מקדש האקרופוליס, ההרודיון, הטברנות ושפע מקומות בילוי תוססים – לא חסרות סיבות ב-2026 לנסוע לאתונה, שמאז ומתמיד הייתה אחד מיעדי התיירות המועדפים על ישראלים. ואף על פי כן, בשנים האחרונות ישנה סיבה נוספת, רווחית במיוחד, שגורמת לישראלים להתעניין בעיר הססגונית וההיסטורית שהביאה לעולם את הדמוקרטיה – השקעה בנדל"ן מניב שצובר תשואה יפה, וכל זאת במחיר של חמישית מדירה בישראל.
אתונה היא אחד היעדים הפופולאריים ביותר בקרב משקיעי הנדל"ן ביוון גם ב-2026, ויש לכך סיבות טובות. מה מושך כל כך בעיר הבירה ההיסטורית וכיצד הפכה לאבן שואבת עבור משקיעים ישראלים? אנחנו כאן כדי להסביר.
השקעה נמוכה, תשואה גבוהה
המשבר הכלכלי ביוון (2008) השפיע באופן דרמטי על צניחת מחירי הנדל"ן באתונה, שטרם חזרו לרמתם המקורית. למעשה, אתונה וערים גדולות נוספות (כגון סלוניקי, לאריסה ועוד) חוו את ירידות הנדל"ן הגדולות ביותר, הן משום שהבנקים הקפיאו את מתן המשכנתאות והן משום שירידת המחירים גרמה ליותר ויותר יוונים למכור את נכסיהם, או שהבנקים מכרו אותם על מנת לכסות חובות. צניחת המחירים משכה עוד ועוד משקיעים זרים ליוון, מגמה שנמשכת עד עכשיו. אמנם בשנים האחרונות ניכרת עלייה הדרגתית במחירי הדירות באתונה, בד בבד עם התאוששות יוון מהמשבר, אך עדיין בעבור סכום נמוך יחסית ניתן לרכוש דירה בבירה עם פוטנציאל תשואה גבוה. השקעות נדל"ן ביוון, במיוחד באתונה, מציעות הזדמנות מצוינת למשקיעים המחפשים נכסים במחירים אטרקטיביים עם פוטנציאל צמיחה משמעותי.
והרי התחזית: צמיחה
מאז המשבר הכלכלי ממשלת יוון לקחה על עצמה כפרויקט לשקם את הכלכלה המקומית והשקיעה לא מעט באתונה לשם שיפור מצבה הפיננסי, התיירותי וייצור מקומות תעסוקה. ההשקעה הממשלתית רק מגבירה את פוטנציאל הרווחיות של קניית נכס באתונה, שממשיכה לצמוח ולהתפתח ללא הפסקה. הצבת פיתוחה של אתונה כחלק ממדיניות הממשלה, בנוסף למחירים הנמוכים יחסית, מביאים לכך שעוד ועוד פרויקטים חדשים צצים ועולים באתונה, ומציעים מגוון נכסים להשקעה.
יש לזכור, שהביקושים לנכסים באתונה הולכים וגוברים בין היתר בגלל הטבת ה"גולדן ויזה", שהיא אחת הדוגמאות הבולטות לתמריצים שנותנת ממשלת יוון למשקיעים זרים. כך שבמיוחד כשמדובר בנדל"ן אתונאי – ה"מכה בברזל בעודו חם" היא קריטית במיוחד, ואיך לומר? אין יותר מדי זמן לבזבז.
מעצמה תיירותית ודירות נופש
יתרון משמעותי אחד גורם לנכס באתונה להיות "בוננזה נדל"נית" והוא הפוטנציאל העצום של דירות להשכרה קצרת טווח – כלומר דירות למטרת נופש ו- AIRBNB.
אתונה קיימת מעל 4,000 שנה (!) ונושאת עמה מורשת תרבותית עשירה ומרהיבה ובה מקדש האלים המפורסם (האקרופוליס), התיאטרון היווני וסמלי הדמוקרטיה ש"נולדה" באותה בירה שאיים סביב לה. אתונה מהווה גם את מרכז העצבים העסקי-פיננסי של יוון וממוקמים בה מוסדות המדינה הראשיים, בתי המשפט והאקדמיה. רק לאחרונה התפרסם נתון לא פחות ממדהים: ממוצע המבקרים באתונה עומד על תשעה מיליון תיירים מדי שנה (!), מה שהופך אותה לאחת הערים המתויירות ביותר באירופה. רק לשם השוואה, עד לפני מספר שנים ישראל התגאתה בשיא של שלושה מיליון תיירים בשנה – וזה עבור מדינה שלמה, ולא עיר אחת בלבד.
הנתונים הללו מסבירים מדוע השקעה בנדל"ן באתונה נחשבת משתלמת ובטוחה, שכן הביקוש לדירות נופש הוא עצום. עד כמה משתלמת? ובכן, דירת נופש היא בעלת פוטנציאל תשואה של 8-12 אחוזים, כאשר התשואה מדירות לשכירות לטווח ארוך עומדת כיום על 5-6 אחוזים. חשוב לציין, בשנים האחרונות הולכת וגוברת ההעדפה של תיירים להתארחות בדירות AIRBNB על פני בתי מלון, על רקע האמרת המחירים של בתי ההארחה ה"מסורתיים".
מעוניינים לאתר נכס להשקעה ביוון? קבלו הצצה לפרויקטים החדשים
"כי הביקוש להשכרה לא מסתיים אף פעם…"
מלבד היותה מעצמה תיירותית בינלאומית, באתונה לומדים מאות אלפי סטודנטים, מה שמייצר ביקוש מתמיד לדירות להשכרה, בטח ובטח כשמדובר בדירות הנמצאות בסמיכות למוסדות לימוד אקדמיים. רק כדי לסבר את האוזן, באתונה קיימות לא פחות מ-13 אוניברסיטאות בהן לומדים מעל 250 אלף סטודנטים. אוכלוסייה זו, מטבע הדברים ומצבה הסוציו-אקונומי, תסתפק ב"דירות קטנות ונאות", מה שהופך את האפשרות לקניית נכס לשווה כמעט לכל כיס.
נתון נוסף שחשוב לדעת: באתונה מתגוררים כחמישה מיליון תושבים המהווים כ-40% מתושבי יוון, לא פחות. גם בנתון זה יש ללמד על פוטנציאל הביקוש ה גבוה לדיור בבירה המפורסמת.
הטבות (ועוד הטבות) למשקיעים
כפי שציינו קודם, מאז משבר 2008 ממשלת יוון ממשיכה לייצר באופן עקבי הטבות שמטרתן עידוד השקעות חיצונית ביוון בכלל, ובאתונה בפרט. גולת הכותרת היא "ויזת הזהב", שמאפשרת בעבור השקעה בנכס לקבל תושבות אירופאית למשך 5 שנים, עם אופציית הארכה בלתי מוגבלת. סף הזכאות לקבל תהטבת ויזת הזהב הוגדל לאחרונה, אך עדיין ישנה עוד שורת הטבות למשקיעים, בהן הפחתת ארנונה (ENFIA) מתמשכת מאז 2019 ועד היום, פטור ממע"מ למבנים חדשים והטבות מס עליהן פירטנו במאמרים קודמים (פטור מתשלום כפול של מס בישראל וביוון, מס רכישה נמוך, פטור ממס שבח והטבה במס רכוש).
היצע נכסים מגוון ומתאים לכל כיס
אתונה מתאפיינת בשלל של דירות ונכסים להשקעה, הנבדלים בגודל, במיקום שלהם ובייעוד. החל מדירות קטנות הדורשות שיפוץ המתאימות יותר לשוכרים וסטודנטים, המשך בדירות נופש ו- AIRBNB וכלה בדירות חדשות ומפוארות יותר. טווח ההשקעה בדירה באתונה ב-2026 יכול לנוע בין 85,000 יורו ל-300,000 יורו, הכל תלוי מיקום, גודל ועד כמה מדובר באזור ביקוש.
חופשה מובטחת: היתרון הסמוי ברכישת נדלנופש
אחד היתרונות שישראלים יכולים להנות ממנו ברכישת דירה באתונה הוא הפלוס האדיר של אפשרות להשתמש מפעם לפעם בנכס לצרכי חופשה פרטית משפחתית, ספונטנית או כזו שתוכננה מראש. מלבד הכיף שבביקור בעיר עצמה, אתונה מספקת גישה נוחה לאיי יוון השונים, כמו גם נקודת מוצא לטיסות קצרות וזולות ליעדים שונים באירופה. במקרה הזה, ערבוב של Buisness ו- Pleasure הוא לא מילה גסה, אלא אפילו דבר מומלץ במיוחד 🙂
רוצים להשקיע בנכס באתונה? פנו לצוות "פאלמו" ונוכל לאתר עבורכם את הנכס המתאים
שאלות תשובות
על פי הנתונים העדכניים, כ-8 מיליון תיירים מבקרים באתונה מדי שנה. זהו מספר משמעותי המשקף את הפופולריות הגוברת של העיר כיעד תיירותי מוביל.
נתון זה תואם למגמה הכללית של צמיחה בתיירות ביוון, כאשר המדינה כולה רשמה שיא של 36.9 מיליון מבקרים בשנת 2024.מהו טווח התשואה הצפוי מדירת נופש באתונה?
התשואה הצפויה מדירת נופש באתונה נעה בטווח רחב, בהתאם למיקום הנכס ואופן השכרתו: עבור השכרה לטווח קצר (נדל"ן נופש ותיירות), התשואה הפוטנציאלית יכולה להגיע ל-8-12%.
חשוב לציין כי התשואות הגבוהות יותר מהשכרת נדל"ן נופש כרוכות בעלויות נוספות של הפעלת הנכס ודאגה לתחזוקתו השוטפת.מהי התשואה הממוצעת משכירות לטווח ארוך באתונה?
התשואה הממוצעת משכירות לטווח ארוך באתונה נעה בין 3.45% ל-7.71%, כאשר הממוצע עומד על כ-5.22% ברוטו.
עבור דירות במרכז אתונה, התשואה ברוטו עומדת על כ-4.2% לדירות בשטח של 120 מ"ר, כאשר דירות קטנות יותר מניבות תשואה גבוהה יותר.
בפרברי אתונה, התשואה ברוטו מעט גבוהה יותר ועומדת על כ-4.5%. חשוב לציין כי התשואה משתנה בהתאם לגודל הדירה ומיקומה.
חשוב לקחת בחשבון גם הוצאות נלוות ומיסים בעת חישוב התשואה הנטו מהשקעה בנדל"ן להשכרה באתונה.כמה אוניברסיטאות קיימות באתונה?
באתונה קיימות לא פחות מ-13 אוניברסיטאות, בהן לומדים כ-250 אלף סטודנטים.
בין המוסדות האקדמיים המובילים בעיר ניתן למצוא את האוניברסיטה הלאומית על שם קפודיסטריה באתונה (NKUA), האוניברסיטה הלאומית על שם קפודיסטריה באתונה (NTUA), אוניברסיטת מערב אטיקה ואוניברסיטת אתונה לכלכלה ועסקים (AUEB).
האוניברסיטאות השונות מציעות מגוון רחב של תכניות לימוד בתחומים מגוונים והן מושכות סטודנטים מיוון ומרחבי אירופה והעולם.כמה סטודנטים לומדים באתונה?
בסך הכל, יש מעל 250,000 סטודנטים באתונה. בנוסף, אתונה מושכת סטודנטים מכל רחבי אירופה במסגרת תוכנית חילופי סטודנטים פופולרית.
העיר מהווה מרכז אקדמי חשוב ביוון, עם מגוון רחב של מוסדות להשכלה גבוהה ופקולטות ייחודיות שלא קיימות במחוזות אחרים במדינה.
