התחדשות עירונית והשקעות בחו"ל: מורן גור בראיון אישי ומרתק

בתכנית הרדיו "בונים רחוק", בהנחיית אביב כהן ומרב מילר, העוסקת במגוון רחב של נושאים מעולם הנדל"ן, התיירות וההשקעות, התארח עו"ד מורן גור, אחד מאנשי המקצוע המובילים בישראל בתחום ההתחדשות העירונית. עו"ד גור שיתף מניסיונו העשיר וסיפק הצצה ייחודית לעולמו המקצועי והאישי, תוך התמקדות באתגרים, בסיפוק ובפילוסופיית העבודה שלו

תכנית הרדיו "בונים רחוק", בהנחיית אביב כהן ומרב מילר, אירחה את עו"ד מורן גור, עוסק בתחום ההתחדשות העירונית זה שני עשורים. עו"ד גור מספר כי נכנס לנישה זו דרך עולם התכנון והבנייה, כאשר בשנת 2005 הממשלה השיקה את תמ"א 38. בזמנו, "התחום היה בחיתוליו, אך ההימור של המשרד שלנו הצליח", הוא מספר. כיום, התחום מורכב מאוד, דורש צוותים מקצועיים מהשורה הראשונה, ואף משרדים גדולים נכנסו למשחק. גור מציין כי "התחדשות עירונית פופולרית אף יותר מתמיד, במיוחד בתקופות של חוסר ודאות כלכלית". הוא מסביר כי הסיכון ליזמים בתחום זה מינימלי לעומת יזמות קלאסית, שכן הם מקבלים מימון בנקאי רק לאחר השגת רוב דרוש ותוכניות מאושרות. עבורו, הסיפוק הגדול מגיע כשדיירים, במיוחד מבוגרים ספקנים, מקבלים דירות חדשות ונגישות.

"אני הקול של הדיירים"

כשנשאל באיזה צד במשולש היחסים המורכב של עירייה-דיירים-יזם הוא בוחר, עו"ד גור משיב ללא היסוס: "הדיירים. אני הקול של הדיירים. אני הפה של הדיירים". לדבריו, כעורך דין יש לבחור נישה ולהתמקד בה, והוא בחר להתמקד בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית ובתכנון ובנייה. הוא רואה עצמו כ"זרקור עבור הדיירים במציאות קשה ומורכבת, המסייע להם להבין היבטים שמאיים ותשלומי היטל השבחה, ולזקק הסכמים בני 120 עמודים עבורם". תהליך התחדשות עירונית הוא "מרתון שנמשך כ-10 שנים, וכולל התמודדות עם מתנגדים, בירוקרטיה עירונית ולעתים גם מאבקים משפטיים", לדבריו. עו"ד גור מדגיש את הצורך ב"מורה דרך" אסרטיבי שיוביל את התהליך, והוא וצוותו נהנים מכך ומצליחים. על אף שתמיד אוהבים "לכעוס" על היזמים והרשויות, והדייר נתפס כ"מסכן", עו"ד גור מבהיר שהוא אינו תמיד רובין הוד עבור הרשויות המקומיות. הוא אינו חושש להגיש עררים כנגד מוסדות תכנון כאשר הוא סבור שיש צורך בכך, ובתי המשפט לעיתים קרובות מקבלים את עמדותיהם, למשל בהארכות תוקף היתרי בנייה.

האתגר הגדול ביותר: לרצות את כולם 

האתגר המורכב ביותר בתחום, לדברי עו"ד גור, "הוא לרצות את כולם". בעוד פרויקטים קטנים (16-20 דיירים) פשוטים יותר, בפרויקטים גדולים המונים מאות יחידות דיור, קיימת מורכבות רבה. הוא נתקל בדיירים בגילאים שונים, עם מוגבלויות, ואף כאלה שביצעו עבירות בנייה. לדבריו, "בלתי אפשרי לייצר בסיס שיספק את כולם, והקביעה שלי שלא תהיה אפליה בין בעלי זכויות יוצרת אנטגוניזם בקרב אלו הסבורים שמגיע להם יותר". עו"ד גור אינו נוקט עמדה בנוגע למה "מגיע" או "לא מגיע", אך הוא מסביר ומזקק את עקרונות היסוד עבור הדיירים על פי הפסיקה. לא תמיד הדברים מתקבלים בקלות, ולעתים קרובות הם מוצאים עצמם בבתי משפט.

התנגדויות וסיפורים קשים: חזית מול הדיירים הוותיקים 

התנגדויות מרכזיות מגיעות לעתים קרובות משכבה שמרנית של דיירים, ובמיוחד מקשישים ומבוגרים, להם עו"ד גור רוחש כבוד רב. הוא מציין שבניינים ישנים ודירות קטנות משרתים לרוב אוכלוסייה מבוגרת. למרות שהמחוקק העניק להם תמריצים רבים, כמו לדוגמה לבעלי זכויות מעל גיל 70, רבים מהם עדיין סבורים שלא מגיע להם מספיק, או פשוט מעדיפים להישאר בביתם בו חיו עשרות שנים. עו"ד גור משתף במקרה טרגי שאירע לפני כעשור בצפון תל אביב, "בו פונתה דיירת בת 90 שרכשה את דירתה בגיל 40. למרות שדאגו לה לדיור חלופי ונגישות, היא סירבה לעזוב. בסופו של דבר, נאלצו לפנות אותה בכוח באמצעות המפקחת על הבתים המשותפים. חודשיים לאחר הפינוי, היא נפטרה". עו"ד גור מתקשה להשתחרר מהמקרה ומרגיש שיש קשר סיבתי בין הפינוי למותה, למרות שלא מדובר בקשר מוכח.

הצעות לשיפור הרגולציה: מנגנון גישור בשלבים מוקדמים 

עו"ד גור סבור שיש חוסר בחקיקה וברגולציה היכול לתרום להתקדמות מהירה ויעילה יותר של פרויקטים. הוא מציע לייצר מנגנון גישור כבר בשלבים הטרומיים של התהליך, בדומה למנגנון קדם-דיון וגישור בבתי המשפט. "כיום, המפקחת על הבתים המשותפים נכנסת לתמונה בשלבים מאוחרים מאוד, רק לאחר שהתקבלה החלטת ועדה וגובש תכנון", לדבריו. עו"ד גור רואה צורך שמנגנון הגישור יפעל במקביל לתהליכים התכנוניים, ויכלול אספקטים תכנוניים וקנייניים. "אני מדבר על כך עם נציגויות עיריית תל אביב והמשנה ליועמ"ש, מתוך אמונה שמנגנון כזה יפחית סרבנות ויקצר משמעותית את לוחות הזמנים של הפרויקטים". 

עצות למי ששוקל התחדשות עירונית 

עו"ד גור מייעץ לכל מי ששוקל תהליך התחדשות עירונית לייצר אמון מלא עם הנציג המייצג אותו. הוא מציין כי הם מקבלים פניות רבות לפרויקטים שכבר מיוצגים, כדי לספק חוות דעת שנייה לוודא שההסכמים והערבויות מספקים ועומדים בקנה אחד עם החקיקה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הוא מודע לכך ששכר טרחת עורך הדין משולם על ידי היזם, "מה שמעורר לעתים חשש אצל הדיירים, אך ישנה חשיבות רבה לשקיפות המלאה מהמייצג הנבחר", לדבריו.

איזון אישי ומקצועי 

עו"ד גור חושף כי השקפת עולמו השתנתה במהלך השנים. בעבר, עבד ללא הפסקה, כ"מכונה" שגורפת פרויקטים רבים בשבוע. כיום, הוא סלקטיבי יותר ובודק את הסבירות להתממשות הפרויקטים. האני מאמין שלו הוא "להמשיך וליהנות ממה שאני עושה – זו התשוקה שלו, והוא חי ונושם את התחום. אך בד בבד, הוא מקפיד על איזון עם חייו האישיים ועם ילדיו. לאחר 18 שנות זוגיות התגרש, והבין שעליו להיות אב פעיל לשלושת ילדיו (בני 13, 10 ו-8). כיום, הוא יוצר איזון בין ההגשמה העצמית המקצועית שלו לבין משפחתו, תוך הקפדה על קשר "בגובה העיניים עם הלקוחות", לדבריו.

בפן האישי, עו"ד גור מגלה שהוא "מכור לקרוספיט ולספורט". הוא מקפיד על פעילות גופנית יומיומית, הרואה בה "חמצן" וגורם מאזן לחייו. ביום קשה, הוא יוצא לרוץ או לשחות בים, ומקדיש שעה וחצי עד שעתיים ביום לפעילות זו. בנוסף, הוא משחק טניס.

השקעות בחו"ל: גישה אישית 

כשנשאל על השקעות בחו"ל, כמו השקעה ביוון, גור מסביר כי אינו מתמקד בתחום זה באופן אישי, למרות שיש לו קולגות רבים העוסקים בו. הוא מצהיר כי הוא טוטאלי במה שהוא עושה, אך קשה לו עם "ספקולציות" שאינו מכיר, ואם הוא לא מכיר תחום, הוא לא נכנס אליו. בניגוד לכך, בתחום הנדל"ן הישראלי, הוא "חי ונושם" את התחום ומסוגל לבחון אותו גם בהיבט השמאי ולא רק המשפטי. הוא אף דחה הצעה ממשרד בדובאי לייצר שלוחה לייצוג משקיעי נדל"ן ישראלים, משום ש"זה לא מספיק עושה לי את זה". הוא מעדיף להתמקד במה שהוא טוב בו, אך תמיד מפנה אנשים שפונים אליו לקולגות וחברים טובים המומחים בתחום ההשקעות בחו"ל, לרבות קניית בית ביוון, "מתוך אמונה בסינרגיה ובאנשים טובים".

לסיכום, עו"ד מורן גור מציג תמונה מורכבת אך מרתקת של עולם ההתחדשות העירונית מנקודת מבטם של הדיירים. באמצעות ניסיונו הרב, תשוקה למקצוע ומחויבות בלתי מתפשרת לדיירים, הוא מהווה דמות מפתח בתחום, המשלב ידע מקצועי עמוק עם רגישות אנושית וחתירה מתמדת לאיזון בחיים.