"נדל"ן זה מקצוע, לא חוג אחרי הצהריים"
גיא ליברמן עם מדריך ההישרדות למשקיעים

בראיון לפודקאסט "בונים רחוק", גיא ליברמן, עיתונאי הנדל"ן ומגיש פודקאסט הנדל"ן "כסף בקיר" מגלובס מסביר למה נדל"ן הוא מקצוע ולא תחביב, מדוע חוסר הידע במימון ומשכנתאות הוא הפיספוס הגדול של המשקיעים, וכיצד בדיקת עובדות עצמאית וזיקוק המידע הנכון יכולים לחלץ זוגות ומשקיעים משרשרת הרעש ברשתות החברתיות

ענף הנדל"ן תמיד ידע עליות ומורדות, אך הדרמה של השנים האחרונות הותירה אפילו את המשקיעים המנוסים ביותר בתחושת חוסר אונים. כדי לעשות סדר בכל הרעש והרשתות, אירחו מרב מילר ואביב כהן בפודקאסט "בונים רחוק" את גיא ליברמן – עיתונאי נדל"ן ומגיש פודקאסט ההשקעות והנדל"ן הוותיק "כסף בקיר" מבית גלובס. ליברמן, שמלווה ומסקר את הענף כבר שנים רבות, מביא איתו זווית ראייה מפוכחת, נטולת אינטרסים ומנוסה. בשיחה הוא פורס את משנתו הנדל"נית, מנתח את טעויות העבר של משקיעים, ומסביר מדוע העיתוי הכי טוב לרכוש נכס הוא "אתמול".

"כסף בקיר": אוצר ידע חינמי של מעל 160 פרקים

המקור לשם "כסף בקיר", אומר ליברמן, "הוא שבמקום שהכסף שלנו יהיה במקומות אחרים, כשמשקיעים בנדל"ן בעצם אנחנו משקיעים אותו בקירות, כך שאפשר לחלץ ממנו הון, להמשיך הלאה ולצמוח."

במשך מעל שבע שנים וזמן שידור של מעל 160 פרקים, צבר הפודקאסט גוף ידע עצום. ה-DNA של התוכנית מבוסס על מפגשים בגובה העיניים עם מעל 100 משקיעים פרטיים שחולקים תובנות וניסיון מעשי מהדרך. "זה בעיקר מה שאנחנו אוהבים. אני חושב שאפשר ללמוד מזה המון, ולא פחות חשוב – פשוט לקום מהכורסה ולעשות," הוא מדגיש.

"זה לא חוג": נדל"ן כמקצוע הדורש למידה והבנה מעמיקה

אחת הנקודות המרכזיות שליברמן חוזר ומדגיש היא התפיסה השגויה של ציבור המשקיעים הישראלי לגבי אופי תחום הנדל"ן. בעוד שבין השנים 2008 ל-2022 השוק המקומי "טס" וכל מטאטא ירה, כיום המציאות שונה בתכלית ודורשת מקצועיות.

"צריך להבין שזה סוג של מקצוע. אי אפשר לבוא לזה כאילו זה איזשהו חוג. זה תחום שמורכב מהמון פרמטרים שבלעדיהם לא תהיה עסקה טובה."

לדברי ליברמן, ברגע שמנטרלים את עליית הערך הכללית של השוק, נדרשת מומחיות אמיתית: חקר שוק מעמיק על אזור מסוים, תכנון מימון נכון, הבנה בניהול המשא ומתן (שאינו בהכרח הדבר הכי קריטי כמו בסרטים), ותפעול יעיל של הנכס לאורך זמן כדי שלא נשקע בהוצאות שוטפות.

מלווי משקיעים מול עשייה עצמית: "אני אוהב לעשות את הדברים לבד"

בעקבות היעדר רגולציה בתחום מלווי המשקיעים והיועצים השונים, נשאל ליברמן על הנטייה הישראלית לחפש קיצורי דרך. לדבריו, "הגיוני להיעזר בבעלי מקצוע בעת הצורך, אך אני ממליץ בחום ללמוד את הדרך בעצמנו ולא להסתמך בעיניים עצומות על אחרים".

"אני באופן אישי מאוד אוהב לעשות את הדברים לבד," הוא משתף. "כשרציתי למכור את הדירה שלי, הלכתי וקניתי שלט של מתווכים ושמתי אותו. אפשר ללמוד המון מהדרך."

הכוח הסודי של המימון והבדלי הדורות בקרב משקיעים

כשנשאל על הטעויות הנפוצות ביותר של משקיעים, מצביע ליברמן על חוסר הבנה מעמיק של מנגנון המימון והמשכנתאות. "אנשים לא מבינים מספיק את הכוח של המימון. צריך להבין את המסלולים ואת ההתאמה לחיים שלנו," הוא מסביר.

ליברמן עומד גם על ההבדל הבין-דורי בקרב משקיעים והשפעתו על נטילת סיכונים. "חגגתי לאחרונה 50. למישהו כמוני פחות חשוב אחוז לפה או לשם – יותר חשובה היציבות. לצעירים יותר, שרק השתחררו מהצבא וחיים על פיתה, יש את כל זמן שבעולם והם מוכנים לשרוף את המועדון בשביל להצליח."

הוא מוסיף ומציין כי מימון נכון הוא חלק אינטגרלי מהעסקה, וכי לעיתים ניתן להגיע לעסקאות מצוינות במינימום הון עצמי תוך שימוש מושכל במינוף – שימוש בכסף של גורם אחר כדי להגיע לנכס המבוקש.

פסיכולוגיה משפחתית: ארבעה קירות מול שוק ההון

ליברמן מעלה נקודה פסיכולוגית מעניינת שאינה מופיעה בטבלאות האקסל: התמיכה המשפחתית. בישראל, החינוך והתרבות מכוונים באופן מובהק לבעלות על ארבעה קירות. כאשר זוג צעיר קונה דירה ראשונה, המשפחה נוטה להתגייס ולהעניק "ברכת דרך" כספית בסכומים של עשרות עד מאות אלפי שקלים. לעומת זאת, מעטים ההורים שיעניקו סכומים כאלה לילדיהם כדי להשקיע בשוק ההון, על אף התשואות הגבוהות שהציג בשנים האחרונות.

נדל"ן בחו"ל: זהירות מרגולציות, מיסוי ומלכודות

בכל הנוגע להשקעות בחו"ל (יוון, קפריסין, ארה"ב, פורטוגל ודובאי), מברך ליברמן על הפיזור הגיאוגרפי אך מזהיר מחוסר ידע. "העולם הוא ענק, וכמו בישראל – יש הבדל תהומי בין השקעה בתל אביב, באר שבע או קריית שמונה."

בין הדגשים שהוא מעלה:

ברלין: 85% מהתושבים הם שוכרים, אך קיימת רגולציה קשוחה והגבלות שכירות נוקשות שיכולות לפגוע בכדאיות.

ארצות הברית: חוקי מס ירושה נוקשים שעלולים לגמור את כל רווחי ההשקעה אם לא נערכים כראוי.

מיסוי ואמנות מס: חובה לבדוק את אמנות המס, מס השבח ושיעורי המס המקומיים בכל מדינה.

מיינדסט ניהולי: גם אם נעזרים בחברת ניהול מקומית, נדרשת התעסקות שוטפת של מספר שעות בחודש.

חקר שוק עצמאי וסינון פייק ניוז

בעולם מוצף מידע, מנטורים ורשתות חברתיות, ליברמן קורא לציבור לגלות אחריות אישית ולחקור באופן עצמאי. "חייבים לחקור לבד. יש היום המון כלים – אתר רשות המסים, יד2 ומדלן בישראל, או אתר Zillow בארה"ב." הוא אף ממליץ לקפוץ פיזית ליעדים קרובים כמו יוון או קפריסין כדי לראות את הנכסים בעיניים. "החכמה היא להשוות תפוחים לתפוחים," הוא מסכם.

מתי הזמן הנכון לקנות? "תמיד אתמול"

לשאלה הנצחית שמפנים אליו ברחוב – האם זה זמן טוב לקנות – עונה ליברמן בחדות כי "התשובה הנכונה היא תמיד אתמול. אם אתם צריכים דירה ורוצים לחשוב קדימה – תעשו את זה. אל תחכו שהנגיד יוריד ריבית עוד קצת או שיהיה עוד איזשהו מבצע. לכו על זה עכשיו. קמו מהכורסה ותעשו!"