכדות את העין, גם אם הנכסים לא נגישים לרוב לקהל הרחב", לדבריה. עם זאת, :הקוראים מתעניינים גם עמוקות במחירים ומגמות. נתונים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על מחירי דיור ועלויות שכירות פופולריים במיוחד. אנשים רוצים להבין מה המשמעות של המגמות והסטטיסטיקות הנוכחיות עבור מצב המגורים שלהם. הם רוצים לדעת אם ערך הנכס שלהם עלה, והם סקרנים מאוד לגבי פרויקטים של התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי והאם הם עתידים לקרות בשכונתם". הקשר הטבעי לבית של אנשים הופך נושאי נדל"ן למרתקים מטבעם. "זה פשוט באמת נוגע לכולנו זה הבית שלנו," היא אומרת.

המגמות הנוכחיות בשוק הנדל"ן הישראלי: התמתנות בצל אתגרים

בדיון על מגמות עדכניות בשוק הישראלי, ציאון מצביעה על שינוי ניכר. "על פי נתונים אחרונים של הלמ"ס", היא אומרת, "בעוד שמחירי הדירות עדיין עולים, קצב העלייה מתמתן. לדוגמה, העלייה החודשית הייתה 0.1% בתקופה אחת לעומת כמעט 1% קודם לכן. גם העלייה השנתית במחירים הואטה מעט, מכ-7.5% לכמעט 6.5%". ציאון מצביעה על כך שהגורם העיקרי המושך את המדד הכולל כלפי מטה הוא החולשה בשוק הדירות יד שנייה.

מספר סיבות תורמות לירידה זו בשוק יד שנייה. באופן מכריע, "מלחמת חרבות ברזל חידדה את הצורך בממ"ד, ובדירות ישנות לרוב אין חדרים מוגנים. כתוצאה מכך, הביקושים לדירות חדשות עם ממ"ד קפצו, מה שהוביל לעליית מחירים בהן. לעומת זאת, הביקושים לדירות ישנות ללא תכונה זו ירדו". ציאון מזכירה דיווחים ממתווכים בצפון תל אביב המצביעים על ירידת מחירים של כמעט 15% בדירות יד שנייה שם, ירידה משמעותית למרות מחירי ההתחלה הגבוהים באזור.

מעבר להשפעת המלחמה, גורמים נוספים המשפיעים על השוק כוללים את סביבת הריבית הגבוהה ואת התייקרות המשכנתאות. "נתוני בנק ישראל הראו לאחרונה עלייה בהיקף המשכנתאות שיש בהן פיגורים בתשלומים החודשיים", היא מספרת. "מכיוון שהריבית נותרת גבוהה וככל הנראה לא צפויה לרדת בקרוב, בשילוב עם יוקר המחיה, אנשים מתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים שלהם. זוהי בעיה רצינית. שילוב הגורמים הללו הוביל לקיפאון בשטח". ציאון אף ניסתה להעמיד את דירתה למכירה כדי לראות את השוק ממקור ראשון, וציינה שלא היה הרבה עניין, ככל הנראה כי היא לא כוללת ממ"ד.

מצד שני, קבלנים מנסים באופן אקטיבי למשוך קונים באמצעות מבצעים שונים. אלה לרוב מתחלקים לשתי קטגוריות: הלוואות קבלן (גישור או בלון, בהן סכום גדול משולם בסוף), ומודלי תשלום כמו 20/80 או 10/90. המודלים האחרונים כוללים תשלום אחוז קטן מההון העצמי (למשל 20%) בעת חתימת החוזה והיתרה (80%) בעת קבלת הדירה. בנק ישראל הטיל לאחרונה מגבלות על מבצעים אלה, בין השאר בשל חשש שקונים המשתמשים במודלים אלה לא יוכלו להשלים את העסקה, מה שמציב סיכון לקונה, ליזם ולבנק המלווה את הפרויקט. בנוסף, בנק ישראל העלה חשש, מגובה במחקרים, שהמבצעים האלה, שנועדו לגלם הנחות, למעשה תרמו לעליית מחירים. גם מבקר המדינה בוחן את השלכות המבצעים הללו, מספרת ציאון בראיון.

המשיכה הגוברת לרכישת נכס בחו"ל: הישראלים מחפשים Plan B 

מגמה בולטת במיוחד שסיקרה ציאון, במיוחד בשנה האחרונה, היא הגידול המשמעותי במספר הישראלים המשקיעים את כספם מעבר לים. מגמה זו התעצמה בצורה "לא הגיונית, עם תחושה שכאילו לכל אחד יש דירה בחו"ל עכשיו", היא מספרת.

ציאון כתבה סדרת כתבות בנושא, שכיסתה שווקי נדל"ן ביוון, קפריסין, פורטוגל וגאורגיה. היא עובדת כעת על כתבה נוספת על מדינה אירופית נוספת. "אני מתמקדת בעיקר באירופה בשל הקרבה, אבל אני מכירה בכך שישראלים קונים גם במקומות רחוקים יותר כמו תאילנד (לעיתים למגורים, לא רק להשקעה) וארצות הברית (מגמה ותיקה יותר)".

מספר גורמים מניעים את הגידול הזה ברכישות מעבר לים, לדבריה. "מחירי הדיור הגבוהים בישראל והריבית הגבוהה, שהופכות משכנתאות ליקרות, הם מניעים משמעותיים. ישראלים מחפשים הזדמנויות ואלטרנטיבות". חיפוש זה אחר Plan B מונע לא רק על ידי הזדמנויות השקעה, אלא גם על ידי חלק המחפשים מקום לגור בו במקום אחר. המגמה נצפתה מתגברת בתקופת דיוני הרפורמה המשפטית והתעצמה מאוד בעקבות המלחמה. "הקונים הפכו מתוחכמים יותר בחיפוש", משתפת ציאון. 

טיפים חיוניים לרוכשים בחו"ל: בדיקות יסודיות ומקצועיות

יתר על כן, "חיוני לשכור יועצים מקצועיים, כמו עורכי דין ורואי חשבון המתמחים בסוגיות מס בינלאומיות. הפכתי להיות סוג של מקצוענית בדבר הזה מאז שהתחלתי לכתוב על שוק הנדל"ן בחול," היא אומרת, כי לכל מדינה יש חוקי מס משלה, שהם משמעותיים ביותר. "השלכות מס, כמו מס רכישה, מס על הכנסות שכירות, או מס ירושה, יכולות להשתנות מאוד ולהשפיע משמעותית על ההשקעה".

מעבר לסוגיות היזם והמס, שיקולים יסודיים כוללים ביקוש לשוכרים וניהול נכסים. "אם קונים להשקעה, יש להעריך האם יהיו שוכרים והאם חברת הניהול הנבחרת אמינה. היו מקרים שבהם שוכרים הפסיקו לשלם למרות בדיקות מקדימות". חשוב גם להבין את החוקים המקומיים לגבי שוכרים, שכן ייתכן שבחלק מהמקומות יהיה קשה לפנות שוכר שאינו משלם. לבסוף, "יש לבחון את מערכת היחסים המיסויית בין ישראל למדינת היעד, ולבדוק אם קיימות אמנות מס", אומרת ציאון.

בנימה אישית – ההכרה החשובה ביתומי צה"ל בוגרים

לקראת סוף הריאיון, ציאון מזכירה היבט אישי בחייה: היא יתומת צה"ל. אביה, שלמה בקמייסטר, נפל בקרב סולטן יעקוב ב-1982. היא הייתה מעורבת במאבק למען זכויות יתומי צה"ל הבוגרים. "במשך שנים רבות, יתומי צה"ל מעל גיל 21 לא הוכרו על ידי מוסדות המדינה", היא מספרת. בעוד שנעשו ניסיונות לאחרונה להכיר ביתומים בוגרים עד גיל 40, ציאון, שעברה את הסף הזה, ורבים אחרים כמותה מעל גיל 40 או 50, עדיין חשים "שקופים". למרות שאינה מובילה את המאבק, הנצחת אביה חשובה לה, מה שהוביל אותה לכתוב טור דעה בנושא. היא חשה כי "הכרה עד גיל 40 פשוט לא מספיקה". סיפורה האישי מדגיש את מספרם ההולך וגדל של יתומי צה"ל, שגדל בתקופה האחרונה, למרבה הצער.