בשנים האחרונות הולכת וגוברת התופעה של ישראלים שקונים דירות ונכסים ביוון, בערים מובילות כגון אתונה וסלוניקי או באיים אקזוטיים, כל אחד מסיבותיו שלו – קניית דירה להשקעה, למגורים, דירת נופש משפחתית או נכס "שיהיה לעת הצורך, על כל צרה שלא תבוא", כמיטב המסורת היהודית.
מהן הסיבות לתופעה ההולכת ומתעצמת של ישראלים שמשקיעים בנדל"ן ביוון? מה קורץ במיוחד במדינת הבוזוקי והטברנות, וכיצד ממשלת יוון מתמרצת את התופעה? התשובה נחלקת לכמה פרמטרים, אבל אנחנו כאן כדי לפשט זאת.
שלוק קטן של אוזו – ואנחנו מתחילים!
קרוב אל העין, קרוב אל הלב
קניית נכס הינה צעד לא פשוט ורווי טרדות וחששות, וכשמדובר בקניית דירה מעבר לים, החששות מתעצמים אף יותר. במובן הזה, ליוון יש יתרון גדול מבחינת הישראלים, שיכולים לזכות בנכס מניב עם תשואה יפה במרחק טיסה קצרה בלבד, או הפלגה אם תרצו. היכולת לראות את הנכס בעיניים, להיפגש עם שוכרים פוטנציאליים ובאופן כללי להיות מעורבים בנעשה בו, היא שעושה את ההבדל בין השקעה בדירה בברלין או פורטוגל לבין קניית נכס ביוון. ואם אפשר לנצל את הטיסה לבדיקת הנכס לצורך חופשה קלה וניקוי ראש על הדרך, אז מדוע לא?
בפן אחר, גם עבור ישראלים שרוכשים דירה לצרכי נופש, מקום אקזוטי שישמש עבורם מפלט משגרת החיים הלוחצת, הקירבה הגיאוגרפית משחקת תפקיד מכריע שכן הם יכולים להחליט על יציאה לחופשה באופן ספונטני ו"ברגע האחרון", ללא הסתבכות עם טיסות ארוכות ומייגעות. אי לכך, תראו לא מעט ישראלים שבוחרים לרכוש בתי נופש ביוון – נושא שעוד נרחיב עליו בהמשך.
המשבר הכלכלי: הזדמנות בלתי חוזרת להשקעה
אחת היכולות החשובות בתחום השקעות הנדל"ן הוא לזהות הזדמנויות שנקרות בדרך ולתפוס אותן. או במילים אחרות: להכות בברזל בעודו חם. נראה שאין מתאים מהמשבר הכלכלי שחוותה יוון לפני 14 שנים בכדי להמחיש זאת.
המשבר הכלכלי של 2008 הכה קשות ביוון והביא אותה על סף פשיטת רגל. היוונים עצמם נקלעו למצב סוציו-אקונומי קשה ביותר, חלקם נעדרי פנסיות או כל הון זמין אחר להשקעה. בעקבות המשבר, הבנקים סגרו את "ברז משכנתאות" ומי שרצה לרכוש דירה נדרש לספק 100% הון עצמי (!) ללא מינוף כלל. אמנם בשנה האחרונה חלה הקלה מסוימת במדיניות המשכנתאות, אולם עדיין יוונים רבים "יושבים על הגדר" ונמנעים מרכישת דירה, גם בגלל שביוון גדל דור שלם שלא לקח משכנתא וצלקות המשבר עדיין מהדהדות באוזניו, וגם בשל עליית הריביות בכל העולם, שהביאה לעצירת ההשקעות.
המשבר הכלכלי והשלכותיו הובילו לכך שמחירי הנדל"ן ביוון צנחו בעשרות אחוזים, כאשר מצד שני האוכלוסיה המקומית לא אוחזת בהון זמין להשקעה, בטח לא עבור נכסי נדל"ן איכותיים בערים כגון אתונה וסלוניקי. רק לשם המחשה, מחירי הנדל"ן ביוון נמוכים כיום ב-20 אחוזים ממה שהיו ב-2008, בעוד שמחירי הנדל"ן בשאר העולם עלו מאז 2008 ב-30-50%!
ומה התוצאה? חלון הזדמנויות בלתי חוזר לרכישת דירה ביוון במחירים נמוכים יחסית ובמקומות אטרקטיביים, כאשר הדובדבן האמיתי שבקצפת הוא הצפי לעליית מחירים עתידית ותשואה יפה. מדוע צפויה עליית מחירים? ראשית, משום שב-2015 יוון חתמה על תכנית הבראה כלכלית עם גוש היורו אשר מתקדמת יפה ונושאת פירות, ושנית משום שלמרכיב המימון (משכנתאות) יש קשר ישיר לעליית מחירים, ויש לצפות שברגע ש"הסכר יפרץ" ויוונים יתחילו לקחת משכנתאות – גם מחירי הנדל"ן יעלו בהתאם.
לסיכום, החל מ-2016 חל שיפור הדרגתי אך מתמיד בכלכלת יוון, ובשנים הקרובות קיים סיכוי שתתאושש כמעט לחלוטין – מה שהופך את חלון ההזדמנות לקניית נכס יווני למצומצם ונדיר ואת ההשקעה לקורצת במיוחד, שכן הרווח העתידי עדיין נמצא מעבר לפינה.
הטבות מס
מדינה יכולה לקרב או להרחיק משקיעי נדל"ן קודם כל באמצעות מדיניות המיסוי שלה. ביוון, בנקודת זמן זו, מאוד מעוניינים לעודד השקעות חוץ – מה שמוביל למדיניות מיסוי מקלה ומטיבה עם הרוכשים, אשר מפתה לא מעט ישראלים לפזול לעבר דירות במדינת האיים. כיצד מדיניות זו באה לידי ביטוי?
תיירות רבותיי, תיירות
אי אפשר לדבר על השקעה בנדל"ן יווני מבלי להתייחס להיותה מעצמה תיירותית שוקקת ברמה בינלאומית. יתרון זה מבטיח שבאזורים מסוימים תמיד יהיה ביקוש לנדל"ן נופש, לדירות להשכרה ו-AIRBNB מצד תיירים. למעשה, בשנים האחרונות הולך וגובר הביקוש לדירות AIRBNB כאלטרנטיבה למחירי בתי המלון הגבוהים. יתרון נוסף הוא שבעקבות התיירות הענפה, איים וערי נופש נמצאים בפוטנציאל פיתוח מתמיד ועליית שווי נכסים. קניית בית ביוון יכולה להיות השקעה משתלמת במיוחד באזורים אלו. קחו לדוגמה שני איים מפורסמים במיוחד – סנטוריני ומיקונוס. עד לפני כ-30 שנה נחשבו השניים ל"איים רגילים", ולפני שנות ה-70 הם אפילו לא היו על המפה מבחינה תיירותית. כיום, לעומת זאת, השניים הפכו לסמל וחותמת ליוקרה וסטאטוס חברתי, כאשר סלבס ועשירים נוהרים אליהם מרחבי העולם לחופשות נהנתניות, ססגוניות ו"אינסטגרמיות" במיוחד. הפיתוח של איים אלו גרר איתו עליית מחירי נדל"ן קיצונית, ואיך לומר? מי שהיה הראשון לזהות זכה, ובגדול.
הצצה לנתוני משרד התיירות של יוון יכולה להמחיש עד כמה המדינה הינה "פצצת תיירות"; בשנת 2022 דווח על ממוצע של כמיליון תיירים בשבוע. כן כן, שמעתם נכון – מיליון בשבוע אחד בלבד. לפי נתונים מספטמבר 2022, ההכנסה השנתית מתיירות ביוון עמדה על שיא של 20 מיליארד אירו (!), וב-2021 אף הוענק לה פרס "היעד המוביל באירופה". שר התיירות של יוון, וסיליס קיקיליאס, הגדיר לפני שנתיים את ענף התיירות כ"הקטר שמניע את הכלכלה היוונית ומהווה נתח של כ-25 אחוזים ממנה".
עובדות אלו מדגישות את הפוטנציאל העצום הטמון בהשקעה בנדל"ן ביוון, במיוחד באזורים התיירותיים. לסיכום, איפה שיש מים יש חיים, ואיפה שיש תיירות – יש נכסים מניבים. כלל אצבע זה הופך את ההשקעה בנדל"ן יווני, במיוחד באזורי התיירות והביקוש, למשתלמת במיוחד.
נדל"ן נופש
תן לשים ת'ראש בטברנה, תן למוזות קצת לרעום…
עם יד על הלב, מי מכם היה מסרב לדירת נופש אקזוטית מול חוף הים, שמש מלטפת ומלודיות של בוזוקי ברקע – כשכל זאת במרחק טיסה קצרה בלבד? ובכן, צר לנו לבשר לכם, אך לא המצאתם את הגלגל. לא מעט ישראלים בחרו לרכוש דירות נופש ביוון, כדי לאפשר לעצמם מפלט ומרגוע מפעם לפעם משגרת החיים האינטנסיבית כאן בארץ הקודש. כמובן שאת אותה דירה אפשר להשכיר לתיירים במשך שאר ימות השנה, ומראש לשריין את מועדי ה-VACANCE השנתי כך שהדירה תהיה פנויה וזמינה עבורכם בכל עת שתרצו.
תשואה רווחית במיוחד
התשואה בעבור נכסי נדל"ן ביוון נחשבת גבוהה ועומדת על 7-10 אחוזים בשנה. כפי שציינו קודם, גובה התשואה קשור באופן ישיר למגמת ההתאוששות של יוון מהמשבר, ולכן יש לנצל את ההזדמנות ולרכוש כבר עכשיו נכס, כדי ליהנות מפירותיו בעתיד הלא רחוק.
הון עצמי נמוך
צעירים עם הון של כ-350 אלף שקלים יכולים לקנות דירה בישראל, אך ייכנסו לחובות של משכנתא כבדה וארוכת שנים. פנסיונרים עם סכום דומה ככל הנראה לא יכניסו את עצמם לחובות משכנתא, ולכן אפיקי ההשקעה בנדל"ן בישראל עם סכום בסדר גודל כזה מוגבלים עד מאוד. ביוון, לעומת זאת, שתי האוכלוסיות הללו – ובכלל כל מי שיש לו הון זמין להשקעה בסכום כזה – יוכל לרכוש דירה נחמדה וללא התחייבות כלכלית משמעותיות. יש לקחת בחשבון שלעיתים צריך להקדיש סכום מסוים לשיפוץ, כמו גם לאחזקה ותשלום לאנשי מקצוע – אולם בטווח הארוך ההשקעה משתלמת.
לאחרונה השיקה פאלמו את האפשרות לקחת משכנתא לרכישת נכס ביוון, מחברה ישראלית, עם אישור עקרוני מהיר ותנאים נוחים, מה שמקל על ההחלטה ומאפשר למשקיעים ישראלים להביא הון עצמי נמוך.
"גב כלכלי" של גוש היורו
אחד הדברים המרתיעים בהשקעה בנדל"ן בחו"ל הוא החשש שיום אחד יתברר שהמדינה תחת מלחמה, או תחת פשיטת רגל, ו"הלכה ההשקעה". נכון, הסיכוי נשמע קלוש יחסית, אולם אם תשאלו ישראלים שהשקיעו בדירות בקייב שבאוקראינה – יעד שנחשב בעבר להיט נדל"ני – אין ספק שיעידו אחרת, עם פרוץ מלחמת רוסיה-אוקראינה. גם אם לא נרחיק לכת עד לתרחיש מלחמה, כל מדינה תחת קשיים ואי-יציבות כלכלית היא "מועדת לפורענות" ועלולה לשנות בן רגע מדיניות מיסוי, כולל היטלים על נדל"ן. במקרה כזה, במקום להתעסק ברווחיות ותשואה, פתאום בעל הנכס מוצא עצמו מתעסק ב"כיצד להיפטר ממנו במינימום הפסד". לא פשוט בכלל.
במובן הזה, יוון יכולה לספק שקט ורוגע נפשי למשקיעים בה בעקבות ה"גב" הכלכלי שמספק לה גוש היורו. אותו "גב" הוא זה שהציל אותה, ממש לפני 14 שנים, מפשיטת רגל רבתי. למעשה, דווקא בעקבות אותה תכנית הבראה הכלכלית, יוון מחויבת לגוש היורו יותר מאי פעם ולא נראה שתעזוב אותו בקרוב. גם מהצד השני, גוש היורו לא יוותר עליה כל כך מהר בשל הפוטנציאל התיירותי העצום שבה.
לסיכום, יוון היא חברה יציבה ומשמעותית באיחוד האירופאי ובגוש היורו, מה שמעניק לה לא רק משענת כלכלית אלא גם יציבות פוליטית יחסית. כל זאת תורם לשקט נפשי עבור משקיעי הנדל"ן, שנוהרים אליה בחיפוש אחר נכסים מניבים מעבר לים.
גולדן ויזה
הטבת ה"גולדן ויזה", שהינה חלק ממדיניות ממשלת יוון לעודד השקעות זרות, מאפשרת למי שיקנה נכס בשווי 250 אלף יורו ומעלה לקבל תושבות למשך חמש שנים. ויזת הזהב של יוון נחשבת עם רף הכניסה הנמוך ביותר ביחס לשאר מדינות אירופה, והיא חלה לא רק על המשקיע אלא גם על בני משפחתו. כמו כן, היא ניתנת לחידוש ללא הגבלה, כל עוד מציגים אישור בעלות על הנכס. משמעות הדבר: בעבור השקעה נמוכה יחסית יכולה משפחה לעבור לחיות ביוון, או במדינות נוספות שנכללות ב"אמנת שנגן". בשל הביקוש הגבוה לגולדן ויזה, לאחרונה החליטה ממשלת יוון להעלות את הרף בחלק מהאזורים להשקעה מינימלית של 500 אלף יורו. כך שמדובר בהטבה שלא ברור כמה זמן עוד תימשך, ואם כן תחת אלו תנאים. יש לציין שוויזת הזהב לא חלה על ישראלים בעלי אזרחות אירופאית.
לסיכום, התחלנו בשירו של חיים משה, ואיתו גם נסיים:
"תנו לשמש לזרוח
על בתים בלבן
תנו ללב רק לשמוח
כמו שאז ביוון"
בכמה אחוזים נמוכים מחירי הנדל"ן ביוון כיום בהשוואה ל-2008?
על פי המידע העדכני, מחירי הנדל"ן ביוון כיום נמוכים בכ-15% בהשוואה למחירים בשנת 2008. זאת לאחר שבשיא המשבר הכלכלי, המחירים ירדו בצורה משמעותית יותר. מחירי הנדל"ן ביוון רשמו ירידה רציפה עד שנת 2017, כאשר בנקודת השפל הם היו נמוכים ב-40% עד 50% מהשיא של 2008.
מאז 2017, השוק מראה סימני התאוששות והתייצבות, עם עליות מחירים בשנים האחרונות.
חשוב לציין כי המגמה הזו מציבה את יוון במצב ייחודי בהשוואה לשאר העולם, שכן במדינות רבות אחרות מחירי הנדל"ן עלו ב-30% עד 50% מאז 2008.
כמה תיירים בממוצע מבקרים ביוון בשבוע?
בהתבסס על הנתונים העדכניים ביותר, ממוצע התיירים המבקרים ביוון בשבוע עומד על כמיליון איש. נתון זה משקף את ההתאוששות המרשימה של תעשיית התיירות היוונית לאחר משבר הקורונה.
בשנת 2024, יוון קיבלה אליה כ-35 מיליון תיירים.
מהו אחוז התרומה של ענף התיירות לכלכלה היוונית?
ענף התיירות היווני תרמה לכלכלת המדינה 28.5 מיליארד יורו בשנת 2023, המהווה 13% מהתמ"ג. הממוצע במדינות ה-OECD, לשם השוואה, עומד על 4.4% מהתמ"ג אשר מגיעים מתיירות.
מהו טווח התשואה השנתית על נכסי נדל"ן ביוון?
טווח התשואה השנתית על נכסי נדל"ן ביוון נע בין 4% ל-12%, כתלות בסוג הנכס ואופן ההשכרה.
להשקעות בנדל"ן לטווח ארוך, התשואה השנתית הברוטו נעה בין 5% ל-6%. עבור השכרה רגילה, התשואה יכולה להגיע ל-5%-8%, בעוד שהשכרה לתיירים על בסיס יומי עשויה להניב תשואה של עד 12% בשנה.
חשוב לציין כי התשואה משתנה בהתאם למיקום הנכס, גודלו, איכותו והביקוש לשכירות באזור.
מהו סכום ההון העצמי המינימלי הנדרש לרכישת דירה ביוון?
ישנם נכסים קטנים, או באזורים מתפתחים, בהם שאפשר למצוא נכסים במחירים של כ-100,000 אירו, כאשר במקרים מסוימים ניתן לרכוש דירה במחיר הנמוך מ-60,000 אירו, במיוחד אם הכוונה היא לרכוש נכסים ישנים או לשיפוץ.
מהו שיעור מס הרכישה ביוון?
שיעור מס הרכישה ביוון עומד על 3.09% משווי הנכס. יש לציין כי שווי הנכס נקבע לפי הערכות רשויות המס ולא בהכרח לפי המחיר המוסכם בעסקה.
בנוסף, יש לקחת בחשבון שהרשויות ביוון עשויות להעריך את שווי הנכס כהתבססות על רישומי המקרקעין ואז תשלום מס הרכישה ייגזר ממנו.
