"השוק עבר שיעור בצניעות, והאקסלים חזרו לעבוד"
דן מנחם מנתח עומק את עתיד הנדל"ן בישראל

בראיון לפודקאסט "בונים רחוק", דן מנחם, שותף מנהל בקרנות האקוויטי של קבוצת ריאליטי, מסביר מדוע שוק הנדל"ן עבר שיעור כואב בצניעות ובמיקוד, מהם הפרמטרים הקריטיים לבחינת חברת נדל"ן בימי משבר, וכיצד בניית חברות חזקות, חזרה לנתונים ריאליים והבנה עמוקה של הון אנושי יפתחו הזדמנויות חדשות למשקיעים

אם יש משהו שהשנים האחרונות לימדו את שחקני הנדל"ן בישראל, הוא ששום דבר כבר לא מובן מאליו. בפרק מיוחד של הפודקאסט "בונים רחוק", צללו המנחים מרב מילר ואביב כהן לעומק השינויים המבניים שבונים מחדש את הענף. אל האולפן הגיע דן מנחם, שותף מנהל בקרנות האקוויטי של קבוצת ריאליטי – גוף הפרייבט אקוויטי המוביל בישראל בתחום הנדל"ן, המנהל כיום נכסים בשווי של כ-12 מיליארד שקל. מתוך נקודת מבט ייחודית של קרן הפועלת בזרועות אקוויטי, חוב והשקעות בחו"ל, פותח מנחם צוהר למה שבאמת קורה מאחורי המספרים. בשיחה כנה ונטולת קלישאות, הוא מפרק את התפיסה שהשוק קפוא, משרטט את קווי המתאר של העידן החדש ומסביר מדוע דווקא מתוך הסערה צומחת אופטימיות זהירה ומבוססת.

מריבית אפס לחוב כואב: השיעור בצניעות של שוק הנדל"ן

"שוק הנדל"ן בישראל עבר בארבע השנים האחרונות 180 מעלות," פותח דן מנחם. "משוק של ריבית אפסית שבו שחקנים קנו מכל הבא ליד, עברנו שיעור בצניעות מאוד משמעותי וכואב." לפי מנחם, שורש התופעה נבע מכך שרוב שחקני הנדל"ן שפעלו ב-15 השנים האחרונות לא חוו משבר אמיתי מעולם. לעומתם, דווקא החברות המשפחתיות הוותיקות שלא הצטרפו לטירוף אמנם לא גדלו בממדי ענק, אך נותרו יציבות.

המשבר הנוכחי אילץ את החברות לחזור למיקוד ולמקורות. "היו המון חברות שנכנסו לאינסוף תחומים – חברת נדל"ן שנכנסה למסחר, חברת מסחר שנכנסה למגורים, וחברות לוגיסטיקה שהתפזרו. בעלי הקרקעות היו היחידים שנהנו מהמחירים שרק עלו," הוא מסביר. כעת, הפרויקטים שנקנו במחירי שיא נדרשים לייצר הצדקה כלכלית שאינה מתחברת למציאות בשטח, מה שמוביל לקשיי תזרים חמורים ולחיתוכים כואבים. "הרבה חברות קטנות 'מונשמות' כיום, וזה רק עניין של זמן עד שהעול של הריבית יכריע אותן."

מנחם מסביר כי המנגנון של השוק השתנה מהיסוד. "בתקופת גאות, היזמים נהגו לגלגל עלויות קדימה ולסמוך על כך שמחירי הדירות ימשיכו לעלות ויכסו על טעויות תמחור. כעת, כשהמימון הפך ליקר והביקושים התמתנו, אותם מודלים עסקיים פשוט קרסו. חברות שלא השכילו להחזיק כרית נזילות מספקת או שהתפתו להרחיב את פעילותן לתחומים שאינן מבינות בהם, מוצאות את עצמן במאבק הישרדות יומיומי מול המערכת הבנקאית והגופים המממנים."

לא רק בטון: שלושת הפרמטרים לבחינת השקעה בחברת נדל"ן

כשמנחם מתאר כיצד בוחנים השקעה בחברה (כדוגמת ההשקעה של הקבוצה בחברת 'אקו סיטי'), הוא מדגיש כי הגישה העסקית חייבת לחרוג מתפיסת הנדל"ן המסורתית של קירות ובטון. הפרמטרים המובילים לבחינה כוללים:

לוקיישן: גם אם פרויקט מסוים פחות רווחי על הנייר, מיקום מעולה יבטיח מכירות ומהווה מרכיב קריטי להצלחה.

מיקוד עסקי: התמקדות של החברה בדיוק במה שהיא טובה בו, מבלי להתפזר לטרנדים חולפים או לתחומים שאינם בליבת העשייה שלה.

ההון האנושי: "הרבה פעמים חושבים שנדל"ן זה רק בטונים וכסף גדול. בפועל, מאחורי חברה מצליחה עומד כוח אדם קריטי – מהמהנדסים, דרך אנשי השיווק ועד למערך הבק-אופיס ושינויי הדיירים. חברה שהשקיעה באנשים ולא לקחה אותם כמובן מאליו, היא זו שרכשיה ויכולותיה יאפשרו לה לשרוד ולגדול."

הדינמיקה משתנה: אלטרנטיבות ההשקעה והשיח בשיחות הסלון

מנחם מצביע על שינוי מרתק באופי השיח הציבורי בישראל. "לפני חמש שנים, בשיחת סלון משפחתית, הדודה הייתה מספרת על תמ"א 38, הדוד על קרקע בחדרה, והגיס על דירה להשקעה. היום השיח עבר לשוק ההון – הדודה קונה מניות והסבתא קונה אג"ח."

המעבר הזה טבעי ונובע מכך שהריבית הגבוהה יצרה אלטרנטיבות נזילות. נוסף על כך, חסם הכניסה לנדל"ן מניב בישראל (שאינו דירת מגורים) דורש היקפי הון גבוהים של מיליוני שקלים, מה שמוביל משקיעים פרטיים לפנות לחו"ל או להשקיע בחברות נדל"ן ציבוריות. עם זאת, מנחם מבהיר כי מדובר במחזוריות טבעית: "השיח עובר תקופתית בין שוק ההון לנדל"ן ויחזור חלילה. הביקושים הריאליים בישראל קיימים – שוק השכירות העולה מוכיח שמשתמשי הקצה מחכים לתיקון במחירים כדי לבצע עסקאות."

האקסלים חזרו לעבוד: מבט אופטימי לעתיד

למרות ההאטה והאתגרים, מנחם נשאר אופטימי מאוד לגבי עתיד הענף. האופטימיות שלו נשענת על היסודות החזקים של השוק הישראלי ועל התזוזה הבריאה שמתרחשת כעת מאחורי הקלעים.

עוד מציין מנחם כי "השינוי התפיסתי בא לידי ביטוי גם בצד של גופי ההשקעה והמוסדיים. אם בעבר הדגש היה על צמיחה מהירה וגיוס הון אגרסיבי, כיום הדרישה היא לניהול סיכונים קפדני, שקוף ומדויק. היכולת של חברות להציג תזרימי מזומנים יציבים, אסטרטגיה ברורה ויכולת ספיגה של תנודות בשוק, היא זו שתבדיל בינן לבין המתחרים ותכריע מי מהן יובילו את הגל הבא של הענף בישראל."

התיקון הזה היה בריא לכולנו, מסכם מנחם. "אם בעבר, כדי לזכות במכרז, יזמים היו זורקים מחירים שלא קשורים לאקסל – היום האקסלים חזרו לעבוד. כל פעולה מבוצעת בצורה מחושבת מבוססת נתונים. השוק הישראלי הוא מהחזקים בעולם, והעתיד טמון בבניית חברות איכותיות, בעלות כוח אדם מעולה ומיקוד מקצועי, שיודעות לייצר ערך אמיתי ולצמוח מתוך השינוי."