מול אפשרות הלינה במלונות העולים בין 150 ל-250 אירו ללילה בעונה, דירות להשכרה קצרה מציעות חווית אירוח מקומית ומשתלמת יותר, במחיר ממוצע של 80-150 אירו, ומספקות אלטרנטיבה אטרקטיבית לצעירים, משפחות ומבקרים הזקוקים למגורים לתקופות קצרות. תופעה זו הפכה לגלובלית, והביקוש לדירות הנופש באתונה גדל עם השנים, ויצר עומס על התשתיות ושוק הדיור המקומי.
לפני 2020, שוק ההשכרות הקצרות באתונה התאפיין בהיעדר פיקוח מסודר, והצמיחה הלא מרוסנת בתחום יצרה עומסים על התשתיות, הובילה למחסור בדירות למגורים וסיכנה את המורשת ההיסטורית והנוף העירוני של אתונה, בעקבות שיפוצים חפוזים ולעיתים לא מקצועיים במבנים היסטוריים, ללא פיקוח או שמירה על מאפיינים אדריכליים מקוריים. בנוסף, המצב יצר תחרות לא הוגנת של דירות להשכרה לטווח קצר מול בתי המלון.
כתוצאה מכך, הרשויות ביוון נקטו בעמדה חד-משמעית והכריזו על פיקוח הדוק על התחום. ב-2020 הוגשו לאישור חוקים ותקנות הכוללים דרישות רישוי מפורשות, שעוגנו במהרה בעקבות עליית ההשפעה של שוק הנדל"ן ולחצים מקומיים ובין-לאומיים. החל מ-2024, התקנות עודכנו ועברו שינוי משמעותי נוסף.
בעלי דירות ביוון המשכירים לטווח קצר נדרשים לרישום במרשם AADE (פנקס ההשכרה הקצרה של רשות המסים של יוון), כאשר בחלק מהמקרים יש חובה לקבל רישיון תיירותי מהGNTO-, המחייב תשלום אגרה, הכנת מסמכים (שטרי בעלות, תכניות אדריכליות, תעודת מס יוונית (AFM), אישורי בטיחות, תעודות אנרגיה, אישור מהנדס, תעודת תשלום מס רכוש), לצד ביקורת פיזית בנכס לאימות עמידה בדרישות בטיחות, תברואה, מתקנים ואיכות.
מבחינת הגבלות על ימי ההשכרה – הוטלה הגבלה עד 90 ימים בשנה של השכרה לטווח קצר באזורים המרכזיים.
החל מאוקטובר 2025 ייכנסו לתוקף תקנות חדשות, שמטרתן להעלות את רף הבטיחות, האיכות והפיקוח על דירות להשכרה לטווח קצר ביוון. בין הדרישות החדשות: חובת ביטוח אחריות אזרחית לכל נכס, אישור חשמלאי מוסמך, ציוד בטיחות אש (מטפים, גלאי עשן, שלטי חירום), תעודת הדברה, ערכת עזרה ראשונה ומדריך חירום, דרישות לתאורה טבעית, אוורור ומיזוג אוויר תקינים, הגבלה של עד שני נכסים של השכרה לטווח קצר לכל בעלים, ועד 90 ימים בשנה (או 60 ימים באיים קטנים).
באתונה, העירייה הטילה ב-2024 הקפאה של שנה על רישום דירות חדשות להשכרה לטווח קצר באזורים מבוקשים, לצד תמריצים לבעלי דירות לעבור להשכרה ארוכת טווח. נכון להיום, באזורים המרכזיים והמתויירים של העיר, התקנות מפוקחות על ידי ועדות מיוחדות הנדרשות לאשר את תפעול הדירות, וישנן הגבלות של עד 60-90 ימים בשנה להשכרה לתיירים, על מנת לווסת את העומס ולשמר את איכות החיים של התושבים. באזורים פחות מתויירים, ישנן פחות מגבלות וניתן להשכיר את הנכס לתקופות ארוכות יותר.
יוון מנסה לשמור על איזון בין עידוד השקעות זרות לבין הגנה על השוק המקומי, תוך התאמת הרגולציה לצרכים וללחצים החברתיים. על אף השינויים ולמרות החשש הראשוני מהאטה בתיירות, הנתונים מראים כי הביקוש לדירות לטווח קצר נותר גבוה – בעיקר בשל מחירים נוחים, חווית אירוח אותנטית וגמישות. ב-2024 ביקרו באתונה קרוב ל-8 מיליון תיירים, שיא חדש לעיר, וזאת למרות (או לצד) החמרת הרגולציה על דירות להשכרה קצרה. יוון כולה קלטה ב-2024 מעל 33 מיליון תיירים, נתון גבוה יותר מהשיאים שנרשמו לפני מגפת הקורונה.
הרגולציה החדשה לא רק שלא פגעה בתיירות, אלא תרמה ליצירת שוק מקצועי, בטוח ואיכותי יותר. ההגבלות באזורים המרכזיים הביאו לעלייה באיכות ההיצע, שיפור השירות והגברת הביטחון לתיירים. אתונה ויוון ממשיכות למשוך תיירים רבים, תוך שמירה על איזון בין צרכי התושבים, שימור המורשת והמשך פיתוח כלכלי.
בהשוואה לאתונה, בערים אירופאיות אחרות נהוגה אכיפה מחמירה יותר. בברצלונה, הרגולציה נוקשה יותר, כולל קבלת תעודות והיתרים ייחודיים, קנסות כבדים ואכיפה אגרסיבית באזורים התיירותיים המרכזיים.
לעומת זאת, באתונה, כמו בערים כמו ליסבון ומדריד, ישנה סובלנות יחסית המאפשרת ליזמים ולבעלי נכסים להפעיל השקעות בקלות יחסית, מה שהופך את אתונה ליעד אטרקטיבי למשקיעים זרים המחפשים לשלב תיירות עם ניהול נכסים יעיל. הגמישות באכיפה ומדיניות הפחתת קנסות, יחד עם התשתית החוקית המערכתית, מעודדים פיתוח מיזמים ניהוליים המתאימים לצרכי התיירות העכשווית.
חלק מהגישה הייחודית בשוק התיירות של אתונה היא הפיכתו של בניין שלם שהושבח ושופץ ליחידות ניהול ושכירות המהוות "מלון דירות".
מודל זה מציע יתרונות מובהקים:
מודל זה מיושם בהצלחה בערים ברחבי באירופה, ומציע פתרון התורם ליציבות בשוק ולשמירה על המורשת ההיסטורית והחברתית של אתונה.
משקיעים מקומיים שמכירים את השוק והרגולציה המקומית, נוטים להחזיק נכס אחד או שניים, לרוב בירושה או כהשקעה משפחתית. הגבלות על ימי ההשכרה והחמרת הדרישות הרגולטוריות מקשות על בעלי נכסים קטנים, במיוחד כאלה שאינם יכולים לעמוד בעלויות השיפוץ והתחזוקה הנדרשות. מנגד, משקיעים מקומיים בעלי הון וניסיון יכולים להתאגד וליזום פרויקטים של מלונות דירות, ליהנות מהיתרונות של ניהול מרוכז ועמידה ברגולציה, ולשמר את הערך ההיסטורי של הנכסים.
המשקיעים הזרים נמשכים ליוון בשל מחירי הנדל"ן הנמוכים יחסית, אפשרות לקבלת "ויזת זהב" והשוק התיירותי הצומח. הרגולציה החדשה דורשת עמידה בתנאים מחמירים (רישוי, ביטוח, מגבלות ימי השכרה), מה שמייקר את עלויות הכניסה ומחייב ליווי מקצועי.
עבור משקיע זר, מודלים של "מלון דירות" בבניין משופץ מציעים פתרון אידיאלי: ניהול מקצועי, פיזור סיכונים, עמידה ברגולציה והפחתת התעסקות ישירה.
עם זאת, ההגבלות על מספר הנכסים והיקף ההשכרה עלולות לצמצם את כדאיות ההשקעה ביוון למשקיעים שמבקשים לנהל נכסים בעצמם.
במבט לעתיד, הרגולציה החדשה צפויה להוביל להתמקצעות ולהתרכזות השוק בידי חברות ניהול גדולות, המציעות שירותי ניהול מלאים לבעלי דירות, במיוחד למשקיעים זרים. משקיעים קטנים (זרים ומקומיים גם יחד) יתקשו להמשיך לפעול עצמאית וייאלצו לבחור בין מכירת הנכס, מעבר להשכרה ארוכת טווח או הצטרפות למודל ניהולי מרוכז.
בטווח הארוך, צפויה ירידה במספר הנכסים המושכרים לטווח קצר בשוק החופשי, ועלייה בפרויקטים מוסדרים ומפוקחים – לטובת שימור המורשת, איכות החיים והיציבות הכלכלית בעיר.
לסיכום, שוק התיירות באתונה נמצא בנקודת מפנה חיובית: הרגולציה משקפת מחויבות לשימור המורשת, ובמקביל יוצרת דרכים חדשות ליישום פרויקטים ניהוליים ומודרניים המשרתים את הביקוש של ענף התיירות ואיכות החיים של התושבים. השילוב בין יציבות רגולטורית, חדשנות תפעולית ומודלים של ניהול מבוקר מצביעים על עתיד כלכלי מבטיח לעיר.
שתפו ברשתות
האתר עושה שימוש ב-Cookies כדי לספק לך חוויית גלישה טובה יותר והצעות מותאמות אישית וכן למטרות תפעול, שיווק ואנליזה. למידע נוסף ולמדיניות הפרטיות המעודכנת
