רבים מהישראלים המגיעים לקניית בית ביוון נמשכים למחירים הנמוכים יחסית, לפוטנציאל התשואה הגבוה ולתחושת הביטחון שמעניק נכס מוחשי במדינה אירופית. אך רגע לפני רכישה – חשוב להגדיר את היעדים: האם המטרה היא לייצר תזרים מזומנים שוטף, לצבור ערך לטווח הארוך, או אולי לייצר הכנסה מהירה בעזרת ניהול אקטיבי? התשובה לכך תכתיב את בחירת אסטרטגיית ההשכרה.
משקיעים מסוימים מבקשים לשלב בין השקעה בנדל"ן לבין חופשות אישיות – עבורם, דירת Airbnb באיים היווניים עשויה להיות פתרון אידיאלי. אחרים מחפשים שקט נפשי ותשואה סולידית לאורך זמן – ובכך השכרה ארוכת טווח עשויה להתאים יותר.
בנוסף, יש לקחת בחשבון את פרופיל הנכס: דירות בקומת קרקע באזורים פחות מבוקשים פחות מתאימות להשכרה תיירותית, בעוד דירות עם נוף לאקרופוליס, או קרבה לאטרקציות תיירותיות – עשויות להוות מוקד הכנסה משמעותי בעונות הקיץ.
החל מ-2015 נרשמה ביוון תנופת השקעות מצד זרים, בעיקר הודות לתכניות כמו "ויזת הזהב" ולמחירים הנמוכים לאחר המשבר הכלכלי. מגמה זו האיצה את עליית מחירי הדירות, בעיקר באתונה ובסביבתה. בשנת 2025 התחזית היא להמשך של עלייה יציבה, במיוחד באזורי ביקוש תיירותיים.
עם זאת, לצד עלייה בביקוש – רגולציה מתהדקת: עיריית אתונה מגבילה את מספר הנכסים שניתן לרשום להשכרה תיירותית, ומדיניות המס מתעדכנת לעיתים קרובות. לכך מצטרפת תחרות הולכת וגוברת מצד משקיעים אחרים – דירות רבות מתחרות זו בזו באותן הפלטפורמות.
בהשכרה ארוכת טווח, היתרון העיקרי הוא יציבות. המשבר בדיור באתונה והמחסור בדירות להשכרה לטווח ארוך הפכו את המודל לאטרקטיבי. דיירים מקומיים, סטודנטים, תושבים חוזרים ועובדים בינלאומיים מחפשים פתרונות מגורים – ומוכנים להתחייב לטווח ארוך, גם במחיר גבוה יותר.
הכנסה מהשכרה תיירותית באתונה נעה בין 8% ל-12% לשנה – ולעיתים אף יותר בעונות שיא. נכסים עם מיקום מצוין, עיצוב מוקפד וניהול חכם יכולים להניב מעל 10% נטו. עם זאת, התשואה אינה אחידה לאורך השנה, והיא תלויה בביקושים, תחרות ונראות הדירה בפלטפורמות כמוAirbnb .
לעומת זאת, השכרה ארוכת טווח מניבה תשואה ממוצעת של 4%-6%, עם יציבות חודשית ותחזית תזרים ברורה. דירות קטנות, בפרט בסמוך למוסדות לימוד או אזורי תעסוקה, עשויות להגיע גם ל-7%-8%.
למשקיעים עם הון עצמי מוגבל ורצון בהחזר קבוע – מודל ארוך טווח עדיף. מי שמסוגל להשקיע בשיפוץ ברמה גבוהה ולנהל סיכונים – יוכל להשיג תשואה עודפת במודל תיירותי.
באתונה, השוק התיירותי פועל כמעט כל השנה, אך עדיין כ-70% מההכנסות מתרכזות ב-5-6 חודשי קיץ. באיים, התמונה חדה עוד יותר: הביקוש בחורף עלול לרדת ב-50% ואף יותר.
ההשכרה הארוכה לא סובלת מהשפעות עונתיות – הביקוש הגבוה והמחסור בדירות באתונה מבטיחים יציבות. עם זאת, זמן האיתור של שוכר עלול להתארך בחורף.
המודל המשולב (קצר בקיץ, ארוך בחורף) מתאים במיוחד לדירות באיים או אזורים תיירותיים באתונה.
השכרה תיירותית דורשת רישום במרשם הלאומי(AMAA) , עמידה בתנאי בטיחות מחמירים, ולעיתים מגבלות על מספר ימי ההשכרה או הנכסים. באתונה, למשל, החל מינואר 2025 קיים איסור זמני על השכרה תיירותית חדשה בכמה שכונות מרכזיות.
בנוסף, מדרגות המס על הכנסות משכר דירה תיירותית ביוון הן גבוהות: עד 45% למדרגה הגבוהה. אם יש בבעלותכם מעל שלושה נכסים, תידרשו לרישום עסקי ותשלום מע"מ.
בהשכרה ארוכת טווח, הרגולציה פשוטה יותר: חוזה מוסדר, דיווח לרשות המס, ותשלום מס הכנסה מדורג (עם פטור זמני במקרים מסוימים עד 2028). חוקי הגנת הדייר מגבילים את היכולת להפסיק חוזה לפני סיומו, אך מייצרים יציבות גבוהה.
משקיעים שגרים בישראל או שאינם רוצים לעקוב אחר רגולציה משתנה – עדיף להם לבחור במודל ארוך טווח.
השוואה בין השכרה ארוכת טווח להשכרה תיירותית
תפעול נכס תיירותי דומה לניהול עסק – תידרשו למענה מהיר לאורחים, לתחזוקה תכופה ולשירותיות גבוהה. מודל זה גם סובל מבלאי מואץ, עלויות שיווק, וצורך בעיצוב ייחודי.
אם אינכם יכולים להעסיק חברת ניהול אמינה ביוון – המודל הארוך יתאים לכם יותר.
אופטימיזציה של תשואה בהשכרה תיירותית ביוון דורשת ניהול דינמי של מחירים, השקעה בעיצוב ובשירותים משלימים, ותשומת לב לשיווק דיגיטלי. לעומת זאת, בהשכרה ארוכת טווח, הדגש הוא על שיפוץ ממוקד, סינון דיירים וחתימה על חוזים יציבים ומוגנים. כל אחת מהשיטות דורשת גישה שונה, אך בשתיהן תכנון נכון והתאמה לדרישות השוק המקומי מהווים מפתח להצלחה.
ניהול דינמי של מחירים בהתאם לעונות
שירותים נלווים: הסעות, חבילות סיור, ארוחות
המלצה נוספת: פיתוח מוניטין בנכסים תיירותיים דרך ביקורות חיוביות מעלה את התפוסה ומחיר השכירות. בהשכרה ארוכת טווח – דייר טוב שווה זהב, השקיעו באיתור וסינון.
שיפוץ נקודתי: חדר רחצה, מטבח, מיזוג אוויר
בחירת דיירים איכותיים ובעלי הכנסה יציבה
חתימת חוזים ארוכים עם הצמדה למדד
ההחלטה בין השכרה לטווח קצר או ארוך אינה חייבת להיות בינארית. רבים מהמשקיעים המנוסים ביוון בוחרים לשלב בין המודלים – לדוגמה, השכרת דירות לתיירים בין מאי לאוקטובר, והעברתם לשוכרים מקומיים בחודשי החורף. שילוב כזה ממקסם את ההכנסה ומקטין את הסיכון.
פנו ליועץ נדל"ן מקומי כדי להבין לעומק את המגבלות הרגולטוריות, לבדוק ביקושים לפי אזור, ולהתאים את המודל לא רק לנכס – אלא גם לכם כמשקיעים.
המידע הכלול במסמך זה נועד לצרכים כלליים ואינו מהווה ייעוץ משפטי, רגולטורי, פיננסי או מיסוי. המחברים אינם מתחייבים לכך שהמידע מדויק, שלם או עדכני, ואינם נושאים באחריות כלשהי בגין הסתמכות עליו. בטרם ביצוע פעולה כלשהי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין או יועץ מקצועי מוסמך. אין באמור משום הצעה או המלצה לביצוע השקעה כלשהי, וכל פעולה תיעשה על אחריות הקורא בלבד.
שתפו ברשתות
האתר עושה שימוש ב-Cookies כדי לספק לך חוויית גלישה טובה יותר והצעות מותאמות אישית וכן למטרות תפעול, שיווק ואנליזה. למידע נוסף ולמדיניות הפרטיות המעודכנת
