"אל תשימו את כל הביצים שלכם בסל אחד" – משפט מוכר וידוע שאין כמעט אדם שלא נתקל בו לפחות פעם אחת בחייו מפי אביו, אימו או במקרים מסוימים מהמרצה למבוא ב' בפקולטה לכלכלה. הנוחות והשגרה גורמים לנו לרוב להדחיק את הצורך לייצר אלטרנטיבה ומפלט לעת צרה, משום שהנטייה הטבעית היא לחשוב ש"יהיה בסדר" ו"מדוע לי להיכנס להרפתקאות חדשות"? אולם, בכל מה שקשור בהשקעות נדל"ן, המשפט נכון מאין כמוהו.
רכישת דירה במדינה זרה היא מהלך חכם מבחינה אסטרטגית וכלכלית כאחד. במקרים מסוימים היא אף עלולה להיות קריטית ולהוות צורך קיומי, אמצעי להבטחת שקט נפשי בתוך מציאות כאוטית בלתי צפויה. כשמדובר בהשקעה מעבר לים, האופציה הראשונה והמיידית שעולה לראש היא יוון, ולא בכדי. למדינת האיים מספר יתרונות בולטים על פני מדינות אחרות, אשר הופכים אותה לאחד מהיעדים הבולטים והמבוקשים ביותר מבחינת ישראלים ומשקיעים מכל העולם.
מהם הרווחים והתשואות כתוצאה מקניית דירה ביוון? ומה היתרון בפיזור השקעות בתחום הנדל"ן? התשובות לפניכם.
דירה בשווי הון משכנתא ראשוני – לא תקחו?
משבר הנדל"ן בישראל נשאר יציב מזה שנים ארוכות, והפתרון לא נראה באופק. עוד מראשית מגמת זינוק המחירים, אי שם בשנים 2009-2010, מחירי הדירות המשיכו לעלות באופן קונסיסטנטי, במקרים מסוימים אף הכפילו עצמם. מה הסיכוי שהממשלה תבצע צעדים משמעותיים להורדת מחירי הדיור? בימים אלו היא בעיקר עסוקה בלהבין כיצד לנהל את כלכלת המלחמה שפרצה לחיינו, שצפויה להשפיע על הכיס של כל אחד ואחת, שלא לדבר על הגירעון במשק. כך שלצערנו, בתחום הנדל"ן בישראל, אין כרגע סיבות להיות יותר מדי אופטימיים. לעומת זאת, בסכום של כ-400 אלף שקלים – שבישראל לרוב מספיק להון ראשוני בלבד ללקיחת משכנתא ראשונה (בכפוף כמובן לאזור הדירה וגודלה) – תוכלו לרכוש נכס ביוון, ללא עול משכנתא והלוואות.
פוטנציאל תשואה גבוה
השקעה בנכס ביוון משתלמת במיוחד בגלל התשואה היפה והרווחית שמביא עמו הנכס. בישראל, לעומת זאת, הזינוק במחירי הדיור והעליות הבלתי פוסקות הביאו לכך שהתשואה בעבור השקעה בנכס הפכה פחות ופחות משתלמת. תשואה מחושבת על ידי חלוקה של עלות קניית הנכס בהכנסה השוטפת השנתית כתוצאה מהשכרתו. מאחר ומחירי הדירות בישראל זינקו בקצב מהיר יותר מהעלייה במחירי ההשכרה, התשואה בפועל ירדה.
על פי דו"ח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב־2022 התשואה הממוצעת על השכרת דירה בישראל הגיעה ל־2.7%, כאשר בתל אביב התשואה הממוצעת הייתה אף נמוכה מ־2%. לפני עשר שנים התשואה עמדה על 3.4%, ולפני 20 שנה – 4.6%. לעומת זאת, התשואה בעבור נכסי נדל"ן ביוון נחשבת גבוהה ועומדת על כ5-6 אחוזים בשנה בשכירות לטווח ארוך, ואילו בשכירות לטווח קצר (Airbnb) התשואה מגיעה לכ- 7-10 אחוזים בשנה. השילוב המנצח של עלויות רכישה נמוכות לצד תשואה גבוהה ויפה הוא אחת הסיבות המרכזיות שהופכות את יוון לאטרקטיבית במיוחד עבור משקיעי נדל"ן.
היצע נכסים מגוון
אחד היתרונות של השקעה בנדל"ן ביוון הוא מבחר של סוגי נכסים להשקעה, החל מדירות למגורים, דירות להשכרה לסטודנטים ועד לדירות AIRBNB ונופש, שהביקוש להן הולך וגובר בשל היותה מעצמה תיירותית עולמית. הוורסטיליות של הנכסים הופכת את האופציה של רכישת דירה להשקעה לריאלית עבור כל כיס וכל סוג משקיע, כל אחד בהתאם ליכולותיו ולהעדפותיו האישיות.
מסים, רק הפוך
בעוד שמשקיעי נדל"ן בישראל נדרשים, נכון לשנת 2023, לשלם 8-10% אחוז מס רכישה על דירה שניה ומעלה, ביוון דווקא ישנן הטבות מס שנועדו למשוך משקיעים, ובכללם גם משקיעים זרים.
ראשית, יוון וישראל חתומות על אמנת מס המונעת מיסוי כפול בעבור אותן הכנסות ומבטלת השלמת מס בישראל. בנוסף, מס הרכישה ביוון נמוך במיוחד ועומד על 3.09%, ולהבדיל מישראל, ללא תלות בכמות הנכסים. לכך יש להוסיף מדיניות מיסוי פרוגרסיבית (מדורגת) על הכנסה משכירות וכן את האפשרות שמעניקה מדינת האיים לרישום נכסים שונים על שם מספר בני משפחה. ולבסוף, ביוון תקבלו גם פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה.
כשמשווים את מדיניות הטבות המס היוונית למדיניות בישראל שאינה מטיבה עם משקיעים ובלשון המעטה (מיסוי על דירה שניה ורצף עליות הריבית במשק המקשה על לקיחת משכנתא), נראה שאין צורך להכביר במילים על מדוע השקעה ביוון היא משתלמת, ובגדול.
בוזוקי לנשמה: שקט נפשי במרחק טיסה קצרה
רכישת דירה ביוון, בטח ובטח על רקע המציאות הביטחונית המורכבת והרגישה במדינתנו הקטנה, יכולה להוות עוגן של מפלט ל"ניקוי ראש" ואתחול מצברים – כי מי מאתנו לא זקוק לכך מפעם לפעם? אפילו די בשקט הנפשי של מקום שניתן להירגע בו מלחצי היומיום, בכדי להפוך השקעה זו למשתלמת וכדאית.
למעשה, מדובר במהלך של Win-Win Situation. דירה ביוון, כל עוד אין צורך ממשי בה, מתפקדת בשגרה כנכס מניב לכל דבר ועניין, צוברת תשואה ומחזירה את ההשקעה באמצעות דמי השכירות החודשיים, אולם האקס פקטור הוא העוגן הכלכלי, נדל"ני וגם רגשי שהיא יכולה לספק עבורנו, איך אומרים? על כל צרה שלא תבוא.
ולסיום, אי אפשר שלא להתייחס לאלמנט הגיאוגרפי. כל השקעה בנכס מעבר לים כרוכה בהרבה חששות הנובעים מהמרחק הפיזי והיעדר הידע והניסיון בנוגע לתרבות, שפה, אזורים מומלצים להשקעה וחוקי המדינה, כולל חוקי מיסוי כמובן. אי לכך, הצוות שלנו ב"פאלמו" מציע מעטפת ליווי ותמיכה מ-א' עד ת', ויוכל לא רק לאתר עבורכם את הנכס הנכון והמשתלם אלא גם לסייע בכל ההליך הבירוקרטי הנלווה, כולל כמובן ניהול הנכס לאחר קנייתו.
