התשואות השנתיות על השכרת דירות באתונה נעות בין 5% ל-12% בהתאם לאזור ואסטרטגיית ההשכרה. המרכז ההיסטורי מוביל עם תשואות של 8-12% בהשכרה קצרת טווח, בעוד שכונות מתפתחות מציעות פוטנציאל צמיחה עם תשואות של 6-9% משילוב השכרה ועליית ערך הנכס
אתונה, בירת יוון, ממשיכה להיות מוקד השקעה חם בשוק הנדל"ן האירופי. לאחר שנים של משבר כלכלי, העיר חוותה בשנים האחרונות התאוששות מרשימה שהעמידה אותה כיעד אטרקטיבי למשקיעים הבינלאומיים. אתונה היא עיר גדולה, הכוללת עשרות שכונות שונות – מהמרכז ההיסטורי שופע האתרים הארכיאולוגיים ועד לפרברים המודרניים והשכונות הצעירות. כל אזור מציע פרופיל השקעה שונה, עם הבדלים משמעותיים בתשואות, ברמות הסיכון ובאסטרטגיות ההשכרה המתאימות. מהי הרווחיות הצפויה בשכונות השונות?
התשואות בשוק הנדל"ן של אתונה משתנות באופן משמעותי בהתאם למיקום הגיאוגרפי. במרכז העיר ההיסטורי, באזורים כמו פלאקה ומונסטיראקי, המשקיעים יכולים להגיע לתשואות שנתיות של 8-12% בהשכרה קצרת טווח, בזכות הביקוש התיירותי הגבוה. לכן, האופציה של שכונת פלאקה להשקעה, למשל, היא אופציה אטרקטיבית, עם מחיר ודרישות אשר יפורט בהמשך.
השכונות המתפתחות, כמו פסירי וקוקאקי, מספקות גישה שונה להשקעה. כאן התשואה הממוצעת נעה בין 7-10%. מחירי הרכישה נגישים יותר – 2,200-3,800 אירו למ"ר בנכסים הדורשים שיפוץ, מה שמאפשר למשקיעים עם תקציב מוגבל להיכנס לשוק עם פוטנציאל צמיחה גבוה. בספוליה, למשל, מחירי הרכישה עומדים על כ-1,900 אירו למ"ר לדירות ישנות, מה שיוצר פוטנציאל תשואה גבוה בשל עליית ערך צפויה. עם זאת, הביקוש לשכירות באזורים אלה נמוך יותר. משקיעים בעלי אופק השקעה ארוך והבנה בפיתוח עירוני יכולים למצוא הזדמנויות מצוינות בשכונות המתפתחות של אתונה.
בקצה השני של הספקטרום נמצאים אזורי היוקרה כמו ווליאגמני וקיפיסיה, בהם מחירי השיא מגיעים עד 15,000 אירו למ"ר בוילות עם נוף לים, והתשואה נמוכה יחסית – 4-6% בהשכרה ארוכת טווח. אמנם התשואה נמוכה יותר, אך כך גם הסיכון, והקהל הבינלאומי האמיד מבטיח יציבות בביקוש. אזורים אלה מושכים במיוחד משקיעים שמחפשים נכסי יוקרה עם פוטנציאל שמירת ערך לטווח הארוך.
השכרה קצרת טווח באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb לדוגמא מציעה פוטנציאל תשואה גבוה משמעותית – 8-12% לעומת 4.5-6% בהשכרה ארוכת טווח. עם זאת, היא דורשת מעורבות ניהולית גבוהה בהרבה, כוללת הוצאות ניקיון ותחזוקה משמעותיות, וחשופה לרגולציה משתנה ולסיכון עונתיות. כל זה בהנחה ואתם בוחרים לנהל את הנכס לבד ולא על ידי חברה שדואגת לניהול הנכס.
משקיעים שבחרו בהשכרה קצרת טווח מוצאים עצמם מתמודדים עם אתגרים ייחודיים: צורך בעדכון קבוע של הנכס, ניהול ציפיות אורחים, טיפול בביקורות ברשת, והתמודדות עם תקנות עירוניות משתנות. לעומת זאת, משקיעים בהשכרה ארוכת טווח נהנים מהכנסה צפויה וקבועה, פחות מעורבות יומיומית, ויחסים ארוכי טווח עם השוכרים.
בחינת השוק המקומי חושפת מגמה מעניינת: בעוד שבעבר העדיפו משקיעים זרים את ההשכרה קצרת הטווח בשל התשואות הגבוהות, כיום חלק גדול מהם עוברים למודל מעורב – שילוב של נכסים בהשכרה קצרת וארוכת טווח כדי לפזר סיכונים ולהבטיח זרם הכנסה יציב יותר.
דוגמה מספרית ממחישה את ההבדל: דירה באתונה במחיר 120,000 אירו יכולה להניב בהשכרה ארוכת טווח הכנסה שנתית של כ 7,800 אירו (תשואה ברוטו של כ- 6.5%), לעומת כ- 11,500אירו לאחר הוצאות בהשכרה קצרת טווח (תשואה נטו של כ- 9.5%).
השוק בעיר עבר טרנספורמציה מרשימה בשנים האחרונות עם מגמת עלייה לעניין התשואות משכירות.
מקרה בוחן
מי שקנה לפני ארבע שנים דירת 30 מ"ר בבניין חדש בשכונת נאוס קוסמוס במחיר של כ-87,000 אירו, אותה דירה שווה כיום כ-145,000 אירו.
כלומר, בשנים אלו נרשם נתון של כ-16% שנתי מעליית ערך, זאת בנוסף לתשואה של 10% נטו שנתי משכירות לטווח קצר.
נתונים אלו חושבים על פי מחיר של 70 אירו ללילה, 70% תפוסה ו-50% הוצאות.
נתונים דומים מבחינת עליית ערך ותשואה מהשכרה בטווח קצר ניתן למצוא בשנים האחרונות גם בשכונות כמו אגלאוס.
השפעות המס והרגולציה: מה שכל משקיע צריך לדעת
המערכת הפיננסית ביוון יחסית נוחה למשקיעים זרים, במיוחד בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות. מס הרכישה עומד על 3.09% מערך הנכס, מס ההכנסה משכירות הוא פרוגרסיבי ונע בין 15%-45% בהתאם להכנסה, וישנו פטור ממס שבח עד 3 דירות לכל בן אדם. עבור משקיעים ישראלים, אמנת המס בין ישראל ליוון מספקת הגנה נוספת מפני מיסוי כפול והשלמת מס.
עם זאת, המגמות הרגולטוריות משתנות ומשקיעים חכמים עוקבים אחריהן בקפידה. הגבלות חדשות על השכרה קצרת טווח באזורים מסוימים אינה מאפשרת להוציא רשיונות חדשים לשכירות קצרת טווח ודוחפות משקיעים לעבור לרכוש דירות בבניינים חדשים בהן כל הדירות בבניין מנוהלות באופן מלא בשכירות קצרת טווח על ידי רישיונות המתאימים לרגולציה, שממשיכות לפעול גם תחת המגבלות החדשות. בנוסף, תקנות בנייה חדשות בפרברים עלולות להשפיע על אטרקטיביות אזורים מסוימים.
ההמלצה המעשית למשקיעים היא לעבוד עם חברה המכירה את השוק המקומי ופועלת בשיתוף פעולה עם יועץ מס מקומי המכיר את הפרטים הדקים של החקיקה, על מנת להכין אסטרטגיית יציאה ברורה כבר בשלב התכנון. הבנת מבנה המס המקומי יכולה לחסוך אלפי אירו בשנה ולמקסם את התשואה נטו מההשקעה.
צפי הצמיחה במחירי הנדל"ן לשנים הקרובות נשאר אופטימי, עם תחזית לעלייה של 5-7% שנתית..
מגמות נוספות משפיעות על השוק: עלייה בביקוש לנכסים חסכוניים באנרגיה, שזוכים לעליית ערך של עד 125% יותר מנכסים לא משודרגים. משקיעים חכמים מתחילים להשקיע בשדרוג אנרגטי של נכסים קיימים, תוך ניצול מענקים ממשלתיים זמינים.
מגמה חשובה נוספת היא הגידול בביקוש למשרדים מודרניים ולחללי עבודה שיתופיים (co-working), במיוחד בצפון-מזרח אטיקה ובפרברים הדרומיים. משקיעים שיזהו מוקדם את האזורים המתפתחים לשימושים מסחריים יוכלו להרוויח מהמגמה הזו.
לסיכום, אתונה מציעה תמהיל ייחודי של תשואות גבוהות יחסית לסיכון, עם פוטנציאל צמיחה משמעותי בזכת השקעות תשתית ומעמדה כיעד תיירותי מוביל. משקיעים בעלי סבילות לסיכון יכולים למקסם רווחים באזורים התיירותיים, בעוד שמחפשי יציבות ימצאו עניין בשכונות המגורים הצומחות. המפתח להצלחה טמון בהבנת המאפיינים הייחודיים של כל אזור ובבחירת האסטרטגיה המתאימה לפרופיל הסיכון והמטרות הכלכליות של כל משקיע.
*המידע המוצג במאמר זה, לרבות השוואות מחירים, מחקרי שוק, תשואות משוערות ותחזיות עתידיות, נועד למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מקצועי, ייעוץ פיננסי, ייעוץ השקעות, ייעוץ נדל"ן הצעה להשקעהה, או תחליף לייעוץ אישי הניתן על ידי גורם מוסמך. הנתונים המוצגים, לרבות תחזיות עתידיות או תשואות משוערות, מבוססים על מקורות מידע שונים, לרבות הערכות וסימולציות, ואין בהם כדי להבטיח תוצאות בפועל.
שתפו ברשתות
האתר עושה שימוש ב-Cookies כדי לספק לך חוויית גלישה טובה יותר והצעות מותאמות אישית וכן למטרות תפעול, שיווק ואנליזה. למידע נוסף ולמדיניות הפרטיות המעודכנת
