"השוק האמריקאי הוא סוג של Blue Ocean"
אורי אלטשולר על הזדמנויות הנדל"ן מעבר לים

הפרק הנוכחי של הפודקאסט 'בונים רחוק' בהנחיית מרב מילר ואביב כהן מארח את אורי אלטשולר, מנכ"ל פעילות ארה"ב של קנדה גלובל, לשיחה מרתקת על מנועי הצמיחה בשוק האמריקאי, ניהול סיכונים חכם למשקיעים ורילוקיישן אישי למיאמי

בעולם נדל"ן מורכב, דינמי ועתיר תנודות, השוק האמריקאי ממשיך למשוך אליו תשומת לב רבה מצד יזמים, חברות בינלאומיות ומשקיעים פרטיים מכל רחבי העולם. בפרק הנוכחי של הפודקאסט 'בונים רחוק' בהנחיית מרב מילר ואביב כהן, פותח אורי אלטשולר צוהר עמוק ומרתק לפעילות הבינלאומית של הזרוע הכלכלית של קבוצת קנדה ישראל. במהלך השיחה הוא מסביר כיצד מזהים הזדמנויות השבחה נדירות בסביבת ריבית משתנה, מפרט את הכלים הנדרשים לניהול סיכונים אחראי, ומעניק טיפים מעשיים ומחכימים למשקיעים פרטיים שמבקשים לגוון את התיק הפיננסי שלהם ולצעוד בבטחה מעבר לים.

הזרוע הבינלאומית של קבוצת הנדל"ן המובילה

אחת השאלות הראשונות שעולות נוגעת לזהות החברה ולמבנה שלה בתוך הקונצרן המוכר. "למעשה כולם מכירים את קבוצת קנדה ישראל, שהיא מהוותיקות בשוק הנדל"ן ובטח מהגדולות שבהן," מסביר אלטשולר. בעוד שכל הפעילות בישראל מתבצעת כיום באמצעות החברה הציבורית ישראל קנדה, קנדה גלובל מהווה את הזרוע הבינלאומית של בעלי השליטה, ברק רוזן ואסי טוכמאייר, והיא ממוקדת כולה בפעילות ענפה בשוק האמריקאי.

במהלך השנה וחצי האחרונות בלבד ביצעה החברה מהלכים משמעותיים ביותר עם רכישות נכסים בהיקפים שנאמדים בלמעלה מ-700 מיליון דולר. אלטשולר מציין כי הפעילות מתרכזת כיום באזורי ביקוש חזקים ומיוחדים כמו מיאמי, "אך יחד עם זאת החברה בוחנת באופן רציף הזדמנויות עומק נוספות ברחבי ארה"ב, תוך שמירה על קצב צמיחה מהיר ויד נטויה להמשך התרחבות".

"זה שוק שיודע לייצר הזדמנויות שקשה למצוא בשווקים אחרים"

לדברי אלטשולר, השוק האמריקאי מתאפיין בגודל, בעוצמה ובשכלול שקשה מאוד למצוא בשווקים אחרים בעולם. "מדובר בשוק גלי ועמוק שפועלים בו שחקנים גדולים מאוד, והוא מזמן מעת לעת הזדמנויות יוצאות דופן למי שיודע לנתח אותן נכון ולהגיב במהירות". בסביבת הריבית הנוכחית, שנשארת יחסית גבוהה ויציבה לאורך זמן, משקיעים רבים שנכנסו להשקעות בתקופות של ריבית אפסית נדרשים כעת להחזיר חוב יקר. "מציאות זו מייצרת לחץ על בעלי נכסים ופותחת חלון הזדמנויות עסקי עבור חברות חזקות בעלות נזילות, איתנות פיננסית ויכולת תגובה החלטית", אומר אלטשולר.

אלטשולר מדגיש כי למרות הפיתוי, "כל עסקה שמגיעה לשולחן נבחנת בזכוכית מגדלת ובתהליכי ניתוח עמוקים ורציניים. כחברה הפועלת תחת נורמות של ממשל תאגידי מחמיר, כל רכישה נבחנת בפרספקטיבה מדויקת של הגשמת יעדי החברה, תוכנית הצמיחה שלה והמטרות שהגדירה לעצמה, ולא מתוך דחף רגעי או ניסיון לרדוף אחר הזדמנויות חולפות".

מודל ההשבחה: עירוב שימושים ואורגניזם עירוני חי

הקו המנחה והמשותף לכל ההשקעות של קנדה גלובל בארצות הברית הוא היכולת לייצר השבחה משמעותית בנכסים שנרכשים. "החברה אינה מסתפקת רק בהחזקת הנכס, אלא מתמקדת ביצירת ערך מוסף גבוה באמצעות מספר מנועים מרכזיים", לדבריו. בין היתר, החברה פועלת להרחבה ניכרת של זכויות הבנייה על גבי מגרשים קיימים, לצד שדרוג פיזי של המבנים והחלפת תרכובת הדיירים כדי להקפיץ את התשואה השוטפת.

נדבך מרכזי נוסף באסטרטגיית החברה הוא פיתוח פרויקטים של עירוב שימושים, המשלבים שטחי מסחר, משרדים ומגדלי מגורים יוקרתיים במתחם אחד. אלטשולר אומר כי "עירוב שימושים הוא פרויקט שאפשר להתייחס אליו כמעט כמו איזשהו אורגניזם חי." השילוב הנכון בין הפונקציות השונות במתחם מייצר מיקרו-קוסמוס אורבני שבו החלקים השונים מזינים זה את זה, ובכך מייצרים שלם הגדול באופן מובהק מסך חלקיו ההנדסיים.

"בסופו של יום, יותר חשוב מהשוק – זה היזם"

כאשר השיחה עוברת לעסוק במשקיע הפרטי הבודד, אלטשולר קורא לזהירות רבה ומזהיר מפני עידן של פיתויים, בוטים ודיסאינפורמציה ברשתות החברתיות. כיום, מספיק שאדם יחפש פעם אחת השקעה בחו"ל כדי שיוצף בהצעות שיווקיות מכל עבר. בעיניו, "הטעות הנפוצה ביותר של משקיעים היא היעדר הגדרת יעדים ברורה מראש. משקיע חייב להחליט מראש אם הוא מחפש תזרים מזומנים קבוע ויציב לטווח הקצר, או שמא הוא מכוון לפוטנציאל של אפסייד ורווחי הון עתידיים, משום שהגדרה זו מצמצמת מיד את סוג הנכסים הרלוונטיים עבורו".

מעבר להגדרת היעדים ולבחירת השוק, אלטשולר מדגיש כי הפרמטר החשוב ביותר הוא זהות היזם המוביל את ההשקעה. "היזם הוא זה שאמור להוביל את המשקיע בבטחה לקו הגמר – בין אם מדובר ברכישת דירה על הנייר ובין אם בפרויקט השבחה מורכב. החלטות פיננסיות אינן יכולות להתקבל על בסיס הדמיות מרהיבות או תמונות יפות בלבד, אלא אך ורק על בסיס עובדות, בדיקות זהירות, והסתייעות בכלים מתקדמים ובמידע הנגיש כיום לכל דורש".

גיוון תיק ההשקעות: פיצול סיכונים בין ישראל לארה"ב

בכל הנוגע להשוואה המתבקשת בין השקעה בנדל"ן בישראל לבין השקעה בארצות הברית, אלטשולר מסביר כי אין מדובר בבחירה של "זה או זה", אלא בחשיבות של גיוון תיק ההשקעות ופיצול סיכונים מושכל. "השוק הישראלי נהנה ממאפיינים ייחודיים כמו גידול טבעי חזק, הגירה חיובית וביקוש כבוש שיפגוש במוקדם או במאוחר את ההיצע הקיים בשוק, לצד הרכיב האמוציונלי החזק של הצורך בבית ובמבצר בטוח בישראל", לדבריו.

מנגד, השוק האמריקאי מציע הזדמנויות לתשואות עודפות ודינמיות מסחרית מרשימה. כפי שבשוק ההון נהוג לחלק את התיק בין רכיב סולידי לרכיב מנייתי, כך נכון לעשות גם בעולמות הנדל"ן ולהחזיק בנכסים מעבר לים לצד הנכסים בישראל. "ניצול חלונות זמנים שבהם שערי החליפין משתנים מאפשר למשקיע הנבון לבנות תיק מאוזן, חזק ועמיד יותר בפני תנודות כלכליות גלובליות," אומר אלטשולר.

"אנחנו מאמינים בנוכחות בשטח – Boots on the Ground"

חלק מרכזי מגישת הניהול של קנדה גלובל, שאלטשולר מאמין בה בכל לבו, הוא מעורבות ישירה ובלתי אמצעית בשטח. "אנחנו לא מאמינים בניהול בשלט רחוק," הוא מבהיר בנחרצות. זו התפיסה שהובילה אותו לקבל החלטה אישית ומשפחתית לעשות רילוקיישן למיאמי יחד עם אשתו וילדיו, על מנת להוביל מקרוב את הפעילות המתרחבת של החברה בארצות הברית.

"הנוכחות הפיזית בשטח נדרשת כדי להרגיש את השוק מקרוב, לנהל את המהלכים העסקיים המורכבים באופן הדוק, ולממש בצורה המיטבית את תוכניות הצמיחה השאפתניות של החברה לשנים הקרובות", אומר אלטשולר. את דבריו הוא מסיים באיחול חם לשיח ציבורי מאחד ומקרב בישראל, "מתוך אמונה כי אחדות, בריאות ושקט נפשי הם הבסיס להצלחה בכל תחומי החיים".