ההשקעות נדל"ן ביוון תופסות תאוצה: איפה נמצאת ההזדמנות האטרקטיבית ביותר למשקיעים ישראלים?

בשנים האחרונות, יוון הפכה ליעד מועדף להשקעות נדל"ן בקרב ישראלים.

פלג יריב, מנכ"ל ובעלים של חברת פאלמו, משתף אותנו בסיבות העומדות מאחורי העניין הגובר, יתרונות ההשקעה ביוון, וכיצד ליווי מקצועי מסייע להשגת תשואות אטרקטיביות.

למה ישראלים מחפשים השקעה מעבר לים? 

ישראלים מחפשים להשקיע בנדל"ן בחו"ל בגלל כמה סיבות מרכזיות. קודם כל, התשואה: באתונה מחירי הנדל"ן נמוכים יותר ועלויות האחזקה נמוכות יותר מאשר בארץ, מה שמאפשר להם להרוויח יותר. בנוסף, רף הכניסה נמוך יותר בצורה משמעותית, במחיר של כעשירית דירה בתל אביב אפשר לקנות נכס שלם באתונה.

מעבר לזה, זו דרך לגוון את תיק ההשקעות ולהפחית תלות בשוק המקומי, ליהנות מהכנסה פסיבית במטבע זר, ואולי אפילו להרוויח משינויים בשערי המטבע. עם מגוון רחב של נכסים ואפשרויות גמישות לטווח קצר או ארוך, השקעות נדל"ן באתונה הן פתרון אטרקטיבי ויציב לטווח הרחוק.

מה מביא את הישראלים להתעניין ברכישת נכס באתונה בשנים האחרונות?

העניין המרכזי של ישראלים בנדל"ן באתונה קשור בעיקר למיקום. יוון היא מדינה שנמצאת ממש פה מעבר לפינה – טיסה קצרה של שעתיים ואתה שם. זה נותן לך שליטה אמיתית על ההשקעה: אתה יכול לבוא לראות את הנכס בעצמך, להיפגש עם שוכרים, לטפל בדברים באופן אישי. כשאתה משווה את זה להשקעה במקומות רחוקים יותר, כמו פורטוגל או לונדון, אפשר להבין את היתרון. 

גם למשפחות שרוצות דירת נופש, לפחות בחלק מהשנה, הפתרון הוא אידיאלי – הקרבה מאפשרת גמישות בתכנון החופשות והביקורים בנכס. אני חושב שמדובר גם בסוג של תחושת ביטחון – אתה יודע שיש לך נכס במקום קרוב ונגיש, שאתה יכול להגיע אליו בקלות בכל זמן שתרצה, וזה משהו שמאוד חשוב למשקיע הישראלי.

האם יש יתרונות בהשקעה בנדל"ן באתונה בהשוואה ליעדים פופולאריים אחרים להשקעה בקרב ישראלים?

אם מסתכלים על אתונה כיעד להשקעה בנדל"ן, יש שם כמה יתרונות שלא מוצאים בקלות במקומות אחרים. קודם כל, בגלל המשבר הכלכלי של 2008, מחירי הנדל"ן באתונה עדיין נמוכים משמעותית לעומת מדינות אחרות. הם עדיין נמוכים בכ-15% מאז, בזמן שבשאר העולם מחירי הנדל"ן זינקו ב-50-80%. זה ממש חלון הזדמנויות – אפשר לקנות נכסים בעיר בירה מרכזית במחירים יחסית נמוכים, עם פוטנציאל ברור לעליית ערך ככל שהכלכלה ממשיכה להתאושש.

מעבר לזה, גם נושא המיסוי הוא חשוב, וזה אחד הדברים שבאמת מושכים ישראלים ליוון. מס הרכישה ביוון עומד על 3.09% בלבד, יש פטור מלא ממס שבח ל-3 דירות לכל בן אדם, נתונים הרבה יותר נמוכים ממה שמכירים במדינות אחרות. בנוסף, בזכות אמנת המס עם יוון, המשקיע הישראלי נתון לחוק המיסוי ביוון ולא צריך לשלם מס כפול על הכנסות מהשקעות נדל"ן. ויש גם בונוס – אפשר לרשום כל נכס על שם בן משפחה כדי להקטין את המס.

ולא נשכח את התיירות. אתונה היא מעצמת תיירות, עם למעלה מ-8 מיליון תיירים בשנה. נתון זה יוצר ביקוש יציב לנכסים להשכרה לטווח קצר, במיוחד באזורים תיירותיים, מה שמאפשר פוטנציאל תשואה גבוה שיכול להגיע לכ-7-10% בשנה. שורה תחתונה, אתונה מציעה הזדמנויות נדירות לשילוב בין מחירים משתלמים, מיסוי נוח ותשואה מבטיחה. לי אתונה מזכירה את תל אביב של שנות ה-90, גם במחירים וגם בנראות, הרי זה לא הגיוני שבעיר בירה מרכזית עם למעלה מ-8 מיליון תיירים בשנה המחיר למ"ר נמוך מהמחירים בפריפריה של ישראל. 

אילו היבטים משפטיים יש לקחת בחשבון לפני רכישת נכס ביוון?

כדאי להתחיל מווידוא שהנכס רשום כראוי ושאין עליו שעבודים או חובות וגם אם יש, ניתן "לנקות" את הבעיות עם צוות משפטי מיומן. בדקו שהנכס עומד בתקנות התכנון והבנייה ושאין בו חריגות (שגם אותן ניתן להסדיר עם צוות משפטי מיומן). שימו לב גם למיסים – כמו מס רכישה ומיסים מקומיים. בחוזה המכר ודאו שיש פירוט מלא על הנכס, המחיר ותנאי התשלום. חשוב לוודא שיש את כל ההיתרים לשימוש או השכרה, לבדוק את מצב הנכס הפיזי ואת זכויות השכנים. אם מתכננים לגור שם, בדקו את חוקי ההגירה. ושוב, אל תשכחו להתייעץ עם עורך דין מקומי שילווה אתכם בתהליך.

מהן האפשרויות העיקריות למימון השקעות עבור משקיעים זרים?

השקעות נדל"ן ביוון עבור משקיעים זרים ממומנות בעיקר על ידי הרוכש, כאשר הוא נדרש ל-100% הון עצמי, בגלל המגבלות בשוק המשכנתאות המקומי. אחרי המשבר הכלכלי, הבנקים ביוון צמצמו משמעותית את האפשרות לקחת משכנתא, ומאז ההתאוששות הכלכלית נרשמה עלייה מסוימת בהיצע ההלוואות, אבל התנאים עדיין לא קלים ונכון להיום למשקיעים זרים האפשרות לקבל משכנתא מצומצמת עד לכדי לא אפשרית. בנוסף, העלאת הריבית בגוש היורו השפיעה לרעה – הריבית על משכנתאות ביוון עלתה ל-4.29% ב-2023, לעומת 2.87% שנתיים קודם לכן. נכון להיום, כ-80% מכלל רכישות הנדל"ן ממומנות במזומן ורק כ-20% במשכנתאות. לכן, נכון להיום מי שמחפש מימון להשקעה ביוון צריך להיערך מראש ולהסתמך בעיקר על הון עצמי.

אילו מגמות כלכליות ביוון משפיעות כיום על שוק הנדל"ן המקומי?

יוון ממשיכה לצמוח כלכלית, עם תחזיות לצמיחה של 2.2% ב-2024 וירידה באבטלה מתחת ל-10%. זה יוצר גל של ביקושים לנדל"ן, במיוחד באתונה, סלוניקי ובאיים פופולריים כמו סנטוריני ומיקונוס. גם תוכניות כמו 'ויזת הזהב', שמציעה אשרת שהייה למי שמשקיע בנכסים, מושכות המון משקיעים מכל העולם. מצד שני, יש עלייה בעלויות הבנייה בגלל האינפלציה, והריבית הגבוהה מקשה על מימון בנקאי. דווקא נתונים כאלו מהווים הזדמנויות למשקיעים עם הון עצמי. אם מסתכלים על אזורים מבוקשים או פרויקטים גדולים על רקע פיתוח התשתיות באתונה, זה זמן מעניין להשקיע שם.

מהם הסיכונים הפיננסיים העיקריים בהשקעה בנדל"ן ביוון? ואיך מתגברים עליהם?

בהשקעה בנדל"ן ביוון, בדומה לשווקי נדל"ן אחרים, יש כמה סיכונים שכדאי לקחת בחשבון. למשל, תנודות בריבית יכולות להשפיע על התשואה, אינפלציה עלולה לפגוע בערך ההשקעה, ושינויים במטבע בין השקל לאירו יכולים גם הם להוות אתגר. בנוסף, יש את סיכוני השוק המקומי – כמו שינויים בביקושים – וסיכוני נזילות, אם יהיה קשה למכור או להשכיר את הנכס.

כדי להתמודד עם זה, חשוב לבדוק את הנכס לעומק – פיזית ומשפטית, לנתח את השוק והמגמות הכלכליות, ולתכנן תקציב כולל הוצאות בלתי צפויות. כדאי גם לפזר השקעות, להתייעץ עם מומחים, לשקול גידור מטבע ולקחת ביטוח מתאים. מעקב שוטף אחר הנכס והשוק המקומי גם הוא קריטי.

למה הנהירה היא לאתונה?

אתונה היא יעד מוביל להשקעות בנדל"ן בזכות כמה יתרונות ברורים. קודם כל, הפופולריות שלה כיעד תיירותי: למעלה משמונה מיליון תיירים מבקרים בעיר מדי שנה, מה שמגביר את הביקוש לדירות נופש. עם פוטנציאל תשואה של כ-7-10% בדירות נופש, ברור למה זה משתלם. בנוסף, למעלה מ-250 אלף סטודנטים לומדים ב-13 האוניברסיטאות בעיר, מה שיוצר ביקוש תמידי לדירות קטנות ונגישות.

אתונה היא לא רק עיר עם מורשת תרבותית מדהימה, כמו האקרופוליס, אלא גם המרכז הפיננסי והעסקי של יוון, עם כ-5 מיליון תושבים במטרופולין, שהם 40% מתושבי המדינה. הצמיחה בביקוש לדיור צפויה להמשיך, בעיקר לדירות חדשות.

כיצד ליווי נכון ומקצועי יכול לסייע למשקיעים ביוון?
ליווי מקצועי יכול ממש לעשות את ההבדל בהשקעה ביוון. מומחים מקומיים מכירים את השוק היטב, מה שמאפשר להם למצוא את ההזדמנויות הכי טובות. הם מלוויים אתכם לאורך כל תהליך הרכישה,. בנוסף, הם בודקים את הנכסים לעומק כדי לוודא שאין בעיות משפטיות או פיננסיות. אם הנכס דורש שיפוץ, הם גם יכולים להמליץ על שיפוצים שיכולים להעלות את ערך הנכס. מעבר לזה, חשוב להבין הם עוזרים בניהול הנכס, מציאת שוכרים וטיפול בהיבטי מיסוי. הם תמיד מעודכנים במגמות שוק ומסייעים במשא ומתן עם מוכרים מקומיים, מתוך הבנה של ההבדלים התרבותיים.

איך צולחים את פערי השפה והתרבות? איך יודעים שהצד השני אמין?

כדי לצלוח את פערי השפה והתרבות ולוודא שהצד השני אמין, כדאי לנקוט בכמה צעדים. ראשית, אם אתם עושים את זה לבד, חשוב לבחור היטב באנשי מקצוע בעלי ניסיון כמו עו"ד, מתווך, אדריכל, מהנדס וכו' שילוו אתכם בתהליך. חשוב גם ללמוד את הנורמות המקומיות ולהבין איך לנהל משא ומתן ביוון בלי לפגוע בעסקה. 

אם אתם מחליטים לעשות את המהלך באמצעות חברה יזמית ישראלית, תוודאו שיש להם מספיק ניסיון וצוות מקומי עם רגליים על הקרקע, צוות מיומן שברובו צריך להיות מקומי, שמכירים את החוקים המקומיים ובעיקר את המנטליות. תמיד חשוב לבדוק את המוניטין של המתווך או החברה המלווה, לקרוא המלצות ולוודא שההסכם ברור וכולל את כל פרטי השירותים והעלויות. אל תוותרו על בדיקת נאותות יסודית של כל המסמכים, ודאגו לשקיפות מלאה בכל הקשור למודל הכלכלי של ההשקעה. ובסופו של דבר, אם משהו מרגיש לא נכון – אל תתעלמו מתחושת הבטן שלכם.

איך מבטיחים מקסום תשואה על ההשקעה?

כדי למקסם את התשואה על ההשקעה בנדל"ן ביוון, יש כמה דברים שיכולים לעזור. קודם כל, חשוב לבחור נכס במיקום אסטרטגי – למשל באזורים תיירותיים פופולריים או כאלה שנמצאים במגמת פיתוח. בנוסף, כדאי לנהל משא ומתן טוב כדי לרכוש את הנכס במחיר אטרקטיבי. אם אפשר, השקיעו בשיפוץ חכם שיגביר את ערך הנכס ויאפשר לגבות שכר דירה גבוה יותר. חשוב גם לנהל את הנכס בצורה יעילה, למצוא שוכרים איכותיים ולתחזק אותו באופן שוטף. אל תשכחו לבדוק את המיסוי ביוון ולהשתמש בהטבות מס, וגם לשקול גיוון בשימוש בנכס – השכרה לטווח קצר בעונת התיירות ולפי הצורך השכרה לטווח ארוך. תמיד כדאי להתעדכן במגמות השוק, לבדוק אפשרויות מינוף פיננסי ולהשתמש בקשרים עם אנשי מקצוע מקומיים. אם מפזרים את ההשקעה בין מספר נכסים או אזורים, מקטינים את הסיכון. הכי חשוב לזכור שהשקעה לטווח ארוך היא בדרך כלל הדרך הבטוחה יותר. בנוסף, אסור לשכוח שמרכיב התשואה הוא לא רק "פירותי", כלומר ההכנסה משכירות, אלא גם תשואה הונית, כלומר עליית ערך הנכס, לכן צריך להכיר היטב את מיקום הנכס, התוכניות העתידיות וכו'.

מהם היתרונות שחברות כמו פאלמו נותנות למשקיעים ישראלים?

היתרון הגדול של עבודה עם פאלמו הוא השקט שמגיע עם הידע והניסיון המקומי שלנו. הצוות של פאלמו מכיר את השוק היווני על בוריו – את המגמות, האזורים המתפתחים, והנהלים המקומיים. הידע הזה מאפשר לנו לאתר הזדמנויות השקעה מצוינות ולהתמודד עם פערי שפה ותרבות. פאלמו גם דואגת לבדוק את הנכסים באופן יסודי – כולל היבטים משפטיים ופיננסיים – ומטפלת בכל ההיבטים הבירוקרטיים של תהליך הרכישה. נוסף על כך, אנחנו מעורבים אך ורק בפרויקטים של התחדשות עירונית, מתוך הבנה שרכישת דירה בודדת בבניין ישן שהתשתיות שלו ישנות מגדילה את הסיכון בהשקעה ולמעשה רוכשת בניינים בשלמותם ומחליפה את כל תשתיות הבניין, משפצת את הדירות, מרהטת את הדירות ובכל פרויקט נותנת ערך מוסף כגון: חדרי כושר, מתחמי Rooftop, חדרי לימוד – גם אם זה על חשבון שטחים שאפשר למכור בתור דירות, מתוך הבנה שהשטחים המשותפים מעלים מאוד את ערך הנכס, גם בהשכרתו וגם במכירתו. אנחנו מציעים גם שירותי ניהול נכס, כולל תחזוקה שוטפת ומציאת שוכרים. אנחנו מתעדכנים כל הזמן במגמות השוק, מה שמאפשר לנו לזהות הזדמנויות חדשות ולהגדיל את הסיכוי להשקעה משתלמת.

פאלמו מתמקדת בשיפוץ ובנייה של פרויקטים חדשים באתונה, בעיקר במיקומים אסטרטגיים עם נגישות תחבורתית גבוהה. הפרויקטים כוללים דירות לטווח ארוך וקצר, חלקם בסמוך לאתרים התיירותיים וחלקם בסמוך לאוניברסיטאות ועוגנים חשובים נוספים. חלק מהדירות עונות על תנאי "הגולדן ויזה" למי שמעוניין בתושבות, והן ומציעות חווית מגורים ייחודית עם מתקנים מודרניים.