"הקולות של פיראוס מזכירים את חיפה" – הקשר בין ישראל ליוון הוא קשר ארוך שנים, כמו שאפשר לשמוע בשיר הוותיק והידוע של חיים משה.
אולי זה האקלים הים תיכוני, אולי המזג החם של העם היווני שמזכיר לנו קצת את עצמנו – אך מה שברור הוא שיוון הפכה להרבה מעבר למוקד תיירות ענפה לישראלים או 'מדינת נופש מעבר לפינה', אלא גם ליעד להשקעה נדל"נית מניבה במיוחד.
בשנים האחרונות הולכת וגוברת התופעה של רכישת דירות ונכסים ביוון על ידי ישראלים, בערים גדולות כמו אתונה וסלוניקי וגם באיים, מסיבות מגוונות: קניית דירה להשקעה, למגורים, דירת נופש משפחתית או נכס "לעת הצורך, על כל צרה שלא תבוא", כמיטב המסורת היהודית.
מהן הסיבות לתופעה ההולכת ומתעצמת של ישראלים שקונים נכסים ביוון? מה קורץ להם במיוחד במדינת הבוזוקי והטברנות – וכיצד ממשלת יוון מתמרצת את ההשקעות של הישראלים במדינה?
כחלק ממדיניות עידוד השקעות זרות, יוון אפשרה עד לאחרונה למי שיקנה נכס בשווי 250 אלף יורו ומעלה לקבל תושבות למשך חמש שנים. ויזת הזהב של יוון נחשבת עם רף הכניסה הנמוך ביותר ביחס לשאר מדינות אירופה, והיא חלה לא רק על המשקיע אלא גם על בני משפחתו. משמעות הדבר: בעבור השקעה נמוכה יחסית יכולה משפחה לעבור לחיות ביוון, או במדינות נוספות שנכללות באמנת שנגן.
כיום, לאחר העלאת סכום המינימום להשקעה ב-2024, הסכום המינימלי הנדרש להשקעה בנדל"ן ביוון לקבלת גולדן ויזה עומד על 400,000 יורו ברוב הערים והאיים, בעוד שבערים מרכזיות ובאיים הפופולאריים, נדרשת השקעה של 800,000 יורו.
בנוסף להשקעה, נדרשת הוכחת יכולת פיננסית, אישור היעדר עבר פלילי וכיסוי ביטוחי בריאות.
השקעה של 250,000 יורו עדיין אפשרית לקבלת גולדן ויזה ביוון במקרים ספציפיים, כגון שינוי ייעוד נכס למגורים ושיפוץ מבנים היסטוריים.
"רחוק מהעין רחוק מהלב". אמנם מדובר בקלישאה, אך קלישאות הן לרוב נכונות – גם כשמדובר בעולם הנדל"ן.
קניית נכס היא צעד לא פשוט ורווי טרדות וחששות, וכשמדובר בקניית דירה מעבר לים – החששות מתעצמים אף יותר. במובן זה, ליוון יש יתרון גדול מבחינת הישראלים, שיכולים להחזיק בנכס מניב עם תשואה מכובדת במרחק טיסה קצרה בלבד (או הפלגה, אם תעדיפו). היכולת לראות את הנכס בעיניים, להיפגש עם שוכרים פוטנציאליים ובאופן כללי להיות מעורבים בנעשה בו, היא זו שעושה את ההבדל בין השקעה בדירה בברלין או פורטוגל לבין קניית נכס ביוון. ואם אפשר לנצל את הטיסה לבדיקת הנכס גם לחופשה קלה וניקוי ראש על הדרך, אז למה לא?
בהיבט אחר, גם עבור ישראלים שמעוניינים בקניית בית ביוון לצרכי נופש, שתשמש עבורם מפלט משגרת החיים הלוחצת – הקרבה הגיאוגרפית משחקת תפקיד מכריע, משום שהיכולת לצאת לחופשה מאולתרת ברגע האחרון זמינה ונגישה עבורם במיוחד. בעקבות זאת, לא נדיר לראות ישראלים שבוחרים לרכוש בתי נופש ביוון.
החלק החשוב ביותר בתחום ההשקעות הוא לזהות הזדמנויות ולתפוס אותן בזמן. נראה שאין מתאים מהמשבר הכלכלי שחוותה יוון לפני 14 שנים בכדי להמחיש זאת. המשבר הכלכלי שיוון נקלעה אליו ב-2008 הכה קשות במדינה. הוא הביא אותה לפשיטת רגל והכניס יוונים רבים למצב כלכלי קשה ביותר, חלקם ללא פנסיות או כל הון זמין אחר להשקעה, כולל בנדל"ן כמובן.
אחת התוצאות של המשבר הייתה שבמשך שנים הבנקים חסמו את האפשרות לקחת משכנתאות עבור מקומיים ומשקיעים. למעשה, מי שרצה לרכוש דירה היה צריך לספק 100% הון עצמי, ללא מינוף כלל.
לאחרונה, על רקע ההתאוששות ההדרגתית של יוון, נרשמת הקלה במדיניות המשכנתאות – אולם עדיין רבים מהיוונים "יושבים על הגדר" ונמנעים מלרכוש דירה, משתי סיבות מרכזיות: ראשית, גדל ביוון דור שלם שלא לקח משכנתא וצלקות המשבר עדיין מהדהדות באוזניו. שנית, עליית הריביות בכל העולם אשר מהווה חסם בכל הנוגע להשקעות.
המשבר הכלכלי הוביל לצניחת מחירים, כולל מחירי הנדל"ן שצנחו בעשרות אחוזים, כאשר מצד שני האוכלוסייה המקומית, כאמור, לא אוחזת בהון זמין להשקעה, בוודאי שלא עבור נכסי נדל"ן איכותיים בערים כגון אתונה וסלוניקי. יש להבין שמרכיב המימון (משכנתאות) קשור באופן ישיר לעליית מחירים, וברגע ש"הסכר ייפרץ", ויותר יוונים ייקחו משכנתאות – התחזית היא לעליות מחירים משמעותיות. בנוסף, חשוב לציין שמחירי הנדל"ן ביוון עדיין נמוכים כיום ב-20% ממה שהיו ב-2008, בעוד שמחירי הנדל"ן בשאר העולם עברו את 2008 ב-30-50%.
התוצאה של המצב הנוכחי ביוון היא היווצרות חלון הזדמנויות בלתי חוזר לרכישת דירה ביוון במחירים נמוכים יחסית ובמקומות אטרקטיביים, כאשר הדובדבן האמיתי שבקצפת הוא הצפי לעליית מחירים עתידית ותשואה ניכרת, לאור חתימתה של יוון על תכנית הבראה כלכלית עם גוש היורו, שעד כה מתקדמת יפה ונושאת פירות.
תכנית ההתאוששות, אשר נחתמה בשנת 2015, כוללת צעדים שונים להבראת הכלכלה היוונית, בתמורה להישארותה בגוש היורו. בעקבות ההסכם, החל מ-2016 נרשם שיפור הדרגתי אך עקבי בכלכלה של יוון, ובשנים הקרובות יש סיכוי גבוה שתתאושש כמעט לחלוטין – מה שהופך את חלון ההזדמנות להשקעה בנדל"ן ביוון למצומצם ונדיר אף יותר. בעקבות העובדה שהשנים הקרובות צפויות להיות קריטיות מבחינת התאוששות כלכלית – ההשקעה בנכסים בה הופכת לקורצת במיוחד.
מדינה יכולה להרחיק או לקרב משקיעי נדל"ן באמצעות מדיניות המיסוי שלה. ביוון, כך נראה, מאוד מעוניינים לעודד השקעות חוץ בנכסי נדל"ן – מה שמוביל למדיניות מיסוי מקלה ומטיבה עם הרוכשים, כזו שמפתה לא מעט ישראלים לפנות לרכישת דירות בתחומיה.
כיצד מדיניות זו באה לידי ביטוי?
ראשית, ביוון ישנה מדיניות של מיסוי פרוגרסיבי (מדורג) על רווחים מנכסי נדל"ן. כלומר, אחוז המס עולה ככל שהרווחים מהנכס גבוהים יותר, עד למס מרבי של 45%. מדרגות המס הן 15% עד הכנסה של 12,000 אירו, 35% על סכום של12,000 -35,000 יורו ו-45% על מעל 35,000 יורו.
שנית, המדינה מאפשרת לרשום נכסים שונים על שם מספר בני משפחה. מדובר בהטבה משמעותית, משום שהיא מאפשרת ליהנות מאחוז מיסוי נמוך יותר באמצעות פיזור הנכסים בין בני משפחה שונים.
שלישית, יוון וישראל חתמו על אמנת מס אשר מונעת מיסוי כפול בעבור אותן הכנסות, ולצד העובדה כי אין השלמת מס. במילים פשוטות, אם ישראלים קונים נכס ביוון, המיסוי ממומש במדינה אחת ולא בשתי המדינות. בנוסף, אמנת כפל המס מקנה הטבות שונות על המשקיעים הישראלים בנכסי נדל"ן ביוון.
רביעית, ביוון מס הרכישה נמוך במיוחד ועומד על 3.09%, ללא תלות בכמות הנכסים. רק לשם השוואה, מס הרכישה שמטילה ממשלת ישראל על קניית דירה יכול להגיע עד 10%. יש לציין ששווי הנכס יקבע על פי הרשויות ביוון, ולא על פי פרטי עסקת הרכישה.
חמישית, גם מס הרכוש נחשב ביוון לזול יחסית ביוון ועומד על שלושה עד שישה יורו למטר מרובע. ולבסוף, תקבלו גם פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה.
בשורה התחתונה, מדובר על חיסכון משמעותי בהוצאות של רכישת נכס ביוון.
אי אפשר לדבר על השקעה בנדל"ן ביוון מבלי להתייחס לתיירות הענפה והשוקקת שבה. יתרון זה מספק רבדים נוספים ועמוקים יותר להשקעה נדל"נית ביוון, לאור העובדה שבאזורים מסוימים תמיד יהיה ביקוש להשכרה מצד תיירים, המחפשים דירות להשכרה לטווח קצר ודירות נופש בכלל. למעשה, במיוחד באזורי תיירות פופולאריים, הולך וגובר הביקוש לדירות AIRBNB כאלטרנטיבה למחירי בתי המלון הגבוהים. מלבד הביקוש הגבוה והיציב לדיור למטרת נופש, העובדה שיוון היא מעצמה תיירותית טומנת בחובה יתרון נוסף – פוטנציאל פיתוח מתמיד של איים וערי נופש, מה שגורם לעליית שווי הנכסים בהם.
קחו לדוגמה שני איים מפורסמים – סנטוריני ומיקונוס. עד לפני כ-30 שנה נחשבו סנטוריני ומיקונוס ל"עוד שניים מבין רבים", ולפני שנות ה-70 הם אפילו לא היו על המפה מבחינה תיירותית. כיום, לעומת זאת, הם הפכו למותג ולסמל סטאטוס חברתי, כאשר מפורסמים ועשירים מכל העולם נוהרים אליהם לחופשות נהנתניות וססגוניות, ולא אחת נוהגים לתעד אותן ברשתות החברתיות. בהתאם לכך, בשני האיים הללו חלה עליית מחירי נדל"ן קיצונית. מי שהיה הראשון לזהות אותה – זכה.
וכעת לקצת נתונים: בשנת 2022 דיווחה יוון על ממוצע של כמיליון תיירים בשבוע. לפי נתונים מספטמבר האחרון, ההכנסות מתיירות ביוון עמדו על שיא של 20 מיליארד אירו (!), וב-2021 אף הוענק לה פרס "היעד המוביל באירופה". לפני כשנתיים הגדיר שר התיירות של יוון, וסיליס קיקיליאס, את ענף התיירות כ"הקטר שמניע את הכלכלה היוונית ומהווה נתח של כ-25% ממנה".
לסיכום, איפה שיש מים יש חיים, ואיפה שיש תיירות – יש נכסים מניבים. כלל אצבע זה הופך את ההשקעה בנדל"ן ביוון, במיוחד באזורי התיירות והביקוש למשתלמת במיוחד.
תן לשים ת'ראש על שולחן בטברנה, תן למוזות קצת לרעום…
החיים בישראל מלחיצים מספיק. קיימות אינספור סיבות לדאגות, החל מהמצב הביטחוני, דרך יוקר מחיה מאמיר ועד הקרעים הפנימיים בעם- אשר לא בדיוק תורמות לתחושת הרוגע והשלווה הפנימיים של כולנו. עם יד על הלב, מי מכם היה מסרב לדירת נופש אקזוטית מול חוף הים, שמש מלטפת ומלודיות של בוזוקי ברקע – כשכל זאת במרחק טיסה קצרה בלבד?
ובכן, צר לנו לבשר לכם, אך לא המצאתם את הגלגל. לא מעט ישראלים בחרו לרכוש דירות נופש ביוון, כדי לאפשר לעצמם מפלט ומרגוע מפעם לפעם משגרת החיים האינטנסיבית בארץ הקודש. כמובן שאת אותה דירה אפשר להשכיר לתיירים במשך שאר ימות השנה, ומראש לשריין את מועדי חופשה המועדפים עליכם, כדי שיהיו פנויים עבורכם ועבור משפחותיכם.
התשואה עבור נכסי נדל"ן ביוון נחשבת גבוהה ועומדת על 7-10% בשנה. כאמור, גובה התשואה קשור באופן ישיר למגמת ההתאוששות של יוון מהמשבר, ולכן יש לנצל את ההזדמנות ו"להכות בברזל כל עוד הוא חם", לפני שחלון ההזדמנויות ייסגר.
צעירים עם הון של כ-350 אלף שקלים יכולים לקנות דירה בישראל, אך ייכנסו לחובות של משכנתא כבדה וארוכת שנים. פנסיונרים עם סכום דומה ככל הנראה לא יכניסו את עצמם לחובות משכנתא, ולכן אפיקי ההשקעה בנדל"ן בישראל עם סכום בסדר גודל כזה מוגבלים עד מאוד. ביוון, לעומת זאת, שתי האוכלוסיות הללו – ובאופן כללי, כל מי שיש לו הון זמין להשקעה בסכום כזה – יוכל לרכוש דירה ראויה וללא התחייבויות משמעותיות כלכליות. לצד זאת, יש לקחת בחשבון שלעיתים צריך להקדיש סכום נוסף לשיפוץ, כמו גם לאחזקה ותשלום לאנשי מקצוע, אולם בטווח הארוך – ההשקעה משתלמת.
אחד הדברים המרתיעים בהשקעה בנדל"ן במדינה זרה הוא החשש שיום אחד יתברר שהמדינה תחת מלחמה או תחת פשיטת רגל, ואבוי, "הלכה ההשקעה". נכון, הסיכוי נשמע קלוש, אולם אם תשאלו את הישראלים שהשקיעו בדירות בקייב, אוקראינה – יעד שנחשב בעבר להיט נדל"ני – הם צפויים להעיד אחרת.
גם אם לא נלך רחוק, מדינות תחת קשיים ואי יציבות כלכלית יכולות לשנות בן רגע מדיניות המיסוי, כולל היטלים על נדל"ן. במקרים כאלו, במקום להתעסק ברווחיות ובתשואה, תשומת הלב מופנית לדרך בה אפשר "להיפטר" מהנכס בנזק המינימלי ביותר.
במובן הזה, יוון יכולה לספק שקט ורוגע נפשי למשקיעים בה, בשל ה"גב" הכלכלי שנותן לה גוש היורו. אותו "גב" הציל אותה, ממש לפני 14 שנים, מפשיטת רגל כוללת. יתרה מזאת, דווקא בשל תכנית ההבראה הכלכלית, יוון עוד יותר מחויבת לגוש היורו ולא נראה שתעזוב אותו בקרוב. וגם מהצד השני, גוש היורו לא יוותר עליה כל כך מהר, לאור פוטנציאל התיירות העצום שבה. כל זאת הופך את יוון לחברה יציבה באיחוד כלכלי מרשים ועשיר במשאבים. בנוסף, יש לזכור שההשתייכות שלה לגוש מבטיחה גם יציבות פוליטית יחסית והימנעות מ"זעזועים" מיותרים, שמתבטאים כתמיד גם בשוק הנדל"ן המקומי.
שתפו ברשתות
סקירת שוק, מגמות ופוטנציאל השבחה בעיר.
חדשות נדל"ן, ניתוחי שוק ועדכונים שוטפים מהשטח.
אל תשאירו מקום לטעויות. קראו את השלבים בדרך לנכס שלכם ביוון.
שיחות עומק בגובה העיניים עם המומחים שחיים את השוק היווני.
כמה באמת עולה להשקיע באתונה והסביבה? המספרים נחשפים.
קיבלתם הצעה להשקעה בנדל"ן בחו"ל? קיבלתם זה הזמן לעבור מהבטחות למספרים – תוך התחשבות בכל ההוצאות והמיסים הרלוונטיים.
כל מה שצריך לדעת ולשאול לפני שמקבלים החלטה.
אסטרטגיה, תשואות והזדמנויות שאסור לפספס השנה.
קיפסלי, קולונקי, אקסרכיה ועוד: איפה כדאי לשים את הכסף?
איך להבטיח אזרחות ותושבות לפני עליית רף ההשקעה ביוון.
האתר עושה שימוש ב-Cookies כדי לספק לך חוויית גלישה טובה יותר והצעות מותאמות אישית וכן למטרות תפעול, שיווק ואנליזה. למידע נוסף ולמדיניות הפרטיות המעודכנת
