"לא צריך להיות עשיר כדי להשקיע בנדל"ן, אבל נדל"ן יכול להפוך אותך לאיש עשיר": ד"ר אלחנן מגידוביץ' על הדרך מנוירוביוכימיה להשקעות, ועל הזדמנויות בשוק קפוא

בפרק החדש של פודקאסט 'בונים רחוק' בהנחיית מרב מילר ואביב כהן, מתארח ד"ר אלחנן מגידוביץ', משקיע נדל"ן ומלווה משקיעים, לשיחה על שלוש דירות שנקנו בחצי שנה בבאר שבע, על שלושת הקריטריונים שמנחים אותו בכל עסקה, ועל הסיבות שבגללן הוא קורא לפעול דווקא עכשיו

הפרק החדש של 'בונים רחוק' בהנחיית מרב מילר ואביב כהן נפתח כאשר ד"ר אלחנן מגידוביץ', משקיע נדל"ן, מלווה משקיעים ומנהל קהילה בתחום, מספר כי הדוקטורט שלו עוסק בכלל בנוירוביוכימיה: מקטעי חלבונים ותעלות אשלגן. מגידוביץ' מספר בחיוך כי "נכון להיום, תעודת הדוקטורט שלי תלויה בשירותי אורחים".

בגיל 52, אחרי כשני עשורים בתחום, הוא מספר איך חוקר מוח הפך למשקיע, מה הוא מחפש באזור שהוא קונה בו, ולמה הוא מאמין שמי שמסתכל על השוק הנוכחי בפסימיות מפספס את ההזדמנות.

"תוך חצי שנה כבר היו לי שלוש דירות"

הסיפור מתחיל בסטודנט באוניברסיטת בן גוריון שרצה לקנות דירה. מגידוביץ', במקור מאזור המרכז, חזר ארצה אחרי ארבע שנים בסין וגילה שהמרכז מחוץ להישג ידו. הוא חיפש איפה שאפשר, ואיפה שנוח, ובאר שבע, שבה גר בתקופת הלימודים, הייתה המקום הטבעי להתחיל. "קניתי את הדירה הראשונה, עם המון פחדים, המון חששות, אבל אז קיבלתי את ההארה", הוא נזכר.

את החיבור בין שני העולמות – המחקר המדעי והנדל"ן – הוא מוצא בשיטת העבודה. "אני עוסק במחקר, ובמחקר יש הרבה ניסויים והרבה נתונים והסקת מסקנות", הוא מסביר. בנדל"ן יש מחירים, שכירויות ונתונים, והמסקנות קופצות מהם. תוך חצי שנה היו לו שלוש דירות, ואחר כך המשיך לחיפה, לקריות, למרכז ולחו"ל. הוא מדגיש שהמסלול הזה לא קרה ביום אחד, ושהוא אפשרי גם היום. "זה יותר מאתגר, וצריך להיות יותר מהוקצע", הוא אומר.

"לא צריך להיות עשיר כדי להשקיע בנדל"ן"

היום מגידוביץ' מכשיר ומלווה משקיעים. הוא מספר על אחד מבוגרי תוכנית ההכשרה שלו, שבמשך כשבע שנים הגיע לשבע דירות בלי להיות מיליונר. לדבריו, "מה שחסר לרבים הוא האמונה שזה אפשרי: מדברים על מחירים גבוהים ועל משכורות שלא עולות, והאנשים עוצרים את עצמם. בליווי עצמו המשקיע הוא לרוב פסיבי". מגידוביץ' ואנשיו בשטח עושים ניתוח אסטרטגי, בודקים אם המטרות של המשקיע בחיים מתיישבות עם מה שאפשר לעשות בנדל"ן, מאתרים עסקה, בוחנים אותה ומנהלים משא ומתן, אם המשקיע רוצה בכך.

היעד שהוא מציב לפני אנשים פשוט: "משפחה צריכה להגיע לשלב הירושה עם מספר דו ספרתי של דירות". הוא משתמש בדוגמה קיצונית כדי להמחיש שזה בר השגה. גם מי שיש לו עשר דירות בדימונה, בירוחם או בקריית שמונה הוא כבר אדם עמיד. מכאן הוא מזמין להוסיף חקר שוק, כדי להבין איפה אפשר להפוך לעשיר באמת. "אני תמיד אומר לא צריך להיות עשיר כדי להשקיע בנדל"ן", הוא מסכם, "אבל נדל"ן יכול להפוך אותך לאיש עשיר לגמרי".

"הזמן תמיד יתקן אותך"

כשהמנחים שואלים מה הוא רואה בשוק שאחרים מחמיצים, מגידוביץ' מציג מסגרת עבודה בת שלושה קריטריונים. הראשון: אזור שבו ערכי הנכסים צפויים לעלות פי שניים עד פי שלושה בתוך עשור. "עם חמישים אחוז מימון, זה אומר תשואה של פי ארבעה עד פי שישה על ההון העצמי, עוד לפני שכר דירה והחזרי קרן". השני: ביקוש גבוה לשכירות, היום ובעשור הקרוב, כי "לקנות נכס זה לא חוכמה, אבל אם הנכס קובר אותי בהתחייבויות אני בבעיה". השלישי: הגעה לתזרים מזומנים חיובי בתוך שלוש עד חמש שנים, באמצעות עליית שכירות ומחזור משכנתא.

הוא מדגיש שהכול מבוסס על הערכות. "אני לא נביא", הוא אומר, ומוסיף תובנה שגילה בנדל"ן הישראלי: "הזמן תמיד יתקן אותך. אבל גיליתי עוד משהו יותר יפה, שהזמן לא רק מתקן, הוא גם מפתיע אותך". את הדוגמה הוא לוקח מעסקה שעשה ב-2021 בשמונה מאות אלף שקל. הקריטריונים שלו הניחו שהיא תכפיל או תשלש את עצמה בעשור, וזה קרה בארבע שנים.

על השקעות בחו"ל, שבהן עסק בין 2010 ל-2022 בארצות הברית וביוון, ובין היתר טייל ב-2017 וב-2018, ההמלצה שלו ברורה: "לפני שאתה מנהל נכס מעבר לים, בוא תנהל נכס פה". מי שמבין איך נכס מתנהג, ויודע לפתור בעיות מקומיות, יגיב באופן רגוע יותר לדיווחים שמגיעים מחו"ל.

"מה אכפת לי מה השוק עושה?"

כשהשיחה מגיעה למצב השוק הנוכחי, הקפוא והסטטי, עם ירידות מחירים בהרבה מקומות, מגידוביץ' לא מהסס. לדבריו, כולם מחכים, ודווקא עכשיו יש מוכרים לחוצים ויזמים לחוצים, שמהם אפשר לקבל עסקה טובה. הוא מציע להתמקד בנכס עצמו ולא בשוק. "אני קונה דירה ספציפית, בעיר ספציפית, בשכונה ספציפית, ברחוב ספציפי, בבניין ספציפי", הוא אומר. "אם אני מוצא עסקה שהיא בוננזה, זה לא משנה אם השוק יעלה או שהוא ירד – העסקה היא פצצה".

הוא קורא לאנשים לנצל את האווירה הפסימית, כי מי שמצליח בכל תחום הוא "המיעוט שמעז", והוא מכנה את שאר הציבור כבשים. על הפריפריה הוא מזכיר שבכל דירה גרים אנשים נורמטיביים שעומדים בהתחייבויות שלהם, גם אם הם מרוויחים פחות. את הציפייה לכסף גדול ומהר הוא מפרק בנוסחה פשוטה: "נדל"ן זה תחום איטי, אבל בעשר שנים עושים כסף גדול, בעשרים שנה עושים כסף ענק".