"כרטיס הכניסה לעסקה בהתחדשות נמוך מאוד - מספירה מצגת טובה"
אילי בר על האתגרים, הסיכונים ומפת הדרכים של התחום

בפרק הנוכחי של הפודקאסט 'בונים רחוק' בהנחיית מרב מילר ואביב כהן, התארח אילי בר, מנכ"ל משותף ומבעלי חברת "אקו סיטי". בשיחה גלויה ומעמיקה שרטט בר את מצבו של שוק הנדל"ן בישראל, ניתח את הכשלים והאתגרים בעולמות ההתחדשות העירונית, והסביר מדוע עסקה במרכז תל אביב היא קודם כל "עסקה של חיים ולא עסקה של ארנק"

האורח בפרק הנוכחי של הפודקאסט בהנחיית מרב מילר ואביב כהן הוא אילי בר, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת ההתחדשות העירונית "אקו סיטי". בשיחה פתוחה שיתף בר בדרך שעשה מעולם התקשורת ועד לניהול אחת מחברות ההתחדשות העירונית הבולטות בישראל, וסיפק הצצה מרתקת לניהול סיכונים בתקופות סוערות ולמאפיינים הייחודיים של הרוכשים בשוק המקומי.

"אין לי מושג איך הגעתי לזה, אבל החדשות הטובות הן שאני מאוד נהנה": הרקע האישי והמעבר לנדל"ן

אילי בר פתח את השיחה בווידוי מחויך על הקריירה המוקדמת שלו ברדיו – החל מימיו כשדרן בגלי צה"ל ובהמשך בדור המגישים הראשון של רדיו תל אביב. המעבר הדרמטי לעולם הנדל"ן התרחש בשנת 2008, יחד עם שותפו, האדריכל דודו רשף. השניים זיהו את הפוטנציאל העצום הטמון בתחום ההתחדשות העירונית עוד בחיתוליו, בתקופה שבה הציבור הרחב והשוק עוד לא עיכלו את משמעות התמ"א והפינוי-בינוי.

מאז הקמתה, צמחה "אקו סיטי" מחברה ממוקדת פרויקטים בתל אביב לחברה גדולה ומשמעותית המעסיקה מעל 85 עובדים. בר מתאר את החברה כ"ספינת נדל"ן שמנווטת במים סוערים", המנהלת בתוכה את כל השרשרת העסקית תחת קורת גג אחת: פיתוח עסקי, תכנון אדריכלי בסטודיו פנימי, ביצוע קבלני עצמאי, ושיווק ומכירות.

מודל ה-One-Stop-Shop והשליטה המוחלטת באיכות הביצוע

אחד הנושאים המרכזיים והחשובים שנדונו בשיחה הוא האתגר הגדול של הביצוע הקבלני – נקודה רגישה ביותר עבור יזמי נדל"ן. בר ציין כי אחד הכשלים הנפוצים ביותר בענף הנדל"ן למגורים הוא הפער הבלתי נסבל שבין ההבטחות בחוברת השיווקית לבין התוצר הסופי בבניין, פער הנובע לעיתים מזומנות מניתוק בין היזם לקבלן המבצע.

לדבריו, הקמת מערכת ביצוע עצמית כרוכה ב"שכר כבד, במשאבים רבים ובמהלך ארוך של השקעה ממושכת. עם זאת, ברגע שהיא פועלת בצורה מיטבית, היא מעניקה שקט ניהולי ומפחיתה באופן דרמטי את ה'רעש' המלווה מנהלים רבים בתחום". מעבר לכך, מודל של גוף אחד המלווה את הפרויקט מ-א' ועד ת' מעניק ביטחון רב ללקוחות ולדיירים, החרדים מפיצול סמכויות ומגלגול אחריות בין היזם לקבלן בשטח.

"דור שלם צמח בשוק עולה – וזה מתכון לתאונה": ניהול סיכונים בעת משבר

בר ניתח בהרחבה את התפנית המורכבת שחלה בשוק הנדל"ן החל מתחילת 2023, בעקבות עליית הריבית, הטלטלות הפוליטיות ומלחמת חרבות ברזל. לאחר למעלה מעשור של גאות רצופה ומחירים עולים, הענף נדרש להתמודד עם מציאות חדשה ומאתגרת המעמידה למבחן את היכולת הפיננסית של החברות.

"כרטיס הכניסה לעסקה בהתחדשות הוא מאוד נמוך – פאוורפוינט טוב," הסביר בר בגילוי לב. יזמים רבים קיבלו מנדטים מדיירים בזכות מצגות מרשימות והבטחות ללא כיסוי, אך ללא תכנון עסקי חזק, ניסיון ביצועי ובאפר מספק לניהול סיכונים. כתוצאה מכך, פרויקטים רבים כיום אינם יוצאים לפועל או נתקעים בשלבים מתקדמים, בין היתר בשל דרישות יתר של דיירים ועורכי דינם שנקבעו בתקופת הגאות ואינן מאפשרות כעת ליווי בנקאי במצב השוק הנוכחי.

לדבריו, "הפתרון היחיד למצבים אלו טמון ב'תיקון אינטליגנטי' ובמציאת מנגנוני התאמה מסחריים גמישים בין דיירים ליזמים, כדי למנוע ביטולי עסקאות ו'ריבאונדים' של פרויקטים שחוזרים לשוק לאחר שנים של עיכובים".

פרופיל הרוכשים בתל אביב: "בתוך שורות קוד אי אפשר לגור, צריך קירות"

בתשובה לשאלה על זהות הרוכשים בפרויקטים בלב תל אביב, הבהיר בר כי רוב הקהל קונה נכסים למגורים ולא להשקעה טהורה, מה שמצביע על הביקוש הקשיח למגורים בעיר:

עובדי הייטק: על אף הטלטלות בסקטור הטכנולוגיה, הייטקיסטים ממשיכים להיות קהל יציב ופעיל שמחפש קורת גג איכותית במרכז העיר.

מצמצמי דיור: בעלי צמודי קרקע ממעגלים שניים ושלישיים (כמו השרון או השפלה) המוכרים את נכסיהם הגדולים ומבקשים לעבור ללב העשייה העירונית, תוך שהם מחפשים את הקרבה לבתי הקפה, למוסדות התרבות ולחיי הרחוב.

בר שיתף מגמה מרתקת שבה "רוכשים מעדיפים דירות פנטהאוז גדולות ויוקרתיות (200-250 מ"ר) בתכנון מיוחד של שני חדרי שינה בלבד עם סוויטת הורים מרווחת מאוד וחללים מרכזיים גדולים לאירוח, במקום חלוקה סטנדרטית עם הרבה חדרים קטנים".

"העסקה בתל אביב היא עסקה של חיים, לא עסקה של ארנק"

בהתייחסות לאלטרנטיבות ההשקעה בחו"ל (כמו יוון, קפריסין או ארה"ב), ציין בר כי השוק הגלובלי מציע מוצרי השקעה פיננסיים ראויים בעלי תשואה מעניינת. "עם זאת, ב-DNA הישראלי קיימת זיקה רגשית חזקה לבעלות על דירה מקומית, המשמשת כעוגן וביטחון אישי", הדגיש.

כמו כן, בר הזים את התפיסה הרווחת כי קיים היצע בלתי מוגבל של דירות במרכז תל אביב. "מכיוון שכל פרויקט התחדשות עירונית מוסיף נטו מספר מצומצם בלבד של דירות חדשות לשוק (לאחר החזרת הדירות לדיירים המקוריים), ההיצע הריאלי נותר מוגבל מאוד בעיר שהיא ליבת הפיננסים, הכלכלה והתרבות של ישראל".

שותפויות אסטרטגיות והתרחבות גאוגרפית בפריסה ארצית

לסיום, סיפר בר על צמיחת החברה הודות להצטרפותם של שותפים פיננסיים חזקים מן השורה הראשונה: זרוע ההשקעות "פועלים אקוויטי" מבנק הפועלים שנכנסה ב-2021, וקבוצת קרנות הנדל"ן "ריאליטי" שהצטרפה כבעלת שליטה בחברה.

"גב כלכלי ואסטרטגי איתן זה מאפשר לאקו סיטי להעצים את פעילותה ולצאת מאזור הנוחות ההיסטורי של מרכז תל אביב", הוא מעיד. כעת מיישמת החברה את מודל העבודה הייחודי והאדוק שלה בפרויקטים רחבי היקף של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית בערים נוספות ברחבי הארץ, ובהן קריית מוצקין, חדרה, רמת גן, גבעתיים, חולון ובת ים.