אין כמעט ישראלי אחד שלא השתעשע פעם או פעמיים ברעיון של לקנות בית ביוון. בין אם מדובר בדירה בעיר הבירה התוססת אתונה, או בבית נופש באחד מהאיים האקזוטיים, החלום על קניית נכס ביוון להשקעה, במעצמת תיירות עולמית שבמקרה נמצאת מרחק שעה וחצי טיסה בלבד מישראל, הוא קורץ במיוחד. ואם מדובר במדינה ססגונית עם חופים זהובים, ים כחול-טורקיז ומוסיקת בוזוקי לנשמה – אז בכלל ההצעה מפתה.
ובכן, חלומות נועדו להתגשם. ותתפלאו, התהליך אפילו לא עד כדי כך מסובך. אז לפני שאתם שוברים את הראש ואת הכלים (במקרה זה, צלחות) וזונחים את המחשבה על קניית דירה ביוון מפאת שיקולי בירוקרטיה, "כאב ראש" וחששות כאלו ואחרים – כדאי לכם להציץ במדריך שחיברנו עבורכם לרכישת בית ביוון. המדריך יספק עבורכם את התשובות לשאלות הכי בוערות: מה יש לעשות שלב אחר שלב, באלו מסמכים להצטייד, כיצד בוחרים לוקיישן לדירה ומהן הטבות המס שאתם זכאים להן במהלך קניית נכס ביוון?
זוהי קריאה אחרונה לנוסעים לטיסה ליוון, המנועים כבר מחוממים.
מוכנים? יאסו, מתחילים!
רגע לפני שאנחנו צוללים לעומקו של עניין, נפתח בשאלה הבסיסית ביותר: מדוע להשקיע בדירה ביוון? אם במקרה הצצתם בבלוג של פאלמו, אתם בטח כבר יודעים לזמר בעל פה את יתרונותיה המובהקים של השקעה בדירה במדינת האיים, ועד כמה היא יכולה להיות רווחית ומשתלמת. אבל עבור מי שטרם נכנס לאתר של פאלמו, נסכם עבורכם את הסיבות העיקריות:
תשואה יפה ומשתלמת – התשואה מהשכרת דירה ביוון עומדת על בין 5% ל-8% – תלוי האם מדובר בדירה להשכרה ארוכת טווח או בדירה להשכרה קצרת מועד (דירת נופש). רק לשם השוואה, התשואה מהשכרת דירה בישראל עומדת על כ-3 אחוזים פלוס מינוס. חשוב לציין שמדובר כאן רק על התשואה מהשכירות, מבלי להתייחס לתשואה כתוצאה מעלייה עתידית של ערך הדירה.
המשבר הכלכלי – הסיבה שיוון הפכה בעשור האחרון לבוננזה נדל"נית וקרקע פורייה למשקיעים מרחבי העולם היא העובדה שב-2008 היא נקלעה למשבר כלכלי חסר תקדים, שהוביל בין היתר לצניחת מחירי דיור בכמעט 50%. הירידה הדרסטית חלה בעיקר בערים המרכזיות, כגון אתונה וסלוניקי. בשנים האחרונות יוון מראה מגמת התאוששות הדרגתית, מה שהביא גם לעליה קלה במחירי הדיור. ועדיין, רמת המחירים כיום רחוקה מאוד מהרמה המקורית טרם פרוץ המשבר. כלומר, למחירי הדיור ביוון יש עוד הרבה לאן לעלות.
בגרף הבא, הלקוח מאתר TRADING ECONOMICS ומבוסס על נתוני הבנק המרכזי של יוון, ניתן לראות את מדד ה- HPI (מדד גלובלי המשמש למדידת שינויי מחירי דיור ביחס לתאריך התחלה ספציפי) בשנים 2006-2020. מדד זה הגיע לשיא כל הזמנים של 102.20 נקודות ברבעון השלישי של 2008, רגע לפני המשבר הכלכלי, ולשיא של שפל ברבעון השלישי של 2017 עם 58.90 נקודות. מתוך הגרף משתקפת תמונה של ירידת ערך דירות בסדר גודל של 43% של במהלך תשע שנים. עם זאת, ניתן לראות שהיקף עליית מחירי הדיור עד כה עומד על כ-8 נקודות בלבד – מתוך 43 נקודות שאבדו סה"כ. המסקנה? למחירי הדיור ביוון יש עוד דרך ארוכה לעשות עד להשלמת פערים ותיקון שוק. למעשה, כל עוד יוון עדיין מתאוששת ו"מלקקת את פצעי המשבר", ההזדמנות לרכוש דירה ביוון היא מסבירת פנים ומשתלמת כתוצאה מהעלייה הצפויה של ערך הדירות – אם כי חלון ההזדמנויות מוגבל.
"סכר המשכנתאות" – בעקבות המשבר הכלכלי לפני 15 שנים, הבנקים ביוון סגרו כמעט לחלוטין עבור מקומיים את האופציה ללקיחת משכנתא. מאז אמנם חל שינוי קל, אבל עדיין האפשרות לקחת הלוואה לצרכי דיור מוגבלת ביותר עבור תושבי יוון. ברגע ש"סכר המשכנתאות" יפרץ, ישתנו כללי המשחק בכל הנוגע לשוק הדיור היווני, והאופציות לקניית נכס ביוון יצטמצמו. מכאן, שמדובר בהזדמנות חד פעמית המוגבלת בזמן.
קירבה גאוגרפית– אין טוב ממראה עיניים, כך אומרים, ויוון אוחזת ביתרון גדול על פני מדינות אחרות והוא הסמיכות הגאוגרפית המאפשרת להגיע מת"א לאתונה באותו הזמן שבו תעמדו בפקק מכפר סבא לת"א. מינוס העצבים של הנהגים באיילון, כמובן. הקירבה הפיזית לישראל מאפשרת לרוכשים יותר שקט נפשי וביטחון בתהליך קנייה, שכן לא מדובר ב"רכישה בעלמא" אלא בנכס זמין וקרוב שניתן לראותו גם טרם הקנייה, וגם מפעם לפעם לאחריה.
מעצמה תיירותית– יוון ידועה כאחד ממדינות התיירות הפופולאריות ביותר בעולם, ועוברים בה בממוצע כמיליון תיירים בשבוע (!). אי לכך, האופציה להשקיע בדירת נופש ולהרוויח תשואה יפה רלוונטית מתמיד.
גולדן ויזה – אחד ממוקדי המשיכה של יוון הוא הטבת "ויזת הזהב", המאפשרת לרוכשי נכסים בטווח מחירים מסוים (250 אלף יורו ומעלה) לקבל אשרת תושבות אירופאית למשך חמש שנים עם אופציית חידוש בלתי מוגבלת (כל עוד מחזיקים בנכס). התושבות ניתנת לא רק למשקיע עצמו, אלא גם לבני משפחתו, כולל הורים והורי בן/בת זוגו. המחזיקים בגולדן ויזה יכולים לחיות בכל אחת ממדינות אירופה הנכללות ב"אמנת שנגן" ולקבל זכויות בתחומי בריאות וחינוך, כמו גם להקים עסק עצמאי במדינה. לא מעט ישראלים כבר ניצלו את הטבת הגולדן ויזה ורכשו דירות באזורים שהגדירה ממשלת יוון, ולמרות שלאחרונה הועלה רף ההשקעה המינימלי, עדיין מסלול הגולדן ויזה נחשב מבוקש מאוד.
מזג ים תיכוני– אין זה סוד שיוון וישראל דומות להפליא במזג – גם האקלימי, כל שכן המנטאלי. היוונים, בדומה לנו, נחשבים אנשים חמים, מחבקים, ישירים וגם – נו, לא ניתן לברוח מזה – קולניים. "דמיון זה לזה הוא אחד מהמנבאים הגדולים ביותר של אהבה", טוענים מומחים ופסיכולוגים לרוב. וגם כאן מדובר בסיפור אהבה. רומן עתיק יומין בין 2 מדינות ו-2 עמים, שכל אחד מהם רואה בשני קצת ממנו, לטוב וגם לרע. מה שבטוח, במובנים רבים ישראלים יכולים "להרגיש ביוון בבית". גם המטבח היווני, אגב, דומה מאוד למאפייניו של המטבח הישראלי ומתבסס על תפריט שלא רק נחשב עשיר וססגוני, אלא גם כאחד מהתפריטים הבריאים בעולם.
שקט נפשי – לאור המציאות הביטחונית והכלכלית הלא פשוטה בישראל, הרבה ישראלים כיום מרגישים שהם זקוקים ל"תעודת ביטחון", דירה מעבר לים שתספק להם שקט נפשי ואת הידיעה שגם בצוק העיתים – יש להם "היכן לנחות". בין אם המטרה היא התאווררות וניקוי ראש בלבד, ובין אם מגורים לטווח ארוך יותר. גם במקרה זה המשתנה הגאוגרפי משחק תפקיד חשוב, שכן לא צריך להתרחק מדי מהמולדת האהובה כדי להגשים מטרה זו.
1.בדיקת היצע שוק ומחירים
ראשית עליכם לסקור את מחירי השוק ביוון ולהבין האם מחירי הדירות תואמים את ההון להשקעה שברשותכם. ביוון תוכלו לאתר נכסים החל מ-70,000 יורו ועד מיליון יורו ויותר, כאשר המחיר תלוי מיקום, גודל נכס והאם הוא משופץ או לא. מומלץ לברר מראש גם נתונים לגבי התשואה הצפויה מהנכס, על מנת לקבל את מלוא התמונה הנדרשת טרם רכישת הדירה.
2.איתור הנכס
מלאכת איתור הדירה המתאימה עבורכם יכולה להתבצע הן באופן עצמאי והן באמצעות חברת תיווך או בית השקעות. צומת דרכים זו היא משמעותית שכן היא יכולה להכתיב את טיב העסקה, איכות הנכס וכמה זמן ומאמצים תשקיעו בתהליך הרכישה. מצד אחד, יש את הרצון לחסוך בעלויות תיווך. מצד שני, רכישת נדל"ן במדינה זרה היא צעד שכרוך בלא מעט בירוקרטיה ו"כאב ראש", ונדרשת היכרות מעמיקה עם חוקי המדינה כולל תקנות המס הרלוונטיות, כמו גם עם התרבות והגיאוגרפיה של מדינת היעד. במובן זה, יש יתרון לחברה אחת בעלת ניסיון שמרכזת את כל המומחים הרלוונטיים תחת מטריה ניהולית אחת.
מספר פרמטרים שחשוב להתייחס אליהם בשלב זה של קניית נכס ביוון:
*האם אני מעוניינ/ת בדירה למגורים או להשקעה
*האם אני מעוניינ/ת בשכירות לטווח ארוך או לטווח קצר (דירת נופש)
*האם אני מעוניינ/ת בנכס שגם יקנה לי תושבות אירופאית (נכס גולדן ויזה)
3.סיור נכסים
לקוחות שמעדיפים לקחת על עצמם את מלאכת איתור הנכס להשקעה יבצעו סיור נכסים ביוון. מומלץ להיעזר במתווך מקומי או מישהו בעל ידע והיכרות מעמיקה עם האזורים המובילים וה"חמים" להשקעה, כולל ידע על טווח מחירי שכירות באזור, קירבה לתחבורה ציבורית וקירבה למוסדות אקדמיים. במקרה של רכישה באמצעות חברה, המלווה שלכם יבצע את מלאכת איתור הנכס עבורכם. כמובן שאם המשקיע מעוניין לבוא ולהתרשם מהנכס עוד בטרם תהליך הקנייה, הרי זה משובח – אם כי לא הכרחי.
4.ריכוז מסמכים
מצאתם נכס שאתם מעוניינים לקנות? ברכות. כעת הגיע הזמן לשנס מותניים ולרכז את כל המסמכים הנדרשים להליך הבירוקרטי שלפניכם. במהלך התהליך תידרשו בין היתר לפתוח חשבון בנק יווני מקומי (אליו גם ישולמו דמי השכירות בהמשך) ולהנפיק מספר מס ביוון (AFM).
המסמכים הנדרשים:
דרכון בתוקף
תמצית רישום ממשרד הפנים בישראל
אישור על פתיחת חשבון בנק ביוון
מספר מס יווני (AFM)
הוכחת בעלות על חשבון בנק
הוכחה לפתרון מימון או הון עצמי
המסמכים הנדרשים לצורך פתיחת חשבון בנק ביוון: תלוש משכורת אחרון, החזר מס אחרון, תעודת לידה, צילום דרכון. ישנם בנקים שעשויים לבקש מכם "מכתב המלצה" מהבנק שלכם בישראל, שיכלול פרטים כגון יתרה בחשבון הבנק, תנועות שוטפות בעו"ש ועוד. את כל המסמכים יש לתרגם ליוונית. ניתן לבצע זאת גם באמצעות השגרירות היוונית בישראל.
5.בדיקת עו"ד מקומי וניסוח חוזה
לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה על מחיר הנכס, עו"ד יווני מקומי צריך לנסח חוזה ובמקביל לבצע בדיקה משפטית של הנכס. יש לבצע בדיקה יסודית באשר לרישום הנכס בטאבו ביוון, לוודא שהוא אכן רשום על שם המוכר (Land Registry) וכמובן שלא רשומים עליו חובות, עיקולים או שעבודים כלשהם. במידה ובחרתם לבצע את הרכישה באמצעות בית השקעות, כל השלב הזה נחסך עבורכם מאחר ויש להם את אנשי המקצוע שהם עובדים עימם בשוטף.
6.חתימה על הסכם מקדים ומתן מקדמה
לאחר שהבדיקות בסעיף הקודם בוצעו ויש "אור ירוק" לעסקה, בעל הנכס והלקוח יחתמו על חוזה. במעמד זיכרון דברים תשולם למוכר מקדמה. באתונה המקדמה המקובלת לתשלום לבעל הנכס עומדת על 1,000 יורו עבור נכסים עד שווי 50,000 יורו. בנכסים בשווי גבוה יותר תינתן מקדמה גבוהה יותר. מספר ימים לפני החתימה על חוזה המכר עליכם להעביר לחשבון המקומי שלכם ביוון את הסכום המיועד לרכישת הנכס, כמו גם על ההוצאות הנלוות כגון תשלום לעורך הדין, מתווך, מיסים וכיו"ב. הבנק ינפיק צ’קים בנקאיים לטובת מוכר הנכס, הנוטריון ולמשרדי הטאבו הממשלתיים. במקרה של ליווי ע"י בית השקעות, המלווה שלכם לעסקה יעדכן אתכם מתי יש להעביר את הכסף לחשבון ובהתקדמות בשאר הפרמטרים.
7.חתימה על שטר הבעלות וקבלת מפתח
הרגע המרגש ביותר סופסוף הגיע: העברת הדירה על שמכם. בשלב זה תחתמו על שטר הנכס ותשלמו את האגרות הנדרשות כולל המיסוי על העסקה. לאחר חתימה על השטר וביצוע התשלום, מונפק שטר מכר המתעד באופן רשמי את העברת הבעלות. בשלב זה תקבלו את מפתחות הנכס, מה שמשלים את תהליך הרכישה.
היעד מספר אחת להשקעה ביוון הוא עיר הבירה אתונה. אתונה נחלקת לשכונות רבות ומגוונות, חלקן יותר בעלות "אופי משפחתי" וחלקן נחשבות יותר כ"שכונות צעירים וסטודנטים". אתונה הינה עיר אקדמיה מרשימה הכוללת בתוכה לא פחות מ-13 אוניברסיטאות ולומדים בה מעל 250 אלף סטודנטים. על כן הביקוש לדירות מצד סטודנטים הוא גבוה.
שכונות פופולאריות להשקעה באתונה: אגלאו,גיזי, קולונוס, ספוליה, זוגרפו, אטיקי, קיפסלי, פריסטרי, איליון, איליופולי, אמבלוקיפי, פטיסיה, אקסרכיה, קולונאקי, פגרטי, נאוס קוסמוס, קליתאה, וטניקוס, גליפאדה , פיראוס, קיסאריאני.
מעוניינים לקרוא יותר לעומק על שכונות להשקעה באתונה? כנסו לכתבה הבאה
סלוניקי היא העיר השנייה בגודלה ביוון. מדובר בעיר עם נמל מפואר שיש בה לפחות 11 מוסדות אקדמיים, על כן גם בסלוניקי יש ביקוש מתמיד לדירות להשכרה מצד סטודנטים. העיר נחשבת תוססת וצעירה באופייה, וניתן להבחין בצעירים ברחובות, בפאבים ובמקומות בילוי.
חלקידיקי, מיקונוס, סנטוריני, לפקדה, פארוס, זקינתוס, קורפו, כרתים, רודוס. המשותף לכל האיים הללו הוא היותם איי תיירות מבוקשים ביותר. בחלקם המחירים גבוהים יחסית (בעיקר סנטוריני ומיקונוס), אולם התשואה כתוצאה מקניית נכס בהם עדיין צפויה להיות גבוהה ומרשימה.
כשבאים לקנות דירה ביוון חשוב מאוד להבין את חוקי המיסוי – שלא לדבר על ההטבות – להן זכאים משקיעי חוץ. הטבות אלו יכולות לחסוך לכם עשרות אם לא מאות אלפי שקלים. נזכיר כאן את הטבות המס העיקריות, אולם חשוב להדגיש שחוקי המס משתנים מעת לעת, ולכן יש חשיבות להיות עם "יד על הדופק" ולהישאר מעודכנים בתחום, בין אם באמצעות עו"ד מומחה למיסוי ביוון ובין אם באמצעות חברת ההשקעות שמלווה אתכם בקנייה.
אמנת פטור מכפל מס בין ישראל ליוון – המדינות השכנות חתומות על אמנת פטור מכפל מס, הטבה ענקית שלפיה ישראלים שרכשו דירה ביוון יאלצו לשם מס רק ביוון ולא גם בישראל במקביל. המשמעות היא פטור ממס רכישה, מס שבח ומס רכוש בישראל בעת קניית הדירה.
הנחות במס רכוש (ENFIA) – בשנת 2019 נקבעו תקנות הנחה מדורגת במס רכוש לרוכשי דירה ביוון. למשל, נכס בשווי של 80 אלף יורו יזוכה בהנחה במס רכוש בגובה של כ-25% מסכום הקנייה.
פטור ממס שבח- נכון להיום הממשלה היוונית אינה גובה מס רווחי הון על נכסי נדל"ן בבעלות פרטית. כחלק ממדיניות המס המקלה של יוון, הושהה מס השבח למחזיקים בעד שלוש דירות או נכסים. יש לזכור שכאמור ישראל ויוון חתומת על אמנת כפל מס, כלומר לא תצטרכו לשלם מס שבח כלל על הרכישה, לא ביוון וגם לא בישראל.
מס רכישה- גובה מס הרכישה ביוון נחשב נמוך יחסית ועומד על כ-3.09% משווי הנכס. עם זאת, חשוב להדגיש ששווי הנכס מחושב לפי השווי ברישום המקרקעין של יוון, ולא שווי בעסקה עצמה (מחיר הנכס). על כן נושא זה דורש בדיקה מעמיקה יותר במועד הרלוונטי. לשם השוואה, בישראל מס הרכישה הוא מדורג ואמנם מתחיל מ-3% אבל יכול להרקיע עד 8% ו-10%, כתלות בשווי הנכס (עבור דירה ראשונה בלבד).
בבואכם לקנות דירה ביוון עליכם קודם כל לבצע החלטה אסטרטגית האם אתם מעוניינים להשקיע בדירה עם שכירות לטווח ארוך או בדירה לשכירות לטווח קצר – כלומר דירת נופש או AIRBNB. שתי האופציות טובות ומשתלמות, אך דורשות התעסקות שונה לחלוטין.
במקרה של דירה להשכרה לטווח ארוך, התשואה משכירות עומדת על 5-6 אחוזים. היתרון הוא שיש לכם "ראש שקט" מבחינת שוכרים יציבים ולא צריך לדאוג לתחזוקה השוטפת של הנכס ולעצם ההשכרה עצמה. במקרה של דירת נופש, התשואה כבר גבוהה יותר משמעותית ועומדת על 8-12 אחוזים. עם זאת, יש צורך לדאוג באופן שוטף לתחזוקת הנכס ולהשכרה לתיירים, לרוב באמצעות חברת ניהול נכסים. חשוב לציין כי בשנים האחרונות הולכת וגוברת העדפת תיירים להתארחות בדירות Airbnb בשל האמרת מחירי הנופש בבתי מלון, וגם זה נתון חשוב שיש לקחת בחשבון.
אדם המעוניין לרכוש דירה במדינה זרה ניצב בפני הדילמה האם להיעזר בבית השקעות או לנסות "לקפוץ למים" ולעשות את התהליך בעצמו. במקרה של קניית בית ביוון, חשוב להיות בעלי ידע מעמיק בשוק הנדל"ן המקומי, אזורי השקעה מועדפים, חוקי מיסוי וחוקי המקרקעין הרלוונטיים ובעל זיקה לתרבות היוונית, על מנת להגיע לעסקה ראויה וטובה. לשם הגעה להחלטה איגדנו עבורכם את היתרונות והחסרונות של הסתייעות בבית השקעות:
יתרונות הליווי ע"י בית השקעות:
*איתור נכס בזריזות ויעילות
*היכרות עם השוק אשר מאפשרת גם התמקחות במידת הצורך
*הבנה בחוקים היווניים ובהליכים הבירוקרטיים הכרוכים בקניית בית ביוון
*איגוד כל אנשי המקצוע תחת מטריה אחת (עו"ד, מתורגמן, מתווך יווני ועוד)
*שקט נפשי לרוכש בתהליך
*חסכון בזמן ואנרגיה בעת תהליך הקנייה
מנגד, החיסרון העיקרי והיחיד של ליווי ע"י בית השקעות הוא עמלת התיווך, כמובן. עם זאת, קנייה משתלמת ובטוחה יכולה לחסוך לכם בדיוק את הכסף המדובר, אם לא יותר מכך, וגם לזרז את התהליך באופן משמעותי.
כאשר מדובר בקניית נכס במדינה זרה, עולה השאלה התמידית האם לשכור חברת ניהול אשר תדאג לתחזוקת הנכס ולבעיות השוכרים העולות מפעם לפעם, או לעשות זאת באופן עצמאי. מצד אחד, ישנן עלויות לחברת ניהול. מצד שני, לקיחת התפקיד הזה באופן בלעדי על עצמכם כרוכה בזמן ואנרגיה מרובים, במיוחד כשיש את פער השפה שברקע. אם כן, כיצד מחליטים?
ראשית כל, חשוב להבחין בין נכס להשכרה קצרת טווח לבין נכס להשכרה לטווח ארוך. במקרה של האפשרות הראשונה – חד משמעית חשוב להסתייע בחברת ניהול, שכן כמעט בלתי אפשרי לדאוג לנכס שעוברים בו מטיילים ותיירים באופן שוטף. במידה ומדובר באופציה השנייה, עליכם לבחון האם סדר היום והלו"ז שלכם אכן מאפשרים לכם את הפנאי להתעסקות בכל מה שקשור לנכס, תחזוקתו ומתן מענה לשוכרים. גובה דמי הניהול ותחומי האחריות הנכללים בעבור התשלום יכולים להשתנות בין חברה לחברה, ולכן בהחלט מומלץ לעשות לערוך סקר שוק ולהשוות בין חברות ניהול נכסים שונות.
