"לא נחת עליי כסף מהשמיים, אני לוקח סיכונים"
אלעד אפרגן על בניית פלטפורמת ההתחדשות העירונית הצומחת בישראל

במסגרת הפרק הנוכחי של פודקאסט 'בונים רחוק' בהנחיית מרב מילר ואביב כהן, התארח היזם ועורך הדין אלעד אפרגן, מייסד חברת ישראל אירופה, לשיחה על הדרך מהצפון לתל אביב, על שיטת העבודה שהובילה אותו לבנות אחת מחברות ההתחדשות העירונית הצומחות בישראל, ועל האופן שבו המלחמה שינתה את סדר העדיפויות של דיירים ברחבי הארץ. " אני יזם, אני לוקח סיכונים. זו המשמעות של להיות יזם"

אלעד אפרגן, שהחל את דרכו כעורך דין והקים את ישראל אירופה בשנת 2011 בגיל 27, מוביל כיום חברה שחולשת על פרויקטים מנהריה ועד דימונה, בהיקף של למעלה מ-5,000 יחידות דיור. בשנת 2022 רכשה חברת דוניץ אלעד הציבורית מחצית מפעילות ההתחדשות העירונית שלו, מהלך שלדבריו האיץ משמעותית את קצב הצמיחה. בפרק הנוכחי של 'בונים רחוק' מתאר אפרגן בפני המנחים את התפיסה העסקית שמנחה אותו, את האתגרים הבירוקרטיים שמלווים כל פרויקט התחדשות עירונית, ואת הגישה הפיננסית שהוא מנסה להנחיל גם לילדיו.

"יש משהו במים של אזור הצפון שהופך אותנו ליזמים"

אפרגן פתח בסיפור הרקע האישי שלו, מהקריות ונהריה ועד תל אביב של השנים האחרונות, ובחיבור שהוא רואה בין המקום שממנו הגיע לבין הדרך שבחר: "גדלתי בקריות ואז בנהריה, בעשרים השנים האחרונות אני חי בתל אביב. כמעט כמו כל צפוני שאי פעם נולד על אדמת ישראל – אומרים שיש משהו במים שם שהופך אותנו להיות יזמים". את החיבור העמוק לתחום הוא מתאר במונחים כמעט אידאולוגיים: "יש בזה משהו מאוד מאוד ציוני. אני גולנצ'יק, והמודל הזה של התחדשות, שהוא מאוד חשוב למדינת ישראל, הופך אותי להיות מייבש ביצות מודרני ".

"משחק העסקים" ונוהל זמביה

חלק ניכר מהשיחה הוקדש לתפיסת העבודה של אפרגן, שמתאר את הפעילות העסקית שלו לא רק כעשיית עסקאות בודדות אלא כבנייה של שיטה שחוזרת על עצמה. "לעשות עסקת נדל"ן כל אחד יכול. אבל בסוף כשאתה בונה פלטפורמה אתה מייצר משהו מיוחד, פלטפורמה זה סיסטם, זו שיטה שחוזרת על עצמה עוד פעם ועוד פעם, ורק אז אתה הופך להיות יזם אמיתי.". אפרגן תיאר תהליך שבו כל עסקה עוברת דרך 'משפך' מובנה: "עסקה נכנסת, ישfunnel , אתה יודע איך היא עוברת תהליך ובסוף יוצא מוצר, המוצר הזה מייצר כסף והכסף הזה חוזר עוד פעם ועוד פעם". מעבר לכך, הוא מדבר על מה שהוא מכנה "משחק העסקים", השכבה שמעל העשייה היומיומית: "יש למעלה משחק שמתנהל, משחק של שוק הון, משחק של כסף, משחק של מניות, משחק של איך בונים תשתית ופלטפורמות".

מעניין במיוחד הוא הרעיון שאפרגן משאיל מהעולם הצבאי, "נוהל זמביה", ככלי לבחינה עצמית: "בצבא יש נוהל זמביה, אחרי שאתה מסתער אתה עושה זמביה, כולם שותקים, אתה מסתכל לאחור כדי לבדוק מי נפצע ומי איתך. הנוהל הזה הוא קריטי, כי פתאום אתה מסתכל ואומר 'רצתי מלא, הספקתי מלא, אני נוגע במלא דברים'".

"אתה מגיע להיתר ואין לך אוויר"

אפרגן לא חסך ביקורת על הבירוקרטיה שמלווה פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל, ונתן דוגמה אישית מפרויקט בנתניה: "התחלתי אותו ב-2014, לדעתי היה לי ראש מלא בשיער נכון לאז. רק ב-2027 אני אעלה על הקרקע, זה אפילו יותר מהממוצע שעומד על עשור". לצד זאת, הוא ציין פרויקט אחר שבו הצליח לרוץ מהר יותר מכל פרויקט אחר בארץ: "הרצתי את התהליך הכי מהיר במדינת ישראל, 11 חודשים ל-514 יחידות דיור, אין יותר מהיר מזה". לדבריו, ההבדל בין רשויות מקומיות יכול להיות דרמטי, ובתור דוגמה חיובית הוא מצביע על ירושלים: "אם העיר רוצה, הדברים מתקדמים. בירושלים יש מהנדס עיר, יואל לוין, בעל מקצוע מדהים, הוא מתקשר אליך לשאול אותך למה אתה לא מגיש. ברשויות אחרות זה הפוך, זה כמו לשחק סולמות ונחשים, תחזור חזרה לנקודה עשרים ותטפס שוב". את הסיכון היזמי הכרוך בכך הוא ממשיל למרתון: "כל מי שרץ אי פעם מרתון יודע, יש את השלב של הקיר. אתה מגיע עוד רגע להיתר, אין לך אוויר, הוצאת את כל הכסף, מיליוני שקלים בחוץ, ובין רגע השוק משתנה, יש מלחמה, ופתאום אין מכירות".

"המלחמה גרמה לדיירים להבין שהחיים קודמים להכול"

אפרגן תיאר שינוי משמעותי שחל בשיח מול דיירים מאז פרוץ המלחמה. לדבריו, בעבר עמד המפרט הטכני במרכז הדיון, ואילו כיום התמונה שונה לחלוטין. "פעם דיירים היו מתווכחים איתך על התמורות שלהם, האם הריצוף הוא מטר על מטר או 80 על 80. היית אומר להם, זה חיזוק רעידות אדמה וטילים שיבואו, והם היו אומרים עזוב אותנו, זה שטויות, רוצים לדעת מה אנחנו מקבלים". כיום, הוא מציין, הנתונים בשטח מדברים בעד עצמם: "קחי את אשקלון, למעלה מ-60% מהדירות לא ממוגנות. אתה מגיע לסיטואציה שאתה אומר, חיים קודמים להכול. זה משהו שדווקא דירבן את הדיירים לקדם פרויקטים יותר מהר".

"גם וגם": על השקעות, סנטימנט וחינוך פיננסי

בשיחה על עולם ההשקעות תיאר אפרגן את עצמו כמי שדוחה את החשיבה הדיכוטומית האופיינית לשיח הישראלי: "התפיסה אצלנו בארץ היא נורא דיכוטומית, או ימין או שמאל, או בעד או נגד. ואני בגישת השפע. שואלים אותי, שוק ההון או נדל"ן? למה לא גם וגם? למה לא בארץ וגם בחו"ל?". הוא הסביר גם כיצד סנטימנט ציבורי, ולא בהכרח נתונים, מכתיב לעיתים קרובות החלטות רכישה. "יש תבלין שמשפיע על החלטות רכישה של נדל"ן, התבלין הזה נקרא סנטימנט. הסנטימנט הוא שלילי, אומרים 'חכו, המחירים ירדו'. אף אחד לא רוצה לתפוס סכין כשהיא נופלת".

בכל הנוגע לחינוך הפיננסי שהוא מנסה להעביר לילדיו, הוא ביקר את התפיסה הרווחת לפיה בעלות על דירה היא תמיד המהלך הנכון. "בית עם 30 שנה משכנתא הוא לא בהכרח הבית שלכם. בהקשר הזה, התשובה לשאלה 'האם כסף עושה כסף' היא לא. כשאתה קונה בית ולוקח משכנתא, הכסף לא עושה כסף". לדבריו, זהו שיעור שהוא מקפיד ללמד את ילדיו במפורש. "אני עושה להם שיעורים על הדברים האלה, איך עושים מכסף כסף, ואיך את הכסף שלכם תשקיעו באפיקים שיכניסו לכם כסף ולא תשקיעו כסף".

את היעד שמנחה אותו קדימה הוא מתאר בפשטות שאינה משתמעת לשתי פנים: "אני בונה את חברת הנדל"ן הכי גדולה בישראל, זה מה אני עושה, נקודה. ואני חי את החלום שלי".