דף הבית » נדלן באתונה
מה יש בה, בבירת יוון, שהופך אותה לעיר תוססת שלא נס ליחה ורק הולכת ומשתבחת עם השנים? מהו סוד הקסם שמושך אליה כתשעה מיליון תיירים בממוצע בשנה, והופך אותה למוקד משיכה למאות אלפי סטודנטים מרחבי העולם? לכל השאלות הללו אין תשובה אחת ויחידה, אולם מה שבטוח הוא שכל מי שחושב, או אפילו משתעשע, ברעיון של קניית בית ביוון – אתונה היא היעד הראשוני והמועדף שמיידית עולה לראש.
המדריך המלא למשקיע מפרט את ההזדמנויות והשיקולים העיקריים השקעה בנדל"ן ביוון.
העיר אתונה, שנחשבת לערש הדמוקרטיה וכוללת מונומנטים מפוארים כגון האקרופוליס (מקדש האלים), ההרודיון, התיאטרון היווני ועוד, קיימת מעל 4,000 שנה. מיליוני תיירים פוקדים אותה מדי מדי שנה, כאשר לשם השוואה – נתוני התיירות של ישראל כולה, עד לפני מספר שנים, עמדו על סה"כ 3 מיליון תיירים בשנה. העובדה שאתונה היא מעצמה תיירותית הופכת את ההשקעה בנדל"ן באתונה לרווחית ומשתלמת במיוחד. המשקיעים נחלקים לאלו הבוחרים לרכוש נדל"ן נופש לצרכי השכרה קצרת טווח, ולרוכשי דירות למטרת השכרה ארוכת טווח – בין אם על ידי מקומיים ובין אם על ידי סטודנטים הלומדים באחד ממוסדות האקדמיה הרבים ברחבי העיר. בנוסף, באתונה מרוכזים המוסדות הממשלתיים והיא מהווה את מרכז העצבים הפיננסי והעסקי של יוון כולה.
לאחר המשבר הכלכלי ב-2008 מחירי דירות באתונה צנחו דרמטית בכמעט 50%. בשנים האחרונות אמנם יש עליית מחירים מתונה, אולם מחירי הנדל"ן באתונה עדיין רחוקים מרמתם המקורית טרם פרוץ המשבר. המשמעות: מחירי הדירות באתונה צפויים להמשיך ולעלות, כך על פי כל התחזיות של מומחי נדל"ן ויודעי דבר. אי לכך, דירות באתונה להשקעה הפכו ל"דבר החם הבא" ומשקיעים זרים רבים נוהרים אחריהן.
מלבד התשואה כתוצאה מעליית ערך הדירות, ישנה גם התשואה מהשכירות עצמה, כאשר דירת נופש היא בעלת פוטנציאל תשואה של 8-12 אחוזים ודירות להשכרה ארוכת טווח עומדות על פוטנציאל תשואה של 5-6 אחוזים. חשוב לציין, בשנים האחרונות הולכת וגוברת ההעדפה של תיירים להתארחות בדירות AIRBNB על רקע האמרת מחירי הנופש בבתי מלון.
כפי שהזכרנו קודם, חלק נכבד מאוכלוסיית אתונה כולל צעירים וסטודנטים מכל רחבי העולם. באתונה יש לא פחות מ-13 אוניברסיטאות, ולומדים בהן כ-250 אלף סטודנטים. עובדה זו מייצרת ביקוש מתמיד להשכרה, והופכת באופן מיידי השקעות נדל"ן באתונה לכדאיות ומשתלמות. מטבע הדברים אוכלוסיית סטונדטים תסתפק לרוב בדירות צנועות ולא מפוארות – מה שמרחיב את אופציות הרכישה של דירה באתונה ומקטין את החשש שהיא תישאר ללא שוכר למשך זמן רב.
חלק ניכר מ"דירות הגולדן ויזה" נמצאות בחלקים שונים של אתונה. מהי דירת גולדן ויזה? אלו דירות להשקעה באתונה שרוכשיהן יכולים ליהנות מזכאות לתושבות אירופאית למשך 5 שנים, כולל אופציית חידוש ללא הגבלה, כל עוד הם ממשיכים להחזיק בנכס. במקרים מסוימים התושבות יכולה להיות מתורגמת בעתיד לדרכון אירופאי (אזרחות האיחוד האירופי). הטבת הגולדן ויזה יחודית בכך שהיא מעניקה תושבות לא רק לרוכש עצמו אלא גם לבני משפחתו (בני/בנות זוג, ילדים, הורים ואף להורי בן או בת הזוג). מעמד התושב מעניק את הזכות לגור, לקבל שירותי בריאות וחינוך ולהקים עסק בכל אחת ממדינות "אמנת שנגן" בגוש היורו. עם זאת, ישנו רף השקעה מינימלי לקבלת גולדן ויזה, והנכסים נחלקים בין סכומים של 250 אלף יורו, 500 אלף יורו ולאחרונה בחלק מהאזורים הועלה הרף ל-800 אלף יורו – הכל בהתאם לאזור הביקוש המדובר.
אגלאו- שכונה תוססת המתאפיינת במגוון אתני גבוה וממוקמת בחלקה המערבי של אתונה. השכונה בעלת היסטוריה עשירה, אופי ייחודי ושילוב של אטרקציות למגורים, מסחר ותרבות. לאגלאו יש משמעות היסטורית שכן אחד משדות הקרב העיקריים במהלך מלחמת העצמאות היוונית נגד האימפריה העות'מאנית במאה ה- 19 התרחש במקום בו נמצאת כיום השכונה.
קולונוס וספוליה – שכונות המתאפיינות בביקושים גבוהים לדירות למגורים והשקעה בשל הקרבה למרכז אתונה והמיקום המצוין בין תחנות מטרו ואזורי מסחר ותרבות. בשכונות אלו יש דירות סטודנטים רבות, דירות לזוגות צעירים ו-Airbnb. שמה הנוסף של קולונוס הוא "אקדימיה פלטונוס", על שם האקדמיה של אפלטון, ושורשיה באתונה העתיקה.
גיזי- שכונה הממוקמת בלב אתונה וידועה בשילוב של מסורת ומודרניות, מה שהופך אותה למקום מרתק עבור מקומיים ותיירים. לשכונה היסטוריה עשירה בת מאות שנים והיא ידועה בטברנות המסורתיות שלה, בתי קפה וברים – מה שהופך אותה ליעד פופולרי לחיי לילה באתונה. כיכר גיזי (Plateia Gyzi) היא כיכר מרכזית המשמשת כלב השכונה, יש שיראו דמיון בינה לבין כיכר דיזנגוף שבתל אביב.
זוגרפו- ממוקמת בחלק המזרחי של מרכז אתונה, ידועה אולי בעיקר בזכות האוניברסיטה הלאומית של אתונה שממוקמת בה, שנחשבת אחת האוניברסיטאות הגדולות והיוקרתיות ביוון. לנוכחות האוניברסיטה השפעה משמעותית על אופי השכונה, המושכת אליה אוכלוסייה מגוונת וצעירה. השכונה מתהדרת בכמה פארקים ושטחים ירוקים.
אטיקי- ממוקמת במרכז הצפוני של אתונה ומשלבת אזורים היסטוריים בתוך מרקם עירוני מודרני. בעבר, אטיקי הייתה אזור המספק מגורים לאוכלוסייה שהגיעה לעבוד באתונה. בשנים האחרונות היא עברה תהליכי שיקום ושיפוץ, ומציעה מגוון ארכיטקטוני שמכיל מבנים היסטוריים בסגנון הניאו-קלאסי לצד בתים מודרניים. רחובות השכונה מצוידים בבתי קפה מסורתיים, חנויות ותערוכות של אמנים.
קיפסלי- שכונה עם היסטוריה עשירה שתחילתה בסוף המאה ה-19, אז פותחה כאזור מגורים יוקרתי עבור האליטה האתונאית. במהלך השנים עברה תמורות משמעותיות וכיום יש בה קהילה מגוונת ומתקיימים בה אירועי תרבות ופסטיבלים שונים. למרות השינויים, קיפסלי הצליחה לשמור על זהותה המובהקת ונחשבת לפנינה נסתרת באתונה. יש המשווים את קיפסלי לשכונת פלורנטין שבתל אביב.
פריסטרי- אחת משכונות אתונה הגדולות והפופולריות הממוקמת בפרברים המערביים של אתונה. בעבר הייתה פריסטרי שכונה פרובינציאלית בפאתי אתונה אך עם השנים הפכה לאחת השכונות הגדולות בבירה. השכונה ידועה בבנייני הדירות והבתים המטופחים שלה ומצוידת היטב מבחינת מתקני חינוך ובריאות, מה שהופך אותה למקום אטרקטיבי למגורים הן עבור המקומיים והן עבור מהגרים חדשים.
איליון- שכונה מבוססת בפרברים הדרומיים של אתונה, המתאפיינת בסביבה הציורית שלה. יש בה תמהיל של בנייני דירות, בתים עירוניים ובתים צמודי קרקע, ורבים מהרחובות עטורים עצים ושטחים ירוקים – מה שמעניק לאזור אווירה שלווה ופרברית. השכונה ידועה בתחושת הקהילה החזקה שבה ולעתים קרובות תושבים מתכנסים לאירועים מקומיים, פסטיבלים וחגיגות תרבות. איליון אף קרובה לריביירה האתונאית ועם גישה נוחה לחופים יפים ואתרי נופש.
מחירי הדירות באתונה נעים בין 70 ל-200 אלף יורו, כאשר המחיר תלוי מיקום, גודל דירה והאם היא חדשה או לחלופין עברה שיפוץ. המחיר למ"ר בדירה משופצת או חדשה נע בין 2,500 ל-7,000 יורו בשכונות הטובות בעיר.
שכר הדירה באתונה נע בין טווח של 12 עד 25 יורו למ"ר. ככלל, דירות קטנות מניבות תשואה גבוהה יותר מהגדולות. לפי מחקר של Global Property Guide מאוגוסט 2023, התשואה מדירות להשכרה במרכז אתונה נעה בין 3.45% ל-7.71%. בעבור דירת שני חדרים, שכר דירה באתונה יכול לנוע בין 550 ל- 1,550 יורו, בכפוף למיקום, גודל ומידת שיפוץ.
בשל היותה יעד אסטרטגי מבוקש, "פאלמו" בחרה לבנות מגוון של פרויקטים ודירות להשקעה באתונה, בדגש על שכונות מובילות ופופולאריות. בין אם מדובר בפרויקט התחדשות עירונית בשכונת גיזי, בדירות בוטיק בשכונת איליופולי או בבניין בעירוב שימושים של מסחר ומגורים באגלאו – בכולם ניתן למצוא את טביעת האצבע הייחודית של "פאלמו", שמתבטאת בירידה לפרטים הקטנים והענקת חוויית מגורים הוליסטית ומותאמת לצרכי התקופה, שמתבטאת בין היתר בהקמת חללי עבודה משותפים, חדרי כושר, מועדוני דיירים ו-rooftop.
בירת
יוון
מרכז פיננסי, תרבותי
ותעשייתי של יוון
תיירות בלתי פוסקת
מעל 7.5 מיליון תיירים בשנה
אתונה מונה כ-4.5
מיליון תושבים
קרבה לישראל
עד שעתיים טיסה
מחירי הנדל"ן נמוכים
מהמחירים בבירות אירופה אחרות
תשואות גבוהות לנכסים
אמנת מס בין ישראל ליוון
כן, זהו זמן מעולה לקנות דירה באתונה.
לפי מדד הדיור של הבנק המרכזי של יוון, מחירי הנכסים במדינה הגיעו לשיאם ההיסטורי ברבעון השלישי של 2008. לאחר מכן, בעקבות המיתון והמשבר הכלכלי, עלויות הנכסים צנחו ביותר מ-40% והגיעו לתחתית ב-2017.
הכלכלה היוונית התחילה להתאושש בשנים האחרונות, דבר שהביא לעלייה במחירי הנדל"ן באתונה. התיירות הרבה בעיר הניעה את השוק, ולמי שמחפש הכנסה מהשכרה לטווח קצר זוהי הזדמנות מצוינת. כמו כן, תכנית ה"גולדן ויזה" מושכת משקיעי חוץ לאתונה וגורמת להעלאה של מחירים, ובמקביל פרויקטים של פיתוח ושדרוג שהחלו לאחרונה ברחבי העיר עשויים גם הם להשפיע על מחירי הנדל"ן לטובה
מחירי הנדל"ן באתונה, במיוחד בהשוואה לערי אירופה המערבית האחרות, הושפעו משילוב של גורמים:
המשבר הכלכלי (2008-2018): המשבר הכלכלי העולמי של 2008 והמשבר האירופי שאחריו השפיעו באופן משמעותי על הכלכלה היוונית. יוון עמדה בפני מצב של משבר חמור, שיעורי אבטלה גבוהים, הכנסות מופחתות ותנאי אשראי מוגבלים. שוק הנדל"ן נפגע במיוחד, וזה הוביל לירידה במחירי הנדל"ן ביוון באותה תקופה.
היצע וביקוש: באזורים מסוימים יש היצע רב של נכסים, בעיקר באזורים הישנים יותר. הנכסים האלה דורשים שיפוץ, מה שמוביל למחירים נמוכים יותר.
השקעות זרות: עד לאחרונה, יוון לא קיבלה השקעות זרות בנדל"ן באותה המידה כמו מדינות אחרות באירופה. אך, תוכניות כמו הגולדן וויזה, המציעה אזרחות למשקיעים בתמורה להשקעה מסוימת בנדל"ן, התחילו להניע את העניין של המשקיעים הזרים בשוק הנדל"ן היווני.
שוק הנדל"ן באתונה התאושש בצורה מרשימה מאז המשבר הכלכלי שהכה ביוון בתחילת העשור הקודם. ההתאוששות נגרמה בעקבות השקעות זרות, גידול בתחום התיירות, ממשלה שמעודדת משקיעים ועוד. צריך להגיד שמחירי הנדל"ן עדיין נמוכים בכ-20% מהמחירים שהם היו לפני המשבר.
האם צריך להיות תושב יווני או אזרח כדי לרכוש נכס באתונה? לא.
עם זאת, אתה צריך AFM יווני (מספר מס). אתה יכול לקבל מספר AFM תושב חוץ באמצעות הליך פשוט למדי.
מצד אחד דירות להשכרה לטווח קצר מציעות החזר השקעה מהיר וגבוה, במיוחד באזורים הפופולריים באתונה. מצד שני, מכיוון שתחלופת השוכרים גבוהה כך גם עלות התחזוקה ועלות דמי הניהול גבוהות יותר.
כן, ביוון ובפרט באתונה ראו גידול משמעותי בתיירות בשנים האחרונות. הגידול בתיירות תרם לביקוש גבוה בהשכרת דירות לטווח בינוני/ קצר. התיירות הינה אחד התחומים המרכזיים בכלכלת המדינה, והיא משפיעה באופן ישיר על הביקוש בנדל"ן באתונה.
המקומות המרכזיים ביותר ללינה באתונה: פלאקה, קולונקי, קוקאקי, מונאסטיראקי וכל האזורים מסביב לאקרופוליס (Thission, Petralona, Filopappou) נחשבים סופר אטרקטיביים.
הזכאים לויזת הזהב זכאים לשהות ביוון ומדינות רבות נוספות באירופה למשך 5 שנים, לאחר מכן ניתן לחדשה.
משקיעים שרוכשים נכסים בשווי של 250,000 אירו ומעלה (שימו לב שבחלק מהמקומות ביוון הסכום עלה ל- 500,000 ו-800,000 אירו).
האמנה מאפשרת לתושב ישראלי לא לשלם מס בישראל במידה והוא הפיק הכנסות מנדל”ן ביוון, כלומר גם לאחר תשלום המס ביוון הוא לא יצטרך להשלים את יתרת המס הנותר בישראל, דבר שהינו חריג ביחס לאמנות אחרות.
– מס הרכישה עומד על 3.09%.
– מס הכנסה על הכנסות משכר הדירה עומד על 15%.
– מס שבח: יש פטור.
הסכומים לרכישת דירה באתונה נעים במגוון רחב והם תלויים במספר גורמים: מיקום הדירה, גודל הדירה, מצב הנכס. בבניינים שעברו שיפוץ נרחב הסכום המינימאלי הוא כ- 350,000 אלף שקל.
כן, הרישום הוא ההוכחה החוקית לבעלות הנכס, והוא מבטיח לבעל הנכס את זכויותיו.
הבעלות על הנכס ביוון היא של המשקיע בלבד, והדירה נרשמת על שמו בטאבו היווני.
רק שעתיים טיסה מישראל
רגולציה מקומית ששומרת על המשקיעים. ביוון מס רכישה נמוך – 3.09% בלבד ללא תלות בכמות הנכסים, קיים פטור ממס שבח (רווח בעת מכירת דירה). בנוסף, קיימת אמנת מס בינלאומית בין יוון לישראל אשר מונעת תשלום כפל מס.
המחירים במגמת עלייה מתמדת, לפי תחזיות מומחים הם עדיין רחוקים ממקסום הפוטנציאל שלהם.
כלכלת יוון היא מהצומחות ביותר ממדינות האיחוד האירופי. הצמיחה מבוססת על עלייה בצריכה הפרטית, תיירות פורחת [ 32 מיליון תיירים ב2022], וכניסת חברות הייטק זרות. כמו כן ניכרות השפעתן של השקעות זרות בכלכלה המקומית והשקעות של כספי האיחוד האירופי.
כל הפרוייקטים של חברת PALMO נמצאים באזורים המרכזיים ביוון, ובאזורי הביקוש הגבוהים ביותר
התשואה ביוון נחשבת לאחת מהגבוהות באירופה, זאת כתוצאה מכך שמחירי הנדל״ן עדיין אטרקטיביים מאוד ביחס למדינות אחרות. הנדל״ן ביוון נמצא במגמת עלייה בעקבות הביקוש הגובר.