שוק הדיור ביוון רשם צמיחה משמעותית בשנים האחרונות, אך הוא נתקל ב'תקרת זכוכית' משמעותית, בעקבות הקושי העצום בקבלת משכנתאות מבנקים ביוון. כעת, פאלמו מאפשרת ללקוחותיה לראשונה משכנתא לרכישת נכס ביוון – והתשואה הפוטנציאלית מזנקת בהתאם.
שוק הנדל"ן באתונה סומן בשנים האחרונות כאחד השווקים המעניינים והצומחים באירופה. לאחר משבר הסאב-פריים ב-2008, מחירי הנדל"ן ביוון ירדו באופן אגרסיבי (בכ-60% עד 70% עד סוף 2017). מאז 2017, השוק חווה עליות מחירים שנתיות ממוצעות של 8% עד 10%. עם זאת, מחירי הנדל"ן באתונה עדיין נמוכים בכ-10% מהשיא, בעוד שערים דומות באירופה כבר עברו את השיא ב-80%.
למרות הצמיחה והפוטנציאל, עד כה לעליית המחירים היתה 'תקרת זכוכית', בעקבות המגבלות על לקיחת משכנתאות ביוון. הרוכשים נאלצו להביא 100% הון עצמי, מה שהגביל את השוק במידה משמעותית.
כעת, השוק ביוון חוזר להיות שוק נדל"ן משוכלל, כמו שווקי הנדל"ן ברחבי העולם: ישראל, פורטוגל, ארצות הברית ועוד – בעולם אפשר לקחת משכנתאות, מה שמתדלק את שוק הדיור, יחד עם עלייה בביקוש ובכלכלה.
עם הורדת המחסום ההדרגתית, היום ביוון קל יותר לקנות נדל"ן עם פחות כסף 'מהבית', וההערכה היא שעליית המחירים תהיה משמעותית. ברגע שיש מימון, נוצר ביקוש מוגבר, אשר מעלה את המחירים. פריצת סכר המשכנתאות מהווה ללא ספק בשורה גדולה למשקיעים הזרים.
פאלמו פותחת שער חדש ללקוחותיה: משכנתא לרכישת נכס ביוון
הבשורה החדשה בעולם ההשקעות ביוון היא האפשרות שפאלמו נותנת ללקוחותיה, לראשונה ובאופן בלעדי, לקחת משכנתא מישראל, בעברית, תוך דקות – לצורך רכישת נדל"ן ביוון. מדובר בצעד מהותי משום שההלוואה ניתנת על ידי שיעבוד הנכס ביוון, ולא בהלוואה 'לכל מטרה' או בהגדלת משכנתא על נכס קיים בישראל.
פאלמו חתמה על הסכם לפעילות ביוון עם גוף המימון הישראלי LoanWise למתן משכנתאות ביוון, ופותחת בכך הזדמנות ייחודית ללקוחותיה. גוף המימון הישראלי, בראשות ערן וולף, מייסד ולשעבר מנכ"ל מימון ישיר, קיבל גיבוי מגופים ציבוריים בישראל והוא הראשון שמספק משכנתאות בחו"ל.
שכבה נוספת של שקט נפשי: בדיקות הנאותות של המממן
אחד היתרונות של קבלת המשכנתא לרכישת נכס בפרויקטים של פאלמו, הוא העובדה כי לפני מתן המימון, הגוף המממן מבצע בדיקת נאותות (Due Diligence) מקיפה לפרויקטים. הבדיקות כוללות בחינה תכנונית, קניינית, קונסטרוקטיבית, משפטית ומסחרית. אישור הגוף המממן מהווה גורם נוסף ליצירת ביטחון למשקיע הפרטי, בעקבות הבדיקות היסודיות והמקצועיות של הגוף המממן.
ודאות ומהירות בקבלת משכנתא מול איטיות הבנקים היווניים
הבנקים ביוון החלו לתת משכנתאות למקומיים רק לפני שנה, והתהליך למשקיעים חיצוניים עדיין איטי מאוד. לבנקים היווניים לוקח כחצי שנה לבצע חיתום ולתת מימון ממשי – תהליך ארוך היוצר סיכון למשקיע שהתחייב ליזם.
הפתרון שפאלמו מציעה ללקוחותיה מספק ודאות מיידית: נציג גוף המימון מבצע בדיקת זכאות ואישור עקרוני במעמד הפגישה עם הרוכש, מה שהופך את התהליך למהיר ויעיל.
תנאי המימון משנים את המשוואה
המשכנתא הזמינה ללקוחות פאלמו מציגה מספר תנאים אטרקטיביים שמשנים באופן דרמטי את תמהיל ההשקעה. שיעור המימון (LTV) עומד על עד 50% משווי הנכס ותקופת הפריסה היא עד 20 שנה, בדומה למשכנתא רגילה.
אחד היתרונות של מבנה ההלוואה הוא החזר מדורג והלוואת גרייס. המימון ניתן בשלבים תוך כדי התקדמות הפרויקט ולא בבת אחת. המשקיע משלם ריבית רק על הסכום שקיבל בפועל, מה שהופך את העלות לאופטימלית. בנוסף, קיימת אפשרות לקחת תקופת 'גרייס' במהלך תקופת הביצוע. עוד אפשרות לייעול ההלוואה היא האפשרות לבצע פירעון מוקדם (חלקי או מלא) בכל שלב.
מעבר לכך, ההלוואה ניתנת רק לאחר רישום הנכס על שם הלקוח בטאבו.
הקסם של המינוף: הכפלת התשואה על ההון העצמי
היכולת לקחת משכנתא פותחת את שוק הנדל"ן האתונאי לשני קהלים עיקריים: אנשים שאין להם נזילות מלאה לרכישת נכס, ואלו שיכולים לקנות נכס אחד במזומן, וכעת יכולים לרכוש שני נכסים במינוף.
היתרון המרכזי ביותר של המינוף הוא זינוק בתשואה על ההון העצמי, התשואה המחושבת על ההון שהושקע בפועל, ולא על הסכום הכולל של הנכס.
למשל, במקרה של משכנתא בגובה 50% והנחה של עליית ערך שמרנית של 5% בשנה לאורך חמש שנים, התשואה השנתית עומדת על כ-21%.
כיסוי ההחזר על ידי השכירות
בניגוד למצב הקיים בישראל, אחת המטרות המרכזיות במוצר המימון הזה היא שצפי ההחזר החודשי של המשכנתא (קרן וריבית) יהיה נמוך מגובה השכירות.
לדוגמה, דירה בפרויקט 'ניאה חלקידונה' של פאלמו באתונה, אשר מוצעת במחיר של 138,000 אירו, כולל הוצאות, עם מימון של 50%. לאחר חישוב ההחזר החודשי (ריבית וקרן) וההכנסה הצפויה מהנכס בפרויקט, נותרת יתרה חודשית חיובית של כ-50 אירו – כל זאת במקביל להחזרת הקרן, מה שמקטין את יתרת ההלוואה בכל חודש.
נקודת בונוס: יתרון המיסוי ביוון
השילוב של מינוף חדש עם הטבות המס ביוון הופך את ההשקעה לאטרקטיבית במיוחד עבור הישראלים. בין ישראל ליוון קיימת אמנת מס ייחודית הקובעת כי תשלום המס מתבצע רק במדינת המקור (יוון), והמשקיעים כפופים לחוק המיסוי היווני בלבד.
היתרונות המרכזיים כוללים מס רכישה נמוך וקבוע של 3.09% קבוע, ללא תלות בכמות הדירות או שווי הנכס. בנוסף, קיים פטור ממס שבח עדשלוש דירות לכל אדם. זוג נשוי אינו נחשב לישות אחת לצורכי מס, מה שמגדיל את האפשרויות לצבירת נכסים ופטור ממס.
הזדמנות היסטורית ליצירת רווח עתידי
פאלמו יוצרת רגע היסטורי עבור משקיעים ישראלים. בפעם הראשונה, לקוחות פאלמו יכולים לשלב את היתרונות המאקרו-כלכליים של שוק הנדל"ן באתונה עם כוח המינוף הפיננסי של משכנתא.
במבט כללי אל השוק של אתונה, חשוב להבין: ברגע שהמינוף יהפוך לנגיש לקהל רחב, הצפי הוא שהביקוש יזנק והמחירים יעלו בעקבותיו. מי שנכנס עכשיו, בשלב שבו תקרת הזכוכית רגע לפני שבירה והשוק עדיין לא הספיק להגיב במלואו, צפוי ליהנותגם מעליית הערך הצפויה וגם מהתשואה המוגברת. זהו הזמן למנף את יתרונות המינוף.