הנוף הכלכלי בישראל והשקעות נדל"ן בחו"ל - טל דורי, מנכ"ל IBI CAPITAL, בשיחה פתוחה

בתכנית הרדיו 'בונים רחוק', בהנחיית מירב מילר ואביב כהן, התארח הפעם טל דורי, מנכ"ל IBI CAPITAL, אשר סיפר על החברה, על ההייטק בישראל, על השקעות בישראל ובחו"ל ועל התפיסות הנפוצות לגבי השוק הישראלי

אביב כהן, סמנכ"ל פאלמו, המתמחה בליווי משקיעים בקניית בית ביוון, ומיר במילר, אשת התקשורת, אירחו בתכנית הרדיו שלהם, 'בונים רחוק', את מנכ"ל IBI CAPITAL, טל דורי, לשיחה מרתקת. בין היתר, דורי סיפק סקירה מקיפה של פעילות החברה, מצב סקטור ההייטק הישראלי, והשקפותיו בנושאי השקעות, במיוחד בנדל"ן, הן בישראל והן מחוצה לה. התובנות שלו מציעות מבט מעמיק על השוק, מערערות תפיסות נפוצות ומדגישות היבטים ייחודיים בנוף הכלכלי הישראלי.

IBI Capital: זרוע פיננסית ייעודית להייטק

IBI Capital, אותה מנהל דורי, היא הזרוע הפיננסית של בית ההשקעות IBI, השני בגודלו בישראל לפי שווי שוק. תפקידה העיקרי של IBI Capital הוא לספק שירותים פיננסיים במיוחד לסקטור ההייטק ברחבי העולם. דורי הסביר כי תעשיית ההייטק מקבלת לרוב טיפול פיננסי נפרד, מגמה בולטת במיוחד בארצות הברית ובאירופה, והופכת הכרחית יותר ויותר בישראל. בעוד שחלק מהבנקים הישראליים הקימו חטיבות טכנולוגיות ייעודיות (כמו לאומי טק ופועלים טק), דורי אומר כי IBI Capital מציעה שירות שורשי ומקיף יותר בתחום נישה זה.

IBI Capital הוקמה לפני עשר שנים בשל הצמיחה המואצת של סקטור ההייטק בישראל, שהפכה שירות פיננסי ייעודי ל"הכרחי". החברה מציעה "וואן סטופ שופ (One-Stop Shop) בכיסוי 360 מעלות לצרכים הפיננסיים של ההייטק", שדורי מציין כי הוא ייחודי בישראל. שירותי החברה כוללים מגוון רחב של טיפולים פיננסיים לחברות הייטק, ביניהם ניהול מיזוגים ורכישות, אופציות לעובדים, השקעות, ושירותי Family Office עבור עשירי הסקטור.

קהל הלקוחות של החברה מגוון, החל מתאגידים בינלאומיים ענקיים כמו אינטל ופייזר (שדורי ציין בחיוך כי היא מעורבת בחיסונים ונהנית ממצבים גלובליים), דרך חברות ישראליות גדולות הנסחרות בארצות הברית כמו monday, Fivver, Wix וטאבולה, ועד לחברות פרטיות קטנות וסטארטאפים עם ארבעה עובדים בלבד.

מצב שוק ההייטק: חזרה לנורמליות ולא קריסה

דורי התנגד בתוקף לתפיסה של "התרסקות" בסקטור ההייטק שאחרי שנות הצמיחה המהירה. הוא תיאר את שנת 2021 כ"שנה מופרעת" שלדעתו כנראה לא תחזור בטווח זמן שנראה. תקופה זו הונעה על ידי ריביות אפסיות, מגפה עולמית, ואמונה רווחת שהטכנולוגיה תשתלט במהירות על כל היבטי החיים, מה שהוביל ל"בוסט מטורף והערכות שווי חסרות היגיון", כאשר חברות ששוות 20 מיליון דולר פתאום הונפקו בשווי מיליארד דולר.

במקום זאת, דורי תיאר את מה שאירע בשנים 2022 ו-2023 בתור "חזרה לנורמליות והתבגרות של השוק". הוא טען ששנת 2022 הייתה למעשה חזקה יותר משנת 2020 מבחינת השקעות ואקזיטים בהייטק. לדבריו, כיום, חברות שמצליחות לצאת להנפקה הן הרבה יותר בוגרות ורציניות, לא רק "חלומות מטורפים". דורי מאמין שהשוק כיום הוא "הרבה יותר נכון וטוב" משהיה בשנת 2021, למרות הגידול המתפוצץ של אותה שנה.

הוא אופטימי מאוד לגבי עתיד השוק, ומציין עסקאות ענק נוכחיות של עשרות מיליארדי דולרים, כמו אלו המערבות את וויז וסייברארק, כחסרות תקדים. אופטימיות זו נובעת משינוי בתודעת המשקיעים, שעברה מ"לרדוף אחרי חלומות" לחיפוש השקעות במיזמים עם היתכנות מוכחת, מודלים עסקיים איתנים, רווחיות, פנייה לשוק רחב, וכיוון עתידי ברור. לדבריו, אלה כבר אינם פרויקטים "חצי דמיוניים" אלא הזדמנויות מבוססות.

עוצמת ההייטק הישראלי למרות האתגרים

דורי הדגיש את האופי הפנומנלי של סקטור ההייטק בישראל, במיוחד בהתחשב בנוף הגיאופוליטי הסוער של המדינה. 

למרות אתגרים פנימיים וחיצוניים מהותיים, דורי אומר כי סקטור ההייטק בישראל "לא עוצר", וכספים ממשיכים לזרום פנימה. הוא השווה זאת למדינות אחרות החוות בעיות דומות (כמו אוקראינה, בלארוס או קוריאה), שבהן תנופת הטכנולוגיה אינה קרובה לזו שבישראל. חוסן זה, הסביר, נובע בחלקו מהמוניטין של ישראל לא רק כמדינה קטנה, רווית סכסוכים במזרח התיכון, אלא גם כ"מעצמת הייטק".

גורם מפתח התורם למערכת אקולוגית ייחודית זו הוא שירות החובה הצבאי, שבו בני 18 מוכשרים להפוך למומחי סייבר ביחידות עילית. דורי הציע שאם יחידות צבאיות אלו היו חברות ציבוריות, שווי השוק שלהן היה עולה על זה של תאגידים גלובליים רבים. הכשרה צבאית זו משמשת כ"בית ספר" לכישרונות הייטק שאין כמותו, המזין את המערכת האקולוגית. ההייטק מהווה 50% מהיצוא של ישראל ותורם מעל 40% לצמיחת המדינה, למרות שהוא מעסיק רק כ- 10%מכוח העבודה. דורי הדגיש את החשיבות הקריטית של שמירה על סקטור זה.

"בריחת מוחות" ורישום חברות בחו"ל

עם זאת, דורי הצביע גם על מגמה שלילית: חברות ישראליות רבות נרשמות כיום בחו"ל במקום בישראל, כמו וויז שהיא חברה אמריקאית עם מייסדים ישראלים. ההשלכה ארוכת הטווח של מגמה זו היא שאם חברות מצליחות אלו מרוויחות או נרכשות, הכנסות המס אינן מגיעות לישראל, אלא למדינה שבה הן רשומות.

דורי אישר כי חלק ניכר מתופעה זו, היא הנחיה ישירה של משקיעי שלבים מוקדמים. בעודו מכיר בכך שאסטרטגיה זו מובנת מנקודת מבטם של המשקיעים, דורי ראה בה "אסטרטגיה רעה מאוד" לישראל בטווח הארוך. הוא הזהיר כי השגשוג הנוכחי הנובע מההייטק עלול "לדלוף לאט לאט" אם זרימה זו החוצה לא תיעצר. הוא קישר זאת באופן עקיף לצורך ביציבות ממשלתית וסביבה בטוחה המספקת ביטחון למשקיעים זרים.

למרות האתגרים, דורי מאמין שזהו זמן "מאוד טוב" להשקעה, ומתאר את סצנת הטכנולוגיה הישראלית כ"מעיין נובע". הוא חזר וציין כי ישראל היא "מעצמת סייבר אמיתית".

השקעות בנדל"ן: ישראל מול חו"ל

בהרחבה מעבר להייטק, דורי דן גם בנדל"ן. הוא ציין מגמה פסיכולוגית בקרב בעלי הון מהייטק להשקיע בדירות, לעיתים קרובות תעדוף זה על פני השקעות אחרות, ולעיתים אף לפני טיפול בצרכים פיננסיים אחרים עבור ילדיהם. הוא נשאר סקפטי לגבי אנליסטים החוזים ירידת מחירים בנדל"ן, ומציין שלמרות העלאות הריבית ומחסור בקרקעות, השוק ממשיך להתריס נגד הציפיות.

לגבי נדל"ן כהשקעה, דורי מאמין שישראל אינה מיקום אידיאלי. הוא הצביע על כך שהתשואות נמוכות בדרך כלל, סביב 2% במרכז כמו תל אביב, וכי סף הכניסה מבחינת מחירים הוא "מטורף ובלתי מושג" עבור רבים. לעומת זאת, הוא דוגל בחום בהשקעות נדל"ן בחו"ל, כמו השקעה ביוון, ומציין שהתהליך קל הרבה יותר מבעבר. הוא הדגיש כי התשואות בחו"ל "הרבה יותר אטרקטיביות" והנכסים אינם יקרים באופן מופרז, מה שהופך את השוק ל"שוק ששווה לעשות בו מהלך". הוא ציין כי זוגות ישראלים צעירים רבים בוחרים כיום לקנות בתים בחו"ל מכיוון שאינם יכולים להרשות זאת לעצמם בישראל, כולל סמנכ"ל בחברה שלו שקנה מספר דירות באתונה.

פרויקט חדש ביוון: לוטראקי

דורי מספר כי IBI Capital מעורבת בפרויקט נדל"ן חדש ומעניין מאוד בלוטראקי, יוון. לוטראקי היא עיירת חוף תיירותית מאוד, הממוקמת כשעה ורבע נסיעה מאתונה ומושכת תיירות פנים יוונית רבה וגם תיירים מחו"ל. העיר ידועה במעיינות המרפא והמרחצאות התרמיים שלה, ובה ממוקם אחד מבתי הקזינו הגדולים בבלקן. רצועת החוף של לוטראקי זכתה ל"דגל כחול", תו תקן בינלאומי לניקיון ואיכות הסביבה הימית.

דורי ציין כי לוטראקי היא אזור אידיאלי לדירות נופש המיועדות להשכרה לטווח קצר, ובניגוד למקומות אחרים ביוון, היא אינה עונתית יתר על המידה, ותעבוד כמעט חצי שנה בשנה. ההתעניינות בהשקעות בלוטראקי גוברת מאוד בקרב משקיעים ישראלים, גרמנים, איטלקים ורוסים בשנים האחרונות. המחירים באזור עלו בכ-25% בשלוש השנים האחרונות, מ-1000-1200 אירו למ"ר לפני שיפוץ. דורי מצביע על מגמת עליית ערך משמעותית באזור, הנתמכת על ידי תוכניות מוניציפליות חדשות לשידרוג הטיילת והתשתיות התיירותיות, וכן תוכניות שדרוג של נמל לוטראקי ומרינה חדשה.

התמודדות עם אירועי אנטישמיות ביוון

דורי התייחס לסוגיית אירועי האנטישמיות והאלימות שהגיעו לכותרות ביוון בהקשר להשקעות ותיירות. הוא ציין כי ישראל היא "מדינת החדשות הרעות" ולכן נוטים לשמוע בעיקר על הדברים הלא טובים. הוא הזכיר מקרים בולטים כמו תייר ישראלי שננשכה לו אוזן ומאמן הכדורגל רן בן שמעון שהותקף. מקרים אלו הובילו לכך שאנשים שהתעניינו בהשקעה בנדל"ן ביוון ביטלו פגישות והסירו את התעניינותם.

עם זאת, דורי הדגיש כי כבעלי נכסים ביוון, זה לא בהכרח פוגש את המשקיע הפרטי ישירות, מכיוון שאין "דגל ישראל שמתנוסס אוטומטית מחלון הבית ואיש אינו בודק את לאום הבעלים בטאבו לפני חתימה על חוזה שכירות", לדבריו. הוא ציין כי הממשלה היוונית והרשות המוניציפלית באתונה פועלות שעות נוספות למיגור תופעות אלו. הוא הוסיף כי כחברה, IBI Capital לא נתקלה בשום מקרה שבו נדחו עסקאות או שתחומים כמו קבלנים, אנשי פיננסים, עורכי דין ויועצי מס סירבו לעבוד איתם בשל היותם ישראלים. דורי גם העיר כי חדשות טובות פשוט "לא מביאות רייטינג", וציין כדוגמה הפגנת תמיכה של תושבי רודוס בתייר הישראלי, שלא קיבלה את אותו סיקור תקשורתי כמו הפגנות נגד ישראלים. הוא עצמו לא מתכוון לבטל את חופשותיו ביוון, ואינו מאמין שאחוז ביטולי החופשות על ידי ישראלים משמעותי.

חיים אישיים ותקוות לעתיד

מחוץ לחייו המקצועיים, טל דורי מקדיש את עצמו למשפחתו – אשתו וילדיו – ומשתדל לבלות איתם את סופי השבוע, לאור שעות העבודה הארוכות שלו. הוא גם אוהב מוזיקה, מנגן בגיטרה ואוהב טיולי ג'יפים בשטח.

תקוותו העיקרית של דורי לעתיד היא ש- IBI Capitalתמשיך להצליח ולצמוח, ושגם הוא וגם הצוות שלו ייהנו ממה שהם עושים ויהיו מאושרים.