מגמות כלכליות ביוון: השפעתן על שוק נכסי הנדל"ן

אין זה סוד כי בשנים האחרונות יוון הפכה ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים ישראלים המחפשים הזדמנויות חדשות בשוק הנדל"ן. השילוב בין נופים מרהיבים, תרבות עשירה ומחירי נדל"ן תחרותיים הוא זה ההופך רכישת נדל"ן ביוון לאופציה מושכת שתשואה נאה בצידה. יחד עם זאת, בדומה לכל השקעה בינלאומית, חשוב להכיר ולהבין את המגמות הכלכליות המשפיעות על שוק הנדל"ן המקומי היווני. מאמר זה יסקור את המגמות הכלכליות העיקריות ביוון, יבחן כיצד הן משפיעות על מחירי הנכסים ואף ינתח את מגמות הביקוש וההיצע בשוק זה. לסיכום, נבחן גם את ההזדמנויות והסיכונים הייחודיים לשוק היווני, מטרתנו היא לספק לכם תמונה מקיפה ועדכנית של המצב הכלכלי ושוק הנדל"ן ביוון, בכדי לסייע לכם, המתעניינים והמשקיעים הפוטנציאליים, לקבל החלטות מושכלות ככל האפשר. זאת, מאחר ואנחנו מאמינים כי הבנת התמונה הכלכלית הרחבה הינה צעד חיוני עבורכם בדרך להשקעה מושכלת בנדל"ן ביוון, בין אם למטרות השקעה או למגורים.

צמיחה כלכלית ושוק העבודה: מנועי הביקוש לנדל"ן

הכלכלה היוונית המשיכה להציג ביצועים חזקים, כאשר התוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) צמח בכ-2.3% בשנת 2025, וצפוי להתרחב בכ-2.2% נוספים בשנת 2026 – כך לפי התחזית העדכנית של הנציבות האירופית. צמיחה זו נתמכת בעיקר על ידי יצוא, השקעות וצריכה פרטית. במקביל, שיעור האבטלה צפוי לרדת מ-11.1% ב-2023 ל-9.7% ב-2025, דבר המצביע על הבראה ושיפור מתמשכים בשוק העבודה. שיפור זה בכלכלה ובתעסוקה מהווה זרז / גורם מרכזי בהגברת הביקוש לנדל"ן, במיוחד באזורים האורבניים כדוגמת אתונה וסלוניקי.

השקעה ביוון המבוצעת על ידי משקיעים זרים נתמכת גם על ידי תוכניות ממשלתיות כמו תוכנית הגולדן ויזה (ויזת הזהב), המעניקה אשרת שהייה למשקיעים הרוכשים נכסים בשווי של 250,000 אירו ומעלה. תוכניות אלו, יחד עם הצמיחה הכלכלית, מושכות אל יוון משקיעים זרים מכל רחבי העולם ומגבירות את הביקוש לנדל"ן, במיוחד בערים הגדולות שבה ובאזורי התיירות הפופולריים.

חשוב לציין כי הצמיחה הכלכלית ביוון מלווה גם בשיפור בתשתיות ובשירותים הציבוריים, דבר שמגביר את האטרקטיביות של אזורים מסוימים להשקעה. בין האזורים הללו אתונה, במיוחד שכונות כמו Koukaki,  Exarchiaו- Pangrati ואזורים עירוניים מרכזיים באתונה (כדוגמת Syntagma, Kifisia  או Marousi) וסלוניקי – העיר השנייה בגודלה ביוון, שאף היא חווה מגמות דומות לאלו של אתונה.

בנוסף, התיירות, שהיא מנוע צמיחה משמעותי בכלכלה היוונית, ממשיכה להתאושש ולצמוח לאחר משבר הקורונה, מה שמגביר את הביקוש לנכסי נופש ודירות להשכרה לטווח קצר. רכישת נכס ביוון הופכת לאטרקטיבית במיוחד באזורי תיירות פופולריים, במיוחד באיים כמו סנטוריני ומיקונוס, החווים פריחה מחודשת, ואזורים המושפעים מפרויקטים גדולים של פיתוח תשתיות, כמו אזור Ellinikon באתונה (בו מתבצע פרויקט פיתוח עירוני גדול) ואזורים לאורך פרויקט הרחבת מערכת המטרו באתונה אף הם נהנים מהשקעות בתשתיות, שיפור בשירותים הציבוריים וצמיחה כלכלית, שילוב שהופך אותם לאטרקטיביים במיוחד להשקעות נדל"ן.

השפעת האינפלציה והריבית על מחירי הנדל"ן

האינפלציה ביוון נרשמה ברמה של כ-2.7% בשנת 2025, וצפויה להתמתן עוד במעט לכ-2.3% במהלך 2026 – כך לפי התחזית העדכנית של הנציבות האירופיתלמרות ירידתה המתמשכת, לאינפלציה עדיין השפעה לא קטנה על שוק הנדל"ן. מצד אחד, היא מעלה את עלויות הבנייה והתחזוקה, עובדה שעשויה להוביל לעלייה במחירי הנדל"ן. מצד שני, האינפלציה גם יכולה לעודד השקעות רבות יותר בנדל"ן, כאמצעי הגנה מפני אובדן ערך של הכסף.

במקביל, שיעורי הריבית עולים בעקבות מדיניות הבנק המרכזי האירופי. נכון לרבעון השלישי של 2025, הריבית הממוצעת על הלוואות דיור חדשות עמדה על 3.55%, לעומת 2.83% שלוש שנים קודם לכן. עלייה זו בריבית עשויה להשפיע על הביקוש לנדל"ן, במיוחד בקרב רוכשים המסתמכים על מימון בנקאי. יחד עם זאת, עבור משקיעים שמביאים עימם הון עצמי משמעותי, המצב עשוי לפתוח הזדמנויות רכישה אטרקטיביות.

כאן, המקום לציין כי השפעות האינפלציה והריבית על שוק הנדל"ן אינן אחידות בכל רחבי יוון. אזורים הנהנים מביקוש גבוה, (כמו מרכז אתונה או איי תיירות פופולאריים) עשויים להיות עמידים יותר לעליית הריבית, בעוד שאזורי פריפריה עלולים להיות רגישים יותר, ולכן, גם להינזק יותר. בנוסף, המגמות הכלכליות הללו משפיעות גם על שוק השכירות, כשעלייה בעלויות המימון עשויה להוביל גם לעלייה בדמי השכירות, מה שעשוי להגדיל את התשואה עבור המשקיעים.

ניתוח הביקוש וההיצע בשוק הנדל"ן היווני

שוק הנדל"ן היווני מאופיין כיום בחוסר איזון מסוים בין ביקוש להיצע, במיוחד באזורים אורבניים ובאזורי תיירות. מתוצאות סקר שנערך על ידי Cerved Property Services עולה כי 44% מהמומחים בשוק הנדל"ן צופים המשך עלייה במחירי הנדל"ן, הן בהתייחס למחירם של בתים חדשים והן למחיר בתים ישנים. 9% מהמומחים צופים ירידות במחיר בתים ישנים בעוד ש-12% חוזים כי תתרחש ירידה במחירם של הבתים החדשים.

הביקוש הגובר כיום עשוי לנבוע ממספר גורמים אפשריים:

1. עלייה בעניין מצד משקיעים זרים, הן לצורך השקעה, קבלת אשרות שהייה או למטרת רכישת בתי נופש.
2. ביקוש מוגבר מצד משקי בית יווניים אמידים לדיור בבעלותם.
3. התפישה הגוברת והולכת של נכס נדל"ן כאפיק השקעה אופציונאלי.

מנגד, האינפלציה ושיעורי הריבית הגבוהים מהווים גורמים מרסנים.

הביקוש וההיצע משתנים משמעותית בין אזורים שונים ביוון. למשל, באתונה (במיוחד במרכז העיר ובאזורים היוקרתיים), הביקוש גבוה במיוחד, בעוד שההיצע מוגבל עקב מחסור בקרקעות זמינות ועקב מגבלות בנייה. באיים התיירותיים (כמו מיקונוס וסנטוריני), הביקוש לנכסי נופש ממשיך להיות גבוה, במיוחד מצד המשקיעים הזרים. לעומת זאת, באזורי הפריפריה, היחס בין ביקוש להיצע נדמה כמאוזן יותר. בשנה האחרונה, פתחה המערכת הבנקאית היוונית את האפשרות לקחת משכנתא, והיא פונה רק למקומיים. המקומיים, מצידם, עדיין אינם נחפזים לקחת משכנתא, בין אם בגלל הריביות היחסית גבוהות ובין אם בשל העובדה כי המערכת הבנקאית עדיין לא חזרה לעצמה מבחינת היעילות שבנתינת המשכנתא. אנחנו מאמינים, כי ברגע שהמשכנתאות תנתנה בצורה מהירה יותר וגם למשקיעים זרים, הדבר ישפיע באופן ישיר ובצורה משמעותית על הביקוש ועל מחירי הנדל"ן.

מבט לעתיד: הזדמנויות וסיכונים בשוק הנדל"ן היווני

על פי התחזיות, שוק הנדל"ן היווני עתיד להמשיך במגמת הצמיחה בשנים הקרובות.

כהזדמנויות עיקריות מסמנים המומחים, בין השאר, את ההשקעות הבאות:

1. השקעה באזורים אורבניים מתפתחים באתונה וסלוניקי.
2. רכישת נכסים באזורי תיירות פופולריים.
3. השקעה במשרדים מודרניים (52% מהמומחים צופים עלייה בביקוש לרכישה ו-58% צופים עלייה בביקוש להשכרה).

הסיכונים האפשריים:

1. אי-ודאות כלכלית גלובלית.
2. שינויים רגולטוריים מקומיים אפשריים.
3. עלייה בעלויות המימון עקב עליית הריבית.

נוסף על כך, חשוב לשים לב למגמות ארוכות-טווח (כמו שינויי אקלים והשפעתם על אזורי החוף), וכן לתוכניות פיתוח עירוניות משמעותיות (כמו פרויקט Hellinikon באתונה), שעשויות להשפיע משמעותית על ערכי הנדל"ן באזורים הספציפיים. אתם, כמשקיעים פוטנציאליים, צריכים גם להתייחס להשפעותיהן האפשריות של מגמות שונות (כדוגמת העבודה מרחוק והתפתחויות טכנולוגיות מסוימות) על הביקוש לנדל"ן מסחרי ולמגורים באזורים שונים.

חשיבות הליווי והייעוץ המקצועי בהשקעות נדל"ן ביוון

השקעה בנדל"ן ביוון מציעה לא מעט הזדמנויות מעניינות למשקיעים ישראלים, אך, במקביל, היא גם מציבה אתגרים מורכבים. למרות הקרבה התרבותית והגיאוגרפית בין ישראל ליוון, שוק הנדל"ן היווני מושפע ממגמות כלכליות ורגולטוריות הייחודיות לו.

לאור עובדה זאת, חשוב מאוד להיעזר בגוף מקצועי המתמחה בהשקעות נדל"ן ביוון. ייעוץ מקצועי זה יכול לסייע לכם בניתוח מעמיק של המגמות הכלכליות, בבחירת הנכס המתאים, ובהבנת כלל ההיבטים המשפטיים והפיננסיים של ההשקעה שאליה אתם מתכוונים להיכנס. זכרו, השקעה מושכלת הנוגעת לרכישת נדלן ביוון היא החלטה המבוססת על ידע מקיף והבנה מעמיקה של כל ההיבטים הרלוונטיים לשוק המקומי.