בשנים האחרונות, יותר ויותר ישראלים מגלים עניין בקניית בית ביוון. לא ברור אם אלה הם הנופים מרהיבים, התרבות העשירה  או מחירי הנדל"ן האטרקטיביים ההופכים את יוון ליעד מבוקש להשקעה ולחלומו הרטוב של כמעט כל משקיע ישראלי. למרות שילוב מדהים זה, בדומה לכל השקעת נדל"ן בחו"ל, חשוב יהיה להבין ולהכיר, מראש, את מערכת המיסוי המקומית. מאמר זה יסקור עבורכם את ההיבטים העיקריים של מיסוי נדל"ן ביוון עבור משקיעים זרים, ויתייחס לרכיבים כדוגמת מס רכישה, מס הכנסה מהשכרה ומס רווחי הון, שכולם, כידוע, רכיבים קריטיים בהחלטה על השקעה. נשווה גם את המיסוי היווני בהשוואה למיסוי במדינות אחרות החברות באיחוד האירופי. 

יוון, עם חופיה הקסומים ואיי הים התיכון המרהיבים, מציעה לא רק נוף עוצר נשימה אלא גם הזדמנויות השקעה מעניינות. לצד זאת, חשוב לזכור כי השקעה בנדל"ן בחו"ל מחייבת התמודדות עם מערכות חוקים ומיסוי שונות מאלו המוכרות לנו בישראל. לכן, חשוב לזכור, כי הבנת מערכת המס היוונית הינה צעד חיוני בדרכם להשקעה מוצלחת בנדל"ן ביוון, בין אם רכישת הנדל"ן מתבצעת למטרות מגורים ובין אם במסגרת השקעה לצורך השכרת הנכס.

אמנת המס שבין ישראל ליוון

בעידן הגלובליזציה, מדיניות המיסוי הישראלית עברה שינוי מהותי. בעבר, התבססה על עיקרון הטריטוריאליות, לפיו תושבי ישראל חויבו במס רק על הכנסות שהופקו בגבולות המדינה. כיום, המדיניות עברה למיסוי פרסונלי, המחייב אזרחים ישראלים לדווח ולשלם מס על כלל הכנסותיהם, ללא קשר למקור הגיאוגרפי שלהן.

מעבר זה יצר אתגר משמעותי: סכנת כפל מס. משקיע ישראלי בחו"ל עלול למצוא עצמו משלם מס פעמיים על אותה הכנסה – הן במדינת ההשקעה והן בישראל. כדי להתמודד עם סוגיה זו ולעודד השקעות בינלאומיות, ישראל חתמה על אמנות מס עם מדינות רבות, ביניהן יוון.

אמנת המס בין ישראל ליוון מהווה דוגמה מצוינת לפתרון בעיית כפל המס. סעיף מפתח באמנה זו עוסק ברווחי הון ממקרקעין. הוא קובע כי רווחים מנדל"ן יחויבו במס רק במדינה בה נמצא הנכס. כך, משקיע ישראלי ביוון ישלם מס רק לרשויות היווניות.

לצורך קביעת חבות המס, יוון מגדירה "תושב למטרות מס" על פי שני קריטריונים עיקריים: שהייה של לפחות 183 ימים בשנה ביוון, או קיום "מרכז אינטרסים" במדינה. הקריטריון השני מורכב יותר להגדרה ומבוסס על הערכת רשויות המס היווניות, הבוחנות גורמים כמו רכישת נכסים או פעילות עסקית משמעותית במדינה.

עבור חברות, ההגדרה מתבססת על שלושה קריטריונים אפשריים: רישום משרד ביוון, ניהול העסק בפועל מיוון, או התאגדות תחת החוק היווני.

מס רכישה: הצעד הראשון בקניית נדל"ן ביוון

כאשר מתכננים קניית בית ביוון, מס הרכישה יהיה אחת מההוצאות הראשונות אותן תצטרכו לקחת בחשבון. ביוון, מס זה נקרא "מס העברת נכסים" (Property Transfer Tax) והוא חל על כל רכישת נדל"ן, כולל על ידי משקיעים זרים. שיעור המס עומד כיום על 3.09% מערך הנכס, כפי שנקבע על ידי רשויות המס היווניות. חשוב לציין כי ערך אינו, בהכרח, משקף את מחיר הרכישה בפועל, אלא מבוסס על הערכת שווי של רשויות המס המקומיות. בנוסף למס הרכישה, יש לקחת בחשבון גם עלויות נלוות הכרחיות נוספות (כגון שכ"ט עורך דין מקומי, אגרות רישום ועלויות נוטריון).

בכל אחד מהמקרים, חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין מקומי המתמחה בעסקאות נדל"ן בכדי להבטיח שכל ההיבטים (מהצד המשפטי, כמו גם מהיבט המיסוי) של הרכישה שלכם אכן מטופלים כראוי.

מיסוי הכנסות מהשכרה: ניהול נכס מניב ביוון

עבור משקיעים המתכננים להשכיר את הנכס שרכשו, הבנת מערכת מיסוי ההכנסות מהשכרה הינה קריטית. ביוון, ההכנסה מהשכרת נדל"ן חייבת במס הכנסה פרוגרסיבי. שיעורי המס משתנים בהתאם לגובה ההכנסה השנתית מהשכרה: עד 12,000 אירו – 15%, 12,001 עד 35,000 אירו – 35%, מעל ל-35,000 אירו – 45%. חשוב להדגיש כי גם משקיעים זרים (כולל ישראלים) מחויבים בתשלום מס זה על הכנסותיהם מנדל"ן ביוון.

והנה, סוג מסוים של קרן אור באפילה – מכיוון שקיימת אמנת מס בין ישראל ליוון, היא מונעת תשלום כפל-מס.

בנוסף למס ההכנסה, קיים ביוון גם מס סולידריות (Solidarity Contribution) המוטל על הכנסות גבוהות. מס זה עשוי להגיע עד ל-10% עבור הכנסות שנתיות העולות על 220,000 אירו.

נוסיף ונציין, כי, בשנים האחרונות, מס זה הושעה זמנית כחלק ממדיניות עידוד ההשקעות היוונית, אבל חשוב לעקוב אחר שינויים אפשריים בחקיקה, כי דברים עלולים להשתנות במהירות.

בנוסף למיסוי על ההכנסות, חשוב שתיקחו בחשבון השנתי הכולל גם הוצאות נוספות (כדוגמת מס הנדל"ן השנתי (ENFIA), ביטוחים לנכס, עלויות התחזוקה השוטפות). לצד כל אלה, חשוב מאד להכיר את החוקים המקומיים הנוגעים להשכרה לטווחים הקצרים (למשל, דרך פלטפורמות כמו Airbnb). בכל מקרה, מומלץ להיעזר ברואה חשבון מקומי לצורך הגשת דוחות מס שנתיים ובכדי לוודא שאתם עומדים בכל הדרישות החוקיות.

מס רווחי הון (מס שבח): תכנון אסטרטגיית יציאה

כאשר מתכננים השקעה בנדל"ן ביוון, חשוב לחשוב גם על אסטרטגיית היציאה ועל המיסוי שיחול בעת מכירת הנכס. ביוון, מס רווחי ההון על מכירת נדל"ן עומד כיום על 15% מהרווח. הרווח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות המוגדרות כ"מוכרות", ביניהן, עלויות כמו עלויות שיפוץ ושדרוג הנכס. כאן, חשוב לדעת כי קיימות מספר נסיבות שעשויות לפטור אתכם מתשלום מס רווחי הון (במיוחד עבור נכסים שנרכשו לפני שנת 1995 או נכסים שהוחזקו למעלה מ-5 שנים ומשמשים כמגורי קבע), יחד עם זאת, פטורים אלה, בדרך כלל, אינם נחשבים כרלוונטיים עבור המשקיעים הזרים.

במיוחד בהקשר של קניית בית ביוון או רכישת נדלן ביוון כהשקעה, חשוב שתתייחסו למס רווחי ההון בתכנון הכולל של ההשקעה ובחישוב כדאיותה. מכיוון שהמדובר בכלכלה ובחוקים (שניהם, תחומים גמישים המשתנים לעיתים) שיעורי המס עשויים להשתנות בעתיד, ולכן,הקפידו להתעדכן באופן שוטף בחקיקה הרלוונטית.

במקרה של נדלן ביוון כהשקעה לצורך מכירתו בעתיד, עליכם לקחת בחשבון עלויות נוספות הכרוכות במכירת הנכס, שביניהן בולטות עמלות תיווך ושכ"ט עורך דין.

בנוסף, תצטרכו גם להבין את ההשלכות המיסויות שתחולנה עליכם בישראל בשל מכירת נכס בחו"ל, שכן ייתכן שתידרשו לדווח על הרווח שלכם גם לרשויות המס בישראל. 

בהתאם לכך, כדאי לשקול אסטרטגיות שונות למזעור חבות המס (לדוגמה, תכנון מועד המכירה או שימוש בהטבות מס אפשריות המעוגנות בחוק היווני). ליווי וייעוץ מקצועי מחברה המתמחה בתחום זה יכולה לסייע לכם רבות בתכנון אסטרטגיית היציאה האופטימלית עבורכם.

הטבות המס להן זוכים ישראלים בזכות אמנת המס שבין המדינות

יוון מציעה תמריצים מיסויים אטרקטיביים למשקיעים זרים, כולל ישראלים, במטרה לעודד השקעות נדל"ן. אמנת המס בין ישראל ליוון מאפשרת ליהנות משיעורי מס מופחתים ומהטבות נוספות. המיסוי על נדל"ן ביוון כולל מס רכישה, מס על הכנסות שכירות ומס רווחי הון בעת מימוש. נכון ל-2024, קיים פטור ממע"מ על רכישת נכסים ופטור ממס שבח למשקיעים זרים המחזיקים עד שלושה נכסים. מעניין לציין גם כי ביוון, נכון לשנת 2024, אין מס רווחי הון. מצב זה נוצר בעקבות החלטת ממשלת יוון בשנת 2010 לבטל זמנית את מס רווח ההון, שעמד אז על כ-15%. ביטול זה, שנועד לעודד השקעות, עדיין בתוקף. לעומת זאת, בישראל מס רווח הון עומד על 25%, דבר ההופך את ההשקעה בנדל"ן ביוון לאטרקטיבית במיוחד עבור משקיעים ישראלים.

חשוב להדגיש כי הטבות אלו עשויות להשתנות מעת לעת, בהתאם למדיניות הממשלה היוונית, ולכן מומלץ להתעדכן באופן שוטף.

חשיבות הייעוץ המקצועי בעיקר בהשקעות נדל"ן ביוון

כפי שניתן להבין מכל הנאמר, השקעה בנדל"ן ביוון מציעה הזדמנויות מעניינות למשקיעים ישראלים, אך, למרות הקרבה התרבותית והגיאוגרפית בין ישראל ליוון, מערכת המס היוונית שונה למדי מזו הישראלית, ובשל כך, היא גם דורשת הבנה מעמיקה. לאור זאת, חשוב מאד להיעזר בגוף מקצועי המתמחה בהשקעות נדל"ן ביוון. ייעוץ מקצועי יכול לסייע לכם בניווט בנבכי מערכת המס המקומית, בתכנון אסטרטגי של ההשקעה ובמיקסום התשואה, תוך מזעור חבויות המס שלכם.