בשנים האחרונות, יותר ויותר משקיעים ישראלים מחפשים לרכוש באתונה בניינים שלמים. היתרונות ברורים: רכישת בניין שלם בעלות של דירה אחת בישראל, ביקוש קבוע מצד סטודנטים ותיירים ועלייה במחירי הדירות. בפאלמו, שמלווה עסקאות מסוג זה דרך PALMO HOLD, מתארים עלייה בפניות לרכישת נכסים מרובים, עם דגש על שליטה, ניהול ומורכבות: "פעם רק שאלו איזו דירה כדאי לקנות. היום גם שואלים איך קונים בניין", אומר פלג יריב, בעלים ומנכ"ל פאלמו.
עד לא מזמן, השקעה בנדל"ן ביוון נראתה כמו רכישה של דירה אחת באתונה, אולי שתיים. היום מתברר שחלק מהמשקיעים הישראלים מכוונים גבוה יותר. הם מחפשים בניין שלם, על כל דירותיו, ומוכנים להיכנס לתהליך מלא של איתור, שיפוץ וניהול. מה מושך אותם בדיוק? ומה כדאי לדעת לפני שנכנסים לעסקה כזו?
כל הפרטים על ההחלטה להשקיע בבניין שלם ביוון, ועל שירות PALMO HOLD, שמאפשר לישראלים להשקיע בבניין שלם, בשותפות עם פאלמו.
בבניין שלם, ההחלטות שלך
היתרון הראשון של בניין שלם הוא שליטה. הבעלים מחליט על הכול: אילו דירות יושכרו לטווח ארוך ואילו לטווח קצר, האם לשדרג את הלובי והחזית, ומתי לשקול מכירה.
היתרון השני הוא תמהיל. בניין עם כמה יחידות מאפשר לפזר את ההשכרה בין סטודנטים, תיירים ותושבים, כך שתקופה חלשה באחד הסגמנטים משפיעה פחות על התמונה הכוללת.
היתרון השלישי הוא ההשבחה: בניין שעבר שיפוץ מקיף ומאוכלס במלואו נמכר כמכלול אחד, והמחיר שלו יכול להיות שונה מסכום הדירות שנרכשו בנפרד.
המספרים שעומדים מאחורי הביקוש והפוטנציאל
השוק היווני מציג בשנים האחרונות נתונים חיוביים שמראים על הפוטנציאל האדיר שעוד נותר בשוק. על פי הנתונים הרשמיים, במהלך 2025 נרשמו ביוון כ־41,700 עסקאות נדל"ן, עלייה של 15.8% לעומת שנה קודם לכן. מחירי הדירות עלו ב־2025 בכ־7.7%, על פי נתוני הבנק היווני המרכזי.
מהצד של הביקוש לשכירות, באתונה פועלות 13 אוניברסיטאות עם יותר מ־250 אלף סטודנטים, ושכר הדירה בדיור סטודנטיאלי עלה בכ־7.4% בשנת 2025, על פי הנתונים של אתרי הנדל"ן המרכזיים. הכנסות התיירות עמדו ב-2025 על כ־23.6 מיליארד אירו, על פי נתוני הבנק המרכזי היווני. כ־40 מיליון תיירים ביקרו במדינה במהלך השנה, כאשר בקיץ האחרון נרשמו באתונה תפוסות של כ־80%. לפי נתוני פאלמו, התשואה הממוצעת באתונה בהשכרה לטווח קצר נעה בין 8% ל־10%.
נקודה נוספת שמעניינת את מי שבוחן את השוק: מחירי הנדל"ן ביוון עדיין לא עברו את השיא שלפני המשבר הכלכלי, ולכן יש מי שמתארים את השוק כנמצא בשלב של השלמת פער, במיוחד כשבמקבילות האירופאיות המחירים עקפו בכ-60%-80% את רמות המחיר שנרשמו לפני המשבר.
"האתגר הוא לא למצוא את ההזדמנות, אלא לדעת לבצע אותה נכון"
בפאלמו מספרים שהמסלול לרכישת בניינים, PALMO HOLD, נולד מבקשה שחזרה שוב ושוב מצד המשקיעים. "משקיעים בעלי הון ביקשו לקנות בניין שלם באתונה, ובהתחלה ליווינו אותם בעסקאות נקודתיות", מספר פלג יריב, בעלים ומנכ"ל פאלמו. הקושי המרכזי ברכישת בניין, אומר יריב, נמצא בביצוע המקפיד על איכות הנכסים ועל מיקסום הפוטנציאל. "האתגר הוא לא למצוא את ההזדמנות, אלא לדעת לבצע אותה נכון", לדבריו.
התהליך של PALMO HOLD כולל בדיקות משפטיות, תכנוניות, הנדסיות וקנייניות, עבודה מול הרשויות, הוצאת היתרים, שיפוץ וניהול. "משקיע פרטי שמנסה לעשות את כל אלה מרחוק ובלי קשרים מקומיים מוצא את עצמו מול תהליך ארוך ומורכב", מציין יריב. האופרציה והקשרים המקומיים של פאלמו, לעומת זאת, מאפשרים גישה בלעדית להזדמנויות נדל״ן Off-Market שאינן זמינות בשוק הפתוח.
השותפות עם פאלמו יוצרת זהות אינטרסים
בהמשך לפעילות הנקודתית שלה, פאלמו הקימה את PALMO HOLD, מסלול שבו רוכשים בניין שלם ביוון בשותפות, בעלויות של החל מ־1,000,000 אירו. החברה משקיעה הון עצמי לצד המשקיעים, ואחראית על חמישה שלבים: איתור נכסים, רכישה, השבחה, ניהול אופרטיבי ומימוש. פורטפוליו הנכסים של פאלמו מוערך ב־150 מיליון אירו, והיא יזמה יותר מ־40 פרויקטים במשך למעלה משבע שנים.
"הרעיון שמאחורי המודל הוא זהות אינטרסים", מסביר יריב. "אנחנו נכנסים לפרויקט בתור שותפים מלאים, עם ההון שלנו, הצוות שלנו והניסיון שצברנו בשטח. המשקיע נהנה מכל הכלים האלה, ולשנינו יש אותה מטרה: להפיק מהבניין את המקסימום ולהרוויח כמה שיותר, ביחד".
מה כדאי לזכור לפני שנכנסים לעסקה?
למי שבוחן עסקה של רכישת בניין שלם, כדאי להתחיל מהחברה המנהלת: ניסיון בפרויקטים דומים, שנים של פעילות בשוק המקומי ונכסים שהושלמו בפועל. אפשר ואף כדאי לבקש לשוחח עם משקיעים קודמים. כדאי לבדוק גם את מצב הבעלות והיתרי הבנייה של הנכס, ולקבל הערכה הנדסית של עלויות השיפוץ עוד לפני החתימה. מומלץ לבדוק כל עסקה מההיבט המשפטי והפיננסי, לבקש לראות הסכמי שותפות מפורטים, ולהבין בדיוק מי אחראי על מה בכל שלב.
מעבר לכך, חשוב לזכור שגם שוק עם נתונים חזקים הוא שוק עם סיכונים. עליית מחירים בשנה שעברה אינה ערובה לשנה הבאה, ותשואה ממוצעת אינה בהכרח תשואה של בניין מסוים. שיפוצים שמתארכים מעבר למתוכנן, תפוסה שמשתנה בין עונות השנה וחשיפה למטבע הם חלק מהתמונה.
ההתמודדות עם הסיכונים קלה יותר כשיש לצד המשקיע שותף עם הון, צוות מקומי וקשרים בשטח, שמלווה כל שלב ברכישה ובניהול הבניין. כך אפשר להתקדם בשקט נפשי, כשכל הפרטים הקטנים בידיים מנוסות.
