בהשקעה בנדל"ן בחו"ל, שותף מקומי שמכיר את השוק, הזירה והניואנסים, ידע לזהות אם הנכס המוצע הוא באמת הזדמנות טובה

בפרק הנוכחי של 'בונים רחוק', תכנית הרדיו בהנחיית מרב מילר ואביב כהן, התארח עופר פטרסבורג, עיתונאי הנדל"ן הוותיק. פטרסבורג סיפר על הצורך של התקשורת בהנגשת הנדל"ן לציבור, על התחקירים שהוא הכי גאה בהם, ועל שוק הנדל"ן בישראל ובחו"ל

בפרק הנוכחי של הפודקאסט 'בונים רחוק', אירחו המנחים אביב כהן ומרב מילר את עופר פטרסבורג, עורך, כתב ופרשן נדל"ן ב-28 השנים האחרונות. פטרסבורג החל ככתב ועורך נדל"ן בידיעות אחרונות, דרך ישראל היום, וואלה וג'רוזלם פוסט, ועד הגשת תוכנית נדל"ן ברדיו. בנוסף לפעילות העיתונאית שלו, הוא מנהל קהילות נדל"ן בפייסבוק ובוואטסאפ.

מה היה לו להגיד על תפקיד תקשורת הנדל"ן בישראל? ועל מה אסור לוותר לדעתו בהשקעה בחו"ל?

"המטרה של התקשורת היא לחבר"

פטרסבורג מדגיש שהמטרה של תקשורת היא לחבר. הוא מאמין בתקשורת "בונה", בניגוד לתפיסה הרווחת שתקשורת טובה היא רק תקשורת רעה או ביקורתית. "תקשורת בונה אינה מתייחסת באופן לקקני, אלא פשוט תקשורת נכונה שיכולה לבנות", לדבריו. הוא מספר שתחקירים שערך הובילו שרים לכלא ופתחו חקירות במשטרה, "אך הדבר החשוב הוא להבין שמישהו בנה את הארץ". לטענתו, ישנה תפיסה שלילית של קבלנים ויזמים, שהפכו מכינוי מקצועי רגולטיבי (קבלן עם רישיון) למילה "יזם" שלמעשה כל אחד עם קצת כסף יכול לכנות את עצמו כך.

הצורך בהנגשת הנדל"ן לציבור 

פטרסבורג רואה את תפקידו כעיתונאי נדל"ן בחינוך הציבור ובהנגשת התחום, שהוא לדבריו "סינית" עבור רבים. הוא מדגיש זאת במיוחד בהקשר של התחדשות עירונית והשקעות בחו"ל, שם הציבור זקוק לחינוך. אנשים רגילים, כמו גברת מנהריה או דימונה, מקבלים את ההחלטה הכי חשובה בחייהם – בחירת מי שיטפל בנכס הכי יקר להם, עסקת הנטו הגדולה בחייהם. לדבריו, ישנם גורמים אשר באים ומבטיחים חלומות ו"הרים וגבעות", ללא יכולת קיום. הוא מציין לדוגמה כיצד החליט לקיים כנס עם הציבור החרדי כדי לחבר ולקשר, מתוך הבנה שיש ללמד גם אותם על התחום. הוא מעביר ביקורת על מערכת החינוך שאינה מלמדת מקצועות ליבה כמו משכנתא, נדל"ן, כלכלה ותלוש משכורת, "וכתוצאה מכך אנשים הופכים שבויים של בנקים ומומחים, והולכים שולל על ידי חברות נדל"ן או קבוצות רכישה או גורמים בחו"ל המבטיחים חלומות רחוקים", לדברי פטרסבורג. לדעתו, תפקיד התקשורת הנדל"ן הוא ללמד את הציבור את המילים הבסיסיות של הנדל"ן ולהנגיש אותן.

פטרסבורג נזכר כיצד נכנס לתחום הנדל"ן באופן אקראי, כאשר עורך מעריב הציע לו את התפקיד. באותה תקופה, נדל"ן היה תחום שהוא "יובש בהתגלמותו, שלא עניין אף אחד ולא כתבו עליו בעיתונים", הוא מספר. הוא הפך את הנושא לפופולרי יותר, החל מ"דירות למכירה" ועד הכנסת נושאים נוספים שהפכו לשגרה בתקשורת הנדל"נית. הוא רואה את עצמו כעיתונאי שמסתכל על סיפורים מעניינים ויודע לזהות אותם.

עשייה עיתונאית ותחקירים בולטים 

פטרסבורג מתייחס לתחקירים שערך לאורך השנים, ביניהם חשיפת "מבצע מנגו" במעריב, שעסק בשליחת שמאי מקרקעין לרמת הגולן כדי להעריך בתים לקראת החזרתם לסוריה, מה שיצר בלאגן במדינה ואף הגיע לממשל בארצות הברית. מבין עשרות אלפי הכתבות שכתב, הוא גאה במיוחד בהובלת נושא "הפועלים השקופים" ותאונות העבודה בענף הבנייה, "נושא שלפני כן לא עניין כמעט אף אחד", לדבריו. הוא נכנס לכנסת בעצמו, פרץ לוועדת הפנים, השתלט על הישיבה והביא שידור חי כדי להאיר זרקור על הנושא. הוא מציין גם חשיפות נוספות כמו גניבת ילדים מבית חולים וחקירות שחיתות שהובילו שר לכלא. לדעתו, "תפקיד התקשורת הוא להאיר זרקור ולהיות מגדלור", ובנושא שמירה על חיי אדם הוא גאה במיוחד בפעילות שלו. 

שוק הנדל"ן הישראלי ומחירי הדירות 

כשנשאל על שאלת מיליון הדולר – האם לקנות דירה, פטרסבורג עונה בזהירות האופיינית לעיתונאי. הוא מציין שמחירי הדירות קפצו משמעותית בעשור האחרון. הוא נזכר במחירים שנתפסו בתור "בלתי נורמליים" בעבר, כמו דירה בגבעתיים ב-140 אלף דולר, או בפארק צמרת ב-3 מיליון שקל, שהרתיעו אנשים אז. הוא מתאר את "תופעת העדר הישראלי" בשוק הנדל"ן: כשהמחירים יורדים, אף אחד לא קונה כי חושבים שימשיכו לרדת; כשהם עולים, כולם מתנפלים בטירוף. הוא צופה ירידות מחירים של 15-20% בדירות יד שנייה, וגם ירידות מסוימות בדירות חדשות.

פטרסבורג מסביר כי לדעתי "קלקלנו את השוק בכך שהציעו לאנשים דירות 'בניירות', עם תשלום ראשוני נמוך והיתרה בהמשך. אנשים רבים נפלו לפח הזה מתוך הנחה שהמחירים יעלו, הריבית תרד והם ירוויחו". הוא חושש ממצב דומה למשבר הסאבפריים בעתיד, שבו אותם קונים יתקשו להשלים את מיליוני השקלים שנותרו במשכנתא שלהם. לדבריו, היד הקלה על ההדק בתקופת המלחמה ופעולות בנק ישראל הצילו כרגע את השוק מנפילה חדה יותר. לקבלנים יש כעת בעיה, והם יכולים להציע הטבות במקום הורדת מחירים ישירה, או להודות שהמחירים יורדים ולהציע הנחה (כיום יש הנחה של כ-5%). הוא מאמין שהנחה של 5% נוספים היא ריאלית, ובסך הכל אפשר להגיע ל-10%. עם זאת, פטרסבורג אומר כי "כותרת כמו 'ירדו המחירים ב-10%' לא תופיע בקלות, כי כולם חוששים מגלגל שלג שייווצר כתוצאה מכך".

השקעות נדל"ן בחו"ל: חשדנות וסיכונים 

פטרסבורג מביע גישה זהירה מאוד בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל, כמו השקעה ביוון לדוגמה. הוא אומר כי גורמים רבים שהציגו את עצמם כאמינים התבררו ככאלה שלא קיימו הבטחות. הוא מציין שחלק מהאשמה היא גם על הקונים עצמם שנכנסים לתוך "בועה". הוא מביא לדוגמה מקרה של מכירת דירה ליד הים באתונה, כשבפועל מדובר בתחנת דלק ואין ים באתונה.

נקודה מרכזית שהוא מעלה היא שקונים בחו"ל, כמו בקניית נכס ביוון, כמו גם קבוצות רכישה, צריכים להבין שהם כבר לא "רוכשי דירות מסכנים", אלא "יזמים". "כל רכישה כזו היא סוג של יזמות, ולכן יש בה סיכון. סיכון זה יכול להביא רווח גדול, אך גם הפסד גדול, ויש לקחת זאת בחשבון", לדבריו. הוא רואה הבטחות תשואה גבוהות (12%, 15%, 20%) בחו"ל כ"אסון גדול". הוא ראה חברות ענקיות שכשלו למרות פרסום נכון, לא בהכרח בגלל שהיו רמאים, אלא כי נפלו בעצמן ב"בועה" או בהבטחות.

פטרסבורג מדגיש את הקושי ברכישת פורטפוליו נכסים בשלט רחוק. גם אם הכל נעשה לכאורה במסגרת החוק, אם אינך תושב המקום ואין לך את ה"Joint Venture" המתאים, קשה למצוא את הנכס הנכון. הוא מסביר ששותף מקומי שמכיר את השוק, את הזירה המקומית, ואת הניואנסים, ידע לזהות אם נכס המוצע הוא באמת הזדמנות טובה. 

לסיכום, פטרסבורג מביא נקודת מבט עיתונאית ותיקה ומנוסה על שוק הנדל"ן בישראל ובעולם, תוך הדגשת הצורך בחינוך הציבור, זהירות מהבטחות שווא, והבנת הסיכונים הכרוכים בהשקעות שאינן קניית דירת מגורים ראשונה סטנדרטית.

משאלות לעתיד 

כשנשאל מה לאחל לו, עופר ענה "קודם כל לקום כל בוקר עם חיוך" ולהמשיך לעשות "תקשורת נדל"נית כמו שצריך". הוא לא מעוניין להיכנס לתחום אחר כרגע, אלא להמשיך במה שהוא עושה. הוא מציין שתמיד יש עניינים בנדל"ן: כסף, סיפורים, שחיתויות, תחקירים, לצד דברים טובים.