"נדל"ן בחו"ל זה לא רומנטיקה, זה פרקטיקה":
אסף כהנר עושה סדר בשוק הנדל"ן, בטכנולוגיה ובחיים עצמם

בפרק פתיחה מרתק של הפודקאסט "בונים רחוק", אסף כהנר, מנכ"ל ושותף ב-E-Wave נדל"ן, התיישב לשיחה צפופה עם מרב מילר ואביב כהן. בין ניתוח חסר פשרות של שוק ההתחדשות העירונית, הטרנד הרותח בקפריסין והמהפכה הבלתי נמנעת של ה-AI, כהנר מסביר מדוע הצעד הראשון של כל משקיע חייב להתחיל דווקא בארץ, וכיצד יוגה ונתינה הן המנוע האמיתי להצלחה

בפרק הנוכחי של הפודקאסט "בונים רחוק", בהגשתם של מרב מילר ואביב כהן, התארח אסף כהנר – מנכ"ל ושותף בקבוצת E-wave נדל"ן, דמות מוכרת ומוערכת בענף עם רקורד מרשים בשטח של מכירת למעלה מ-7,000 דירות בכל נקודה בישראל – לצד ראייה טכנולוגית מתקדמת ותפיסת עולם רוחנית ומפתיעה. לאורך השיחה, הוא שיתף בתובנות עמוקות על השינויים הדרמטיים בשוק המקומי, על המהפכה הדיגיטלית שחברות חייבות לאמץ, ועל ההזדמנויות שמחכות למשקיעים מעבר לים.

מקרית טבעון ועד לניהול עשרות פרויקטים

כהנר גדל בצפון הארץ, בקריית טבעון, וכיום מתגורר ברעננה יחד עם אשתו ושלוש בנותיו. "אני אוסף חוויות, אני אוסף מתעניינים, אני אוסף לקוחות, ואני אוסף חברים," הוא מעיד על עצמו בחיוך, ומדגים את הגישה האנושית שמנחה אותו. גישה זו מלווה אותו לאורך 18 שנות פעילות בענף הנדל"ן, שבמהלכן קבוצת "E-wave נדל"ן" צמחה לחברה יזמית גדולה המנהלת מעל 50 פרויקטים בישראל. החברה מחזיקה בפורטפוליו מגוון הכולל בניית מרלו"ג ענק באשדוד, פרויקטים של נדל"ן מניב, התחדשות עירונית ופעילות ענפה בחו"ל, מתוך אמונה פילוסופית עמוקה בחשיבות של פיזור השקעות.

המהפך האבולוציוני בהתחדשות העירונית

אחד הנושאים המרכזיים שעלו בשיחה הוא תחום ההתחדשות העירונית, שבו פעילה החברה באופן אינטנסיבי בארבע השנים האחרונות. כהנר מצביע על שינוי דרמטי ומכנה אותו "תהליך אבולוציוני" שקרה ממש בחצי השנה האחרונה. בעוד שבעבר היזמים רדפו אחרי הדיירים והתחרו על ליבם בהבטחות מופלגות, כיום יחסי הכוחות התהפכו. הדיירים, שמחפשים ביטחון וממ"דים בעקבות המצב הביטחוני והמלחמה, להוטים לקדם פרויקטים, אך היזמים הם אלו שלוקחים צעד אחורה.

"הסיבות לנסיגה של היזמים ברורות: זינוק חד במחירי הביצוע, קריסתן של חברות ביצוע רבות מאז תקופת הקורונה, ובירוקרטיה עירונית מתישה ששולחת פרויקטים שנים אחורה. אין כלכלה בפרויקטים בתל אביב אם זה לא מתחמים גדולים," מסביר כהנר וחושף כי השוק מלא כיום בפרויקטים של תמ"א 38/2 על המדף, לאחר שחברות החליטו לוותר עליהם. הוא קובע באופן נחרץ כי "ליזמים קטנים אין יותר מקום בתחום זה באזורי הביקוש, אלא בעיקר בנישות ספציפיות כמו צמודי קרקע או פרויקטים של שימור. בסוף זה בנייה במרכזי ערים, חייבים את זה ואין ברירה," הוא מסכם, ומעריך כי המדינה או הרשויות המקומיות ייאלצו בסופו של דבר להכניס את היד לכיס כדי לממן חלק מהעלויות.

בית תוכנה שעושה נדל"ן: מהפכת ה-AI קבוצה

קבוצת E-wave נדל"ן מחזיקה ב-DNA ייחודי המבדיל אותה מחברות נדל"ן מסורתיות: היא נולדה בשנת 1996 כבית תוכנה, ורק לימים נכנסה לעולמות הייזום. הרקע הטכנולוגי הזה מעניק לכהנר זווית ראייה שונה לחלוטין על ניהול שיווק ומכירות. לטענתו, העידן שבו חברות נשענו על קמפיינים סושיאל ולידים מסורתיים משתנה לחלוטין, וכעת אנו ניצבים בפני אירוע קיצוני.

"מי שלא עוצר הכל ומכניס בנייה של מערכות תומכות AI בתוך החברה שלו – פשוט לא יהיה שם," מזהיר כהנר ומפציר בכל בעל עסק, ללא קשר לענף בו הוא פועל, להשקיע משאבים ולבנות "מכונה" פנים-ארגונית תומכת AI. האתגר הגדול, לדבריו, אינו רק טכנולוגי אלא אנושי – החובה היא לייצר מהפך מחשבתי אצל האנשים בארגון, ולבנות מערכת קלה וידידותית להפעלה: "המכונה צריכה להיות מופעלת בצורה פשוטה, גם עבור מנהלים בגילאי 50 פלוס כמוני".

מדרום תל אביב ללרנקה: "פרקטיקה, לא רומנטיקה"

כהנר, המכונה על ידי כהן "המאסטר של דרום תל אביב", פעל במשך שנים באזורים המאתגרים ביותר של העיר – יפו, פלורנטין ונווה שאנן. "יצרנו לאנשים מהלכים יוצאי דופן שנתנו להם השראה לקנות במקום שהוא נחות, במקום מלוכלך בעיר מאוד חזקה," הוא מספר. כיום, כשדירות בנווה שאנן נמכרות במחירים חסרי תקדים של כ-50,000 ש"ח למטר, הוא מבין שפוטנציאל הזינוק הדרמטי נשחק ועידן עסקאות ה"פליפ" בארץ כמעט והסתיים.

התובנה הזו הובילה את E-wave נדל"ן להרחיב את פריסתה לקפריסין, ובמיוחד לעיר לרנקה. "כשהסתכלנו ימינה ושמאלה בלרנקה, אמרנו רגע – זה מזכיר לנו את תל אביב של שנות ה-80 וה-90," משחזר כהנר את הבתוליות והפוטנציאל של העיר, המאפשרת למשקיעים להניח כיום מיליון שקלים כדי ליהנות מנכס שבסופו של דבר עשוי להיות שווה שניים או שלושה מיליונים.

"פחות חשוב איפה קונים. יותר חשוב ממי קונים"

כאשר נשאל מה עדיף – קפריסין או יוון, סיפק כהנר תשובה חדה ומפוכחת, שזכתה להסכמה מלאה מצד כהן: "זה ממש לא משנה. כל מה שחשוב זה ממי אתה קונה ומי הולך לטפל לך בסחורה". כהנר מסביר כי ישראלים רבים נופלים למלכודת של "רומנטיקה נדל"נית" כשהם חוזרים מחופשה חלומית ביוון ומפנטזים על בית ליד הים, אך האמת העסקית שונה: "נדל"ן בחו"ל זה לא רומנטיקה, זה פרקטיקה. זו אלטרנטיבה עסקית". עם רף כניסה נמוך בעשרות אחוזים בהשוואה לישראל, מדיניות מיסוי מקלה ותשואות כפולות מאלו של הארץ, היתרונות ברורים.

מדריך למשקיע הישראלי: איך מתחילים?

על אף האטרקטיביות של קפריסין, כהנר מחזיק בדעה מוצקה לגבי הצעדים הראשונים של משקיעים. "אני חושב שדירה ראשונה אתה צריך לקנות בארץ". הוא מבהיר כי הדירה לא חייבת להיות למגורים – הרי לזוג צעיר קשה מאוד לקנות כיום דירה בערים מבוקשות במרכז – ומדגיש כי פרויקטים כמו "מחיר למשתכן" הם "מתנה מהמדינה שחובה לקחת". עבור מי שאינו זכאי, כהנר ממליץ לחפש דירות להשקעה מתחת לרף של 2 מיליון ש"ח באמצעות סינון קפדני, מלווי משקיעים מקצועיים או קבוצות רוכשים. רק לאחר מכן, הדירה השנייה יכולה וצריכה להיות בחו"ל כאלטרנטיבה מצוינת, כל עוד נשענים על גוף אמין שמעניק מעטפת שירות מלאה מהארץ. "בסוף, זה לא חו"ל – זה 45 דקות טיסה מערבה מתל אביב," הוא מסביר.

כדי להתמודד עם החשש הטבעי של המשקיע הישראלי, שקודם כל שואל את עצמו "איפה אתה הולך לדפוק אותי?", בחרה החברה בגישה שיווקית יוצאת דופן והפיקה קמפיין וידאו הומוריסטי בשיתוף 'ברקוני', דמות ההייטק המוכרת, שבו מוצג כהנר בהפוך-על-הפוך כ"אספי הנוכל". הקמפיין הציף את כל החששות, השאלות הקשות והבטוחות בצורה ישירה ומשעשעת, ופירק את ההתנגדויות עוד לפני שהחלו.

באים בטוב לעולם

לצד השיח העסקי והטכנולוגי, הראיון הסתיים בטון רוחני ומעורר השראה. כהנר, שמתרגל יוגה ומאמין באיזון, שיתף בצורך להאט את קצב החיים המטורף ולפנות זמן למשפחה. "כשאתה בא בטוב לעולם, אוסף סביבך חברים ובונה קהילה – אי אפשר לעצור אותך, במובן החיובי," סיכם כהנר וחתם בעיקרון שמנחה אותו בחיים ובעסקים כאחד: "יש לנו כל כך הרבה ידע וכל כך הרבה לתת. כשאתה נותן, בסוף אתה מקבל בחזרה".