מחירי הדירות ביוון מתאפיינים בשונות גבוהה לפי מיקום וגודל, אך עדיין נחשבים נמוכים יחסית לאירופה, מה שהופך את המדינה ליעד מבוקש למשקיעים. השוק מתאושש בהצלחה מאז המשבר הכלכלי של 2008, עם עליות מחירים מתמשכות בערים הגדולות ובאזורים תיירותיים. תוכנית "ויזת הזהב" מעודדת השקעות זרות ותורמת לביקוש ההולך וגובר. האם יוון עדיין מציעה הזדמנויות השקעה משתלמות? מהן הסיבות לפער המשמעותי בין דירה חדשה לבין דירה יד 2?
ומה הפוטנציאל לעליית ערך נוספת בעתיד?
יוון, אחת המדינות האטרקטיביות באירופה, הפכה בשנים האחרונות ליעד מבוקש עבור משקיעי נדל"ן ומחפשי מקום מגורים מכל רחבי העולם. השילוב בין יופי טבעי, היסטוריה עשירה ושוק נדל"ן מגוון הפך את יוון למוקד עניין עבור מי שמחפשים השקעה משתלמת או בית חדש במיקום אטרקטיבי. אין ספק כי בכל הנוגע לחיפוש דירה ביוון – מחיר הוא אחד השיקולים המרכזיים. מחירי הדירות ביוון משתנים משמעותית לפי מיקום, גודל ומאפייני הנכס, אך עדיין נחשבים לנמוכים בהשוואה לרוב מדינות אירופה.
הביקוש לנכסים ביוון גדל בעשור האחרון, במיוחד לאור תוכניות ממשלתיות המציעה הטבות ואף אזרחות למשקיעים זרים. תוכניות אלו, יחד עם התאוששות הכלכלה היוונית לאחר משבר 2008, יצרו הזדמנויות ייחודיות בשוק הנדל"ן. כיום, ניתן למצוא נכסים במחירים מגוונים מאוד – החל מדירות זולות בפריפריה ועד וילות יוקרתיות באיים הפסטורליים.
שוק הנדל"ן ביוון מציע אפשרויות מגוונות, בין אם מדובר בדירות בערים הגדולות כמו אתונה וסלוניקי או בבתי נופש באיים המרהיבים כמו סנטוריני ומיקונוס. המגמות בשוק מראות עליות מחירים עקביות, מה שמחזק את האטרקטיביות של השקעה במדינה. לצד זאת, ישנם אזורים שבהם מחירי הדירות נותרו נגישים יחסית, מה שמאפשר למשקיעים עם תקציב מוגבל להשתלב בשוק. במבט לעתיד, כאשר שוק המשכנתאות ביוון יתייצב והבנקים יתחילו לתת משכנתאות למקומיים בצורה מהירה, הדבר צפוי להוביל לעליות מחירים משמעותיות.
מה ההבדל של מחירי דירות ביוון לפי אזורים?
מהן המגמות המרכזיות המאפיינות את שוק הנדל"ן המקומי? ומה התשובה לשאלה שמעסיקה רבים: כמה עולה דירה ביוון?
עיר |
אתונה (כללי) |
אתונה – מרכז העיר |
אתונה – השכונות הצפוניות |
אתונה – השכונות הדרומיות |
אתונה – השכונות המערביות |
אתונה – דירת סטודיו |
אתונה – דירת 2 חדרים |
אתונה – דירת 3 חדרים |
אתונה – דירת 4 חדרים |
אתונה – דירת 5 חדרים |
סלוניקי |
פיראוס |
מחיר ממוצע למ"ר (אירו) |
1,800-5,000 |
3,800-7,000 |
3,000-4,500 |
3,000-5,500 |
2,800-3,900 |
3,400-5,500 |
3,200-5,000 |
3,000-4,800 |
2,700-4,500 |
2,600-4,300 |
1,500-3,500 |
1,500-4,700 |
עיר |
אתונה |
לונדון |
ליסבון |
ברלין |
תל אביב |
פריז |
מחיר ממוצע למ"ר (אירו) |
3,900 (דירות חדשות) |
13,335 |
5,440 |
5,800 |
17,000 |
9,250 |
אחד מהגורמים המשמעותיים ביותר המשפיעים על מחירי דירות ביוון הוא המיקום של הנכס. מרכיבים כמו קרבה לים, נופים פתוחים, קרבה למוקדי תיירות ובילוי, אוניברסיטאות, תחנות מטרו וכד', משפיעים משמעותית על מחיר דירה ביוון. נכסים הנמצאים בסמוך לים, במיוחד באיים הפופולריים כמו מיקונוס וסנטוריני, מתומחרים גבוה בשל הביקוש הגבוה לנופים עוצרי נשימה ולגישה נוחה לחופים. מיקומם המרכזי של נכסים אלו תורם לעליית ערכם בשוק אם בוחנים היבטים שונים של דירות ביוון – מחיר, פוטנציאל וכד'.
רמת הגימור של הנכס, איכות חומרי הבנייה והמאפיינים הנלווים כגון מרפסות, חניות פרטיות ונוף פתוח, משפיעים ישירות על מחיר הנכס. דירות חדשות או משופצות היטב מציעות מחירים גבוהים יותר ביחס לנכסים ישנים. בכל הנוגע לדירה ביוון, מחיר עשוי להיות מושפע ממגוון פרמטרים אותם כדאי לבדוק היטב.
ההתאוששות הכלכלית של יוון בעשור האחרון, יחד עם יציבות פוליטית וחזרת החוסן הפיננסי של המדינה, הגדילו את האמון בשוק הנדל"ן המקומי. משקיעים זרים ומקומיים כאחד רואים בשוק היווני אפשרות מבטיחה לתשואה גבוהה.
תוכניות כמו "ויזת הזהב" אשר מעניקות מעמד של תושבות למי שמשקיע סכומים מסוימים לפי אזורים שונים ברחבי המדינה, תורמות להגברת הביקוש, בעיקר בערים הגדולות ובאזורי התיירות.
אזורים שבהם מתבצע פיתוח תשתיות, כמו סלילת כבישים, שדרוג תחבורה ציבורית ובניית מתקנים ציבוריים חדשים, הופכים למבוקשים יותר ומחירי הנכסים בהם עולים.
יוון מהווה מוקד תיירות בינלאומי, והביקוש לדירות נופש ולהשכרה לטווח קצר משפיע על המחירים, במיוחד באזורים מתויירים. נכסים הממוקמים בסמוך לאטרקציות תיירותיות נהנים מערך גבוה יותר.
באזורים עם היצע מוגבל של נכסים וביקוש גבוה מצד מקומיים ומשקיעים זרים, המחירים מטפסים במהירות. לעומת זאת, אזורים כפריים עם היצע רחב מציעים מחירים נמוכים יותר.
כאשר מסתכלים על דירה ביוון, המחיר מושפע בין היתר מהשאלה האם מדובר בדירה חדשה או יד שנייה. בין דירות חדשות בפרויקטים לדירות יד שנייה, בכל הנוגע לדירות ביוון, מחיר הוא מרכיב אשר משתנה באופן משמעותי. דירות יד שנייה נמכרות לרוב במחיר נמוך משמעותית בהשוואה לדירות חדשות מקבלן, הנבנות לעיתים קרובות כפרויקטים יוקרתיים. פרויקטים חדשים נוטים לכלול תכנון מודרני, מתקנים מתקדמים, וסביבה יוקרתית שמעלים את ערכן.
גם כאשר מדובר בפרויקט של התחדשות עירונית, קיים הבדל משמעותי בין דירה ישנה בשכונה מסוימת, לבין בניין חדש לחלוטין בו החליפו את כל התשתיות והדיירים מקבלים דירה חדשה לגמרי, שטחים משותפים בבניין וכד', מה שמעלה משמעותית את ערך הדירות.
בהשוואה לכך, דירות יד שנייה פונות בדרך כלל לקהלים מגוונים, כמו סטודנטים, זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ופנסיונרים. דירות אלו עשויות לדרוש שיפוץ, החל משיפורים קלים ועד שיקום יסודי, כדי להתאים אותן לסטנדרטים עדכניים.
קיימת אפשרות להפוך דירה קיימת לנכס יוקרתי באמצעות שיפוץ איכותי, מה שעשוי להעלות את ערכה ואת פוטנציאל ההכנסות ממנה, אך חשוב להביא בחשבון את עלויות השיפוץ והתיקונים כחלק משיקולי הרכישה, כדי להעריך במדויק את כדאיות ההשקעה. בנוסף, חשוב לקחת בחשבון ששיפוץ דירה ללא החלפת תשתיות בבניין מהווה סיכון לעלויות עתידיות הנובעות מתחלואה ותיקונים בתשתיות.
שוק הנדל"ן ביוון עובר טרנספורמציה משמעותית בשנים האחרונות, המתאפיינת בעליות מחירים עקביות ובהתעניינות גוברת מצד משקיעים בינלאומיים, מה שמשנה את התשובה על השאלה 'כמה עולה דירה ביוון'. לאחר המשבר הכלכלי של 2008, שהוביל לנפילה דרמטית של 42.5% במחירי הנדל"ן, השוק היווני נמצא במגמת התאוששות מרשימה.
בשנת 2023 נרשמה עלייה משמעותית במחירי הדירות: באתונה עלו המחירים ב-10% ובסלוניקי ב-8%. ברבעון השלישי של אותה שנה אף נרשמו עליות חדות יותר של 17% באתונה ו-15% בסלוניקי בהשוואה לשנה הקודמת. מגמה זו נמשכת גם ב-2024, כאשר ברבעון השני נרשמה עלייה של 10.7% במחירי הבתים בערים הגדולות.
תופעה מעניינת נוספת מגלה כי למעלה מ-35% מהנכסים המוצעים למכירה הם בתים פנויים שאינם מאוכלסים, בעיקר באזורים הכפריים. מגמה זו נובעת מתהליכי עיור מואצים, אשר הובילו רבים לזנוח את חלום המגורים הכפריים ולעבור למרכזי תעסוקה בערים הגדולות.
השקעה בנדל"ן ביוון מציעה פוטנציאל לתשואות שעומדות על בין 4% ל-5% נטו לשנה מהשכרת דירות לטווח הארוך, כאשר התשואה יכולה להגיע גם ל10-12% במודלים של שכירויות קצרות טווח (Airbnb לדוגמא). גובה התשואה תלוי במספר גורמים משמעותיים, בהם מיקום הנכס, מצבו הפיזי, גודל הדירה, מצב הבניין ברמה התשתיתית וכן גם מבחינת השטחים המשותפים שהבניין מציע ומעלים את ערך השכירויות כגון: רופטופים, חדרי כושר, מועדון דיירים, חדרי כביסה ועוד.
חלק מהתשובה לשאלה 'כמה עולה דירה ביוון' נמצא בביקוש הגובר מצד משקיעים זרים. למעלה מ-80% מעסקאות הנדל"ן בשנה האחרונה בוצעו על ידי רוכשים ומשקיעים מחו"ל, כולל ישראלים רבים המחפשים אפיקי השקעה מחוץ לישראל.
למרות העליות המתמשכות, מחירי דירות ביוון עדיין נחשבים נמוכים יחסית למדינות אחרות באירופה. זוהי השנה השביעית ברציפות שבה נרשמות עליות במחירי הבתים, מגמה המעידה על התאוששות יציבה של השוק.
הצמיחה הכלכלית המתמשכת, לצד תוכניות ממשלתיות המעודדת השקעות זרות, תורמות להמשך מגמת העלייה במחירי הדיור. עם זאת, השוק עדיין מציע הזדמנויות השקעה אטרקטיביות בהשוואה לשווקים אחרים באירופה.
השפעת תכנית הגולדן ויזה ניכרת במיוחד במקטע הדירות שמחירן נע בין 250,000 ל-500,000 אירו, שם נרשמת עלייה משמעותית בביקושים ובמחירים. בערים הגדולות, התופעה הובילה להתחדשות עירונית מואצת, כאשר משקיעים זרים משפצים ומשדרגים מבנים ישנים. במקביל, נוצר ביקוש גובר לשירותים נלווים כמו ניהול נכסים והשכרה.
עם זאת, התוכנית מעוררת גם אתגרים חברתיים. העלייה במחירי הדיור מקשה על תושבים מקומיים לרכוש דירות באזורים מבוקשים. למרות האתגרים, התוכנית נחשבת למנוע צמיחה משמעותי בכלכלה היוונית, המזרים הון זר ומעודד פיתוח בענף הבנייה והשירותים הנלווים.
למרות העלייה המשמעותית במחירי דירות ביוון בשנים האחרונות, קיים עדיין פוטנציאל צמיחה משמעותי בשוק היווני.
היתרון הראשוני של שוק הנדל"ן היווני טמון ברמת המחירים הנמוכה יחסית לערים אחרות באירופה. בעוד ערים כמו פריז, לונדון ומדריד מציגות מחירים גבוהים באופן משמעותי, יוון מציעה אפשרויות השקעה אטרקטיביות במחירים תחרותיים. נתון זה מאפשר למשקיעים להיכנס לשוק בעלויות סבירות תוך צפייה לערך עתידי גבוה יותר.
גורם מרכזי נוסף המעצים את הפוטנציאל הוא תחום התיירות. יוון נחשבת ליעד תיירותי מוביל, עם ביקוש גבוה מדי שנה. אתונה הבירה מציגה מספרי תיירות אדירים מדי שנה (כ-8 מיליון תיירים) בכל עונות השנה. מעט בשונה ממנה, אזורים כמו האיים היווניים, נהנים מתנועת תיירים ענפה בעיקר בחודשים החמים, מה שמגביר את הביקוש לנכסים. בעיקר באזורים תיירותיים, קיים פוטנציאל להשבחת ערך הנדל"ן באמצעות השכרה לתיירים או מכירה למשקיעים זרים.
שוק המשכנתאות נפתח לפני כשנה למקומיים בלבד, אך היוונים עדיין "יושבים על הגדר" בעקבות הריביות הגבוהות. בנוסף, המערכת הבנקאית עדיין לא חזרה באמת לתת משכנתאות בצורה מהירה ויעילה, הצפי שהבנקים יתחילו לתת משכנתאות למשקיעים בקרוב, ברגע שהשוק יהיה ממונף הפוטנציאל לעליית מחירים יהיה גבוה. בנוסף, קיימות הטבות המיסוי לישראלים, הודות לאמנת מס בין ישראל ליוון – אמנת מס חריגה שאומרת שאת המס המשקיע הישראלי צריך לשלם רק במדינת המקור, כלומר על פי תקנות המיסוי ביוון בלבד, כאשר מדיניות המיסוי ביוון מאוד מקלה. לדוגמא,קיים פטור מלא ממס שבח ל-3 דירות לכל בן אדם.
למשקיעים פוטנציאליים המתעניינים במחירי דירות ביוון, מומלץ לבצע בדיקת נאותות מעמיקה, לעקוב אחר מגמות כלכליות ופוליטיות, ולהתייעץ עם מומחי נדל"ן מקומיים. שוק הנדל"ן היווני מציג הזדמנויות מעניינות, אך כמו בכל השקעה, נדרשת גישה זהירה ומושכלת.
הנתונים בטבלאות מציגים הערכה של מחירי דירות ביוון נכון ל-2024, עם התמקדות בשלוש ערים מרכזיות: אתונה, סלוניקי ופיראוס. המחירים מוצגים במטבע אירו ומשקפים טווחי מחירים למ"ר ולגדלי דירות שונים. חשוב להבין כי מחירי דירות ביוון מציגים שונות משמעותית בהתאם למיקום וגודל הנכס. המחירים מבוססים על הערכה וחישוב ממוצעים מבסיסי מידע של הרשויות ביוון לצד נתונים מצטברים של פעילות החברה.
יוון הפכה ליעד מבוקש למשקיעי נדל"ן ותושבים חדשים בזכות יופייה הטבעי, ההיסטוריה העשירה, ושוק נדל"ן מגוון. המחירים משתנים לפי מיקום וגודל, ונחשבים נמוכים יחסית למדינות אירופה.
שוק הדיור ביוון מתאושש בהתמדה מאז המשבר הכלכלי ב-2008, עם עליות מחירים באחוזים דו-ספרתיים בשנים האחרונות, במיוחד בערים הגדולות כמו אתונה וסלוניקי. לצד זאת, הממשלה מקדמת תמריצים למשקיעים זרים, כמו תוכנית "ויזת הזהב", המעניקה אזרחות למי שמשקיע בנדל"ן המקומי. תוכנית זו מגבירה את הביקוש ומחזקת את מגמת ההתאוששות.
למרות העליות האחרונות, מחירי הדיור ביוון עדיין תחרותיים בהשוואה לערים מרכזיות באירופה, ומציעים פוטנציאל משמעותי לעלייה נוספת בערך הנכסים, בעיקר באזורים מתפתחים ותיירותיים. השילוב בין צמיחה כלכלית, ביקוש גובר והשקעות זרות ממצב את יוון כשוק נדל"ן אטרקטיבי עם עתיד מבטיח.
המידע המוצג במאמר זה, לרבות השוואות מחירים, מחקרי שוק, תשואות משוערות ותחזיות עתידיות, נועד למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מקצועי, ייעוץ פיננסי, ייעוץ השקעות, ייעוץ נדל"ן, או תחליף לייעוץ אישי הניתן על ידי גורם מוסמך.
כותבת המאמר עושה מאמצים להבטיח שהמידע המוצג יהיה מדויק, עדכני ומהימן. עם זאת, הנתונים המוצגים, לרבות תחזיות עתידיות או תשואות משוערות, מבוססים על מקורות מידע שונים, לרבות הערכות וסימולציות, ואין בהם כדי להבטיח תוצאות בפועל.
