לקנות איפה שיכולים, לגור איפה שרוצים:
מפת הדרכים של אורי חודי לג'ונגל הנדל"ן

בראיון לפודקאסט "בונים רחוק", עורך מוסף "ידיעות הנדל"ן" מסביר למה הרשתות החברתיות הפכו למלכודת דבש של אינטרסים סותרים, מדוע מחאת האוהלים של 2011 לא הביאה לשינוי המיוחל, וכיצד שינוי תפיסתי פשוט יכול לסייע לזוגות הצעירים לרכוש דירה ראשונה בלי לטבוע ברעשי הרקע

שוק הנדל"ן הישראלי מעולם לא קפא על שמריו, אך נדמה שבשנים האחרונות הוא סוער, רועש ומבלבל מאי פעם. כדי לעשות סדר בכאוס הגדול, אירחו מרב מילר ואביב כהן בפודקאסט "בונים רחוק" את אורי חודי – עורך מוסף "ידיעות הנדל"ן" וכותב ב"ידיעות אחרונות" וב-ynet. חודי, שמסקר וחי את ענף הנדל"ן המקומי כבר קרוב ל-20 שנה, מביא עמו זווית ראייה ייחודית, נטולת אינטרסים ומפוכחת על השוק. בראיון גלוי לב הוא פורס את משנתו הנדל"נית, מנתח את לקחי העבר, ומסביר מדוע השאלה שרובנו שואלים כשאנו מחפשים דירה היא פשוט השאלה הלא נכונה.

העיתונות בעידן הרשתות החברתיות – ממידע מסונן לג'ונגל של אינטרסים

חודי החל את דרכו המקצועית באקדמיה, שם למד עיתונות ואתיקה עיתונאית במכללת ספיר. הוא מדגיש כי עד היום ערכים אלו מנחים אותו: חשוב שמי שמדווח יהיה אובייקטיבי, גורם שבוחן את הדברים, מסתכל מלמעלה, יודע להגיד לאנשים על מה להסתכל ואיך לקבל את ההחלטות".

אלא שבמציאות של ימינו, תפקיד המסנן העיתונאי עובר זעזוע עמוק. "עם עליית הרשתות החברתיות, כל אחד יכול להיות גם עיתונאי. במקום ניתוח מעמיק, הציבור נחשף לכותרות קצרות ומהירות. ככל שכותבים כתוב פחות, כך החשיפה גדולה יותר".

התוצאה בשטח, לדברי חודי, היא "חתיכת ג'ונגל. זוגות צעירים נכנסים לקבוצות פייסבוק ורשתות חברתיות חסרי אונים, שואלים עצות ומקבלים בליל עצום של דעות ואינטרסים סמויים. מצד אחד, אנשי שוק ההון מסבירים שהנדל"ן עומד לקרוס וממליצים לא לקנות דירות – מתוך אינטרס מובהק שהציבור יעביר את כספו אליהם. מצד שני, אנשי המכירות והקבלנים לעולם לא יגידו שהמחירים יתרסקו, כי זהו מטה לחמם. בתווך הזה, הציבור הרחב נותר מבולבל לחלוטין". התקופה הנוכחית היא המבחן האמיתי של העיתונות והתקשורת, מסביר חודי. "עליה לחזור לתפקיד הישן שלה – להוות מקור אמין ובדוק בעידן של רעש בלתי פוסק".

שיעורים מההיסטוריה הנדל"נית – לקחי המחאה החברתית וניסיונות העבר

במבט לאחור על שני העשורים שבהם הוא מסקר את הענף, חודי מסמן את המחאה החברתית של שנת 2011 כאחד האירועים המשמעותיים ביותר, שהחלו באופן ספורדי.

המחאה תפסה תאוצה חסרת תקדים, הגיעה להפגנת המיליון והולידה את ועדת טרכטנברג שגיבשה דוח מקיף לתיקון כשלי שוק הנדל"ן. חודי, שסיקר את האירועים מקרוב, הרגיש אז את העוצמה הציבורית והיה משוכנע ששינוי עמוק בדרך. אולם, במבחן התוצאה, השורה התחתונה הייתה מאכזבת. "ההבטחות ל-10,000 דירות במעונות סטודנטים, דיור בר השגה ודיור להשכרה התפוגגו", לדבריו.

בהמשך, פוליטיקאים ניסו לקחת את המושכות. הבולט שבהם היה משה כחלון. לדברי חודי, כחלון עשה מהלכים יפים וחשובים מאוד, אך ביצע טעות קריטית: "משום שרצה לגרוף רווח פוליטי, הוא ניסה להגיע לתוצאות כמו שיותר מהר, ושם הוא נפל. החיפוש אחר פתרונות קסם מהירים למצוקה ארוכת טווח מנע יציבות והתקדמות אמיתית בענף."

אתם שואלים את השאלה הלא נכונה – "המטרה היא לקנות איפה שיכולים ולגור איפה שרוצים"

בשל האכזבות הרבות ועליית המחירים המתמשכת, חודי מזהה בקרב הצעירים ייאוש עמוק. "אנשים אומרים שכבר לא תהיה להם דירה יותר והם יגורו בשכירות".

בהקשר הזה, מציע חודי שינוי מחשבתי דרמטי. כאשר אנשים פונים אליו ושואלים אותו בלי הרף שאלות כמו 'מתי המחירים יירדו?' או 'איפה כדאי לקנות?', הוא משיב להם שהם שואלים את השאלה הלא נכונה. "זה לא 'איפה נכון לקנות' וזה לא 'מה יהיה עם המחירים' – השאלה היא 'מה יהיה נכון לי לקנות'".

נדל"ן, מדגיש חודי, הוא נושא אישי וסובייקטיבי לחלוטין המשתנה ממשק בית אחד למשנהו, בהתאם לצרכים, ליכולות ולתקציב הכלכלי. הפתרון שהוא מציע הוא לקנות איפה שיכולים, לגור איפה שרוצים. עסקת הרכישה צריכה להיות מותאמת אישית, על פי הגדרה מדויקת של את הצרכים המשפחתיים והיכולות הכלכליות, "ולהשתדל להתעלם ככל הניתן מרעשי הרקע של השוק", אומר חודי.

השקעות מעבר לים – האם הניסיון הישראלי רלוונטי באתונה?

כחלק מהרצון למצוא אלטרנטיבות, ישראלים רבים פונים להשקעות נדל"ן בחו"ל. ברשתות החברתיות נדמה שכולם מומחים בין לילה: כולם ראשונים, כולם הרוויחו הרבה כסף. אלא שחודי, שהצטרף לאחרונה לסיור עיתונאים באתונה יחד יחד עם נציגי פאלמו, מציע גישה הרבה יותר זהירה וביקורתית.

"הופתעתי לטובה מאתונה- מהאסתטיקה והווייב המיוחד. מבחינה כלכלית הכנתי שיעורי בית ולכן מחירי הנדל"ן לא הפתיעו אותי". הסיור, לדבריו, "המחיש פער מקצועי קריטי עבור המשקיע הישראלי. אני יכול לסקר את הנדל"ן בישראל 20 שנה, אבל אני לא אבין כלום על נדל"ן באתונה, קפריסין, ברלין או ארצות הברית."

סיורי שטח מאפשרים ללמוד מה קורה באמת – "להבין מה משמעותן של דירות מושכרות ביוון, לעמוד על איכות הגימורים המקומית, ולהבין את מרחקי הנסיעה האמיתיים." לדבריו, "כדי שהמשקיע באמת יקבל את התמונה המלאה, הוא צריך לדעת איזה שאלות לשאול, לעשות שיעורי בית ולבוא ביקורתי. יוון אומנם נמצאת כעת בתקופה מרתקת של צמיחה לאחר משבר כלכלי נוראי, אך על המשקיע מוטלת החובה לבדוק, לשאול שאלות קשות ולא לקנות בעיניים עצומות".

ניתוח מצב השוק המקומי ותחזית מפוכחת

בחזרה לשוק הישראלי, חודי מאבחן כי אנו מצויים כיום בתקופה מאתגרת במיוחד. "בניגוד להצהרות שונות, הנתונים בשטח ונתוני המיסוי מראים בבירור שמחירי הדיור בישראל נמצאים במגמת ירידה. הקבלנים לחוצים ומעניקים הנחות משמעותיות והטבות לרוכשים. גם שוק היד השנייה חווה האטה דרמטית. עבור מי שמחזיק בהון עצמי נזיל ומחפש דירה, זוהי תקופה מצוינת לאתר עסקאות והנחות טובות מהקבלנים".

חודי מבקש לצנן את האופטימיות המוגזמת של הציבור לגבי חזרה מהירה לתנאי העבר. "רבים מקווים כי הורדות ריבית קרובות יחזירו את השוק לימי הזוהר שלו, אבל לדעתי הריביות לא ירדו לרמות הנמוכות שהיו בעבר". עם זאת, במבט לטווח הארוך, חודי אומר כי הכלל הבסיסי של הנדל"ן נשאר בעינו. בשל הנתונים הדמוגרפיים הייחודיים של מדינת ישראל וקצב גידול האוכלוסייה, מחירי הנדל"ן צפויים לעלות בטווח הארוך.

להיות צרכן נדל"ן פיננסי חכם בעידן של רעש

עבור מי שמנווט בתוך ג'ונגל הנדל"ן הנוכחי, המסר העיקרי של חודי הוא לפעול מתוך רציונליות וצרכנות פיננסית חכמה. "השוק מוצף באינטרסים, עצות סותרות ורעשי רקע מכל עבר. כדי להצליח לקנות דירה בלי לטבוע, יש לנטרל את הרעש, להתמקד בצרכים האמיתיים של המשפחה וביכולות הכלכליות שלה, ולא להתפתות להבטחות מהירות או לפחדים לא מבוססים. הנדל"ן תמיד יעלה בטווח הארוך, אך הדרך שלכם אליו חייבת להיות מותאמת אישית למידותיכם".