גיבשנו עבורכם פירוט של תהליך מסודר, מעשי ומעודכן לרכישת נדל"ן ביוון – מההכנות הראשוניות ועד לרישום בטאבו, כולל כל שלב קריטי בדרך, רשימת סיכונים שכדאי להימנע מהם, והמלצות מהשטח.
מה מטרת הרכישה?
לפני שמתחילים אפילו לחפש נכסים, חשוב להבין מה בדיוק אתם מחפשים – ומה המטרה הסופית:
אסטרטגיה ברורה תעזור לבחור את האזור, התקציב, ואפילו את סוג הנכס (דירה לעומת בית פרטי, למשל).
תכנון תקציב ריאלי – מעבר למחיר הנכס
ההוצאה על רכישת נכס ביוון אינה מסתכמת רק במחירו. יש להביא בחשבון שורת עלויות נוספות:
סה"כ העלויות הנלוות נאמדות ב־7.5%-15% ממחיר הרכישה – כלומר, על כל 100 אלף אירו יש להוסיף לפחות 7,500–15,000 אירו.
כן – רכישת נכס ביוון מחייבת הוצאת AFM (מספר מס יווני). ניתן לעשות זאת דרך עו"ד מקומי גם ללא נוכחות פיזית במדינה, והתהליך כרוך בתשלום של 200–500 אירו.
מחקר אזורים: לא כל נכס ביוון הוא הזדמנות
אחד הטעויות הנפוצות של משקיעים זרים היא קניית דירה ביוון על סמך מחיר בלבד. חשוב לבצע מחקר מקדים של האזור:
לדוגמה, אתונה מחולקת לרובעים – חלקם אידיאליים למשקיעים, אך אחרים סובלים מהזנחה, נגישות נמוכה או חוסר תשתיות. יש לבדוק כל אזור לגופו.
בין אם אתם מגיעים ליוון או פועלים דרך נציג מקומי, יש חשיבות לסיור פיזי בנכס:
אחד היתרונות של עבודה עם צוות מקומי – עו”ד, מהנדס, או חברת ליווי – הוא היכולת לקבל תמונה מלאה, גם כשאינכם נוכחים פיזית. בקניית דירה חדשה ביוון, היתרון הוא ידיעה כי אין בעיות תחזוקה או תשתית.
למה זה קריטי?
עורך דין יווני (רצוי דובר עברית/אנגלית) ייצג אתכם מול כל הגורמים:
חשוב לדעת: עו"ד מייצג אתכם בלבד – לא את המוכר ולא את המתווך. זו שכבת ההגנה החשובה ביותר בעסקה בינלאומית.
דגשים בבחירת עורך דין:
ביוון, כל תשלום במסגרת רכישת נדל"ן חייב להתבצע דרך חשבון בנק מקומי על שם הרוכש.
מה דורש התהליך?
פתיחת חשבון עלולה להימשך 2-4 שבועות. מומלץ לעשות זאת כמה שיותר מוקדם, ולבצע המרות מטבע בתנאים טובים.
ביוון קיימים נכסים רבים שנבנו בשנות ה־60-80 וכוללים תוספות בנייה, חריגות או בעיות תחזוקה. לכן חובה לבצע בדיקת מהנדס לפני כל התחייבות.
על מה לבדוק:
מהנדס מוסמך יוכל להפיק דו"ח הנדסי רשמי – לעיתים נדרש גם לאישור עירוני או עבור ביטוח הנכס.
לאחר שכל הבדיקות הושלמו לשביעות רצון הרוכש, נחתם חוזה ראשוני (Preliminary Agreement)
הכולל:
בשלב זה נדרש לשלם דמי רצינות של 5%-10% – לעיתים לחשבון נאמנות של עורך הדין. חשוב לוודא שהחוזה מגן עליכם במקרה שהמוכר חוזר בו.
העברת כספים מחייבת זהירות – סכומים גדולים חייבים בתיעוד מלא:
בנוסף יש לשלם:
כל מס שלא ישולם במועדו – עלול לעכב את רישום הנכס ואף לבטל את העסקה.
החוזה הסופי נחתם בנוכחות נוטריון יווני בלבד. הוא מאשר את:
ללא נוטריון – החוזה אינו קביל לרישום בטאבו. החתימה יכולה להתבצע גם בלעדיכם, באמצעות ייפוי כוח לעו"ד.
זהו השלב שמסיים את התהליך. עורך הדין מגיש את כל החומר לרישום, כולל:
משך זמן לרישום: 2-8 שבועות. מרגע הרישום – אתם בעלי הנכס. כל עיכוב כאן פוגע בזכות המשפטית שלכם על הנכס.
סיום הרכישה הוא רק ההתחלה:
רבים שוכחים לכלול עלויות אלה בתכנון הראשוני – אך הן חיוניות להצלחת ההשקעה.
⏳ 1–2 שבועות
⏳ 1–3 ימים
⏳ 1–2 שבועות
⏳ 2–3 שבועות
⏳ 1 שבוע
⏳ 1–2 שבועות
⏳ 1–2 ימים
⏳ 2–4 שבועות
⏳ 1–2 שבועות
⏳ 1–3 ימים
⏳ 1–2 שבועות
⏳ 2–3 שבועות
⏳ 1 שבוע
⏳ 1–2 שבועות
⏳ 1–2 ימים
⏳ 2–4 שבועות
עורך דין יווני מלווה את התהליך מתחילתו, מבצע בדיקות בעלות, בודק שאין עיקולים או חובות על הנכס, ומוודא שהחוזה תקין מבחינה משפטית.
מומלץ להזמין מהנדס שיבצע בדיקה פיזית של הנכס, יוודא שאין חריגות בנייה, ושכל המערכות פועלות כשורה. דו"ח הנדסי נדרש לעיתים גם לצורך קבלת אישור עירייה.
כן, נדרש חשבון בנק יווני להעברת כספי הרכישה ותשלומי המסים. הבנק ידרוש מסמכים מזהים, אישור מקור הכספים, ולעיתים גם כתובת מגורים.
מס רכישה ביוון עומד לרוב על 3% משווי הנכס, אך ייתכנו תשלומים נוספים כמו מס רישום, שכר טרחת עו"ד, נוטריון, ומהנדס.
לאחר חתימת החוזה הסופי ותשלום המסים, עורך הדין מגיש את המסמכים לרישום הנכס בטאבו(Land Registry) . רק לאחר הרישום, הרוכש מוכר כבעלים החוקי.
זרים יכולים לקנות נכס ברוב אזורי יוון. הגבלות קיימות רק באזורים ביטחוניים ספציפיים ליד גבולות. לאזרחים שאינם מהאיחוד האירופי יש צורך ברישיון מיוחד באזורים מסוימים.
3-8 חודשים מתחילה לסוף, תלוי במורכבות העסקה ובזמינות המסמכים. העיכובים הגדולים בדרך כלל ברישום בטאבו ובהוצאת מספר מס.
לא בהכרח. ניתן לתת ייפוי כוח לעורך דין מקומי לחתימה בשמכם. עלות הכנת ייפוי הכוח: 200-800 יורו.
המידע הכלול במסמך זה נועד לצרכים כלליים ואינו מהווה ייעוץ משפטי, רגולטורי, פיננסי או מיסוי. המחברים אינם מתחייבים לכך שהמידע מדויק, שלם או עדכני, ואינם נושאים באחריות כלשהי בגין הסתמכות עליו. בטרם ביצוע פעולה כלשהי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין או יועץ מקצועי מוסמך. אין באמור משום הצעה או המלצה לביצוע השקעה כלשהי, וכל פעולה תיעשה על אחריות הקורא בלבד.
שתפו ברשתות
האתר עושה שימוש ב-Cookies כדי לספק לך חוויית גלישה טובה יותר והצעות מותאמות אישית וכן למטרות תפעול, שיווק ואנליזה. למידע נוסף ולמדיניות הפרטיות המעודכנת
